SHOP NOI ของ DHC ในไตรมาส 3 ปี 2026 พุ่งขึ้น 50% ตามอัตราการเข้าพักที่เพิ่มขึ้น

ดายเวอร์ซิไฟด์ เฮลธ์แคร์ ทรัสต์ (Nasdaq: DHC) รายงานกำไรจากอสังหาริมทรัพย์ในไตรมาสที่ 3 เติบโตขึ้นอย่างมากเมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน โดยได้แรงหนุนจากอัตราการเข้าพักและราคาค่าเช่าที่สูงขึ้นในพอร์ตการลงทุนที่อยู่อาศัยสำหรับผู้สูงอายุที่บริษัทเป็นผู้ดำเนินการ ขณะที่ผลขาดทุนสุทธิตามมาตรฐาน GAAP ลดลงอย่างมีนัยสำคัญ นอกจากนี้ ทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ (REIT) ด้านสุขภาพแห่งนี้ ยังได้ปรับปรุงประมาณการผลประกอบการปี 2569 เพื่อรวมค่าธรรมเนียมการบริหารจัดการตามผลงาน (incentive management fees) ภายใต้รูปแบบการนำเสนอใหม่ และได้ปรับเพิ่มแนวโน้มรายได้จากการดำเนินงานสุทธิ (NOI) ของที่อยู่อาศัยสำหรับผู้สูงอายุในอสังหาริมทรัพย์เดิม

สำหรับไตรมาสซึ่งสิ้นสุด ณ วันที่ 30 กันยายน 2569 รายได้จากการดำเนินงานสุทธิเกณฑ์เงินสดของอสังหาริมทรัพย์เดิมแบบรวม เพิ่มขึ้น 25.6% สู่ระดับ 77.9 ล้านดอลลาร์ ด้าน Adjusted EBITDAre เพิ่มขึ้น 28.4% สู่ระดับ 73.4 ล้านดอลลาร์ ขณะที่กำไรจากการดำเนินงานที่ปรับปรุงแล้ว (Normalized FFO) เพิ่มขึ้นสู่ระดับ 30.7 ล้านดอลลาร์ หรือ 0.13 ดอลลาร์ต่อหุ้น จาก 4.0 ล้านดอลลาร์ หรือ 0.02 ดอลลาร์ต่อหุ้น ในช่วงเดียวกันของปีก่อน

DHC บันทึกขาดทุนสุทธิตามมาตรฐาน GAAP ที่ 50.2 ล้านดอลลาร์ หรือ 0.21 ดอลลาร์ต่อหุ้น เทียบกับผลขาดทุน 164.0 ล้านดอลลาร์ หรือ 0.68 ดอลลาร์ต่อหุ้น ในไตรมาสที่ 3 ของปี 2568 โดยช่วงเดียวกันของปีก่อนมีการบันทึกผลขาดทุนจากการด้อยค่าจำนวน 93.2 ล้านดอลลาร์ และขาดทุนจากการปรับโครงสร้างหนี้หรือการตัดหนี้ก่อนกำหนด 11.2 ล้านดอลลาร์ เทียบกับการบันทึกผลขาดทุนจากการด้อยค่า 14.5 ล้านดอลลาร์ และไม่มีขาดทุนจากการตัดหนี้ในไตรมาสล่าสุด

รายได้รวมลดลงสู่ระดับ 367.7 ล้านดอลลาร์ จาก 388.7 ล้านดอลลาร์ แต่ค่าใช้จ่ายในการดำเนินงานของอสังหาริมทรัพย์ลดลงสู่ระดับ 286.9 ล้านดอลลาร์ จาก 325.4 ล้านดอลลาร์ ส่งผลให้ NOI รวมเพิ่มขึ้น 27.5% สู่ระดับ 80.8 ล้านดอลลาร์

ธุรกิจที่อยู่อาศัยสำหรับผู้สูงอายุขับเคลื่อนการเติบโตระดับอสังหาริมทรัพย์

พอร์ตการลงทุนที่อยู่อาศัยสำหรับผู้สูงอายุที่บริษัทเป็นผู้ดำเนินการ (Senior Housing Operating Portfolio หรือ SHOP) ของ DHC ถือเป็นปัจจัยหลักในการปรับตัวดีขึ้น โดย NOI ของ SHOP ในอสังหาริมทรัพย์เดิมเพิ่มขึ้น 50.4% สู่ระดับ 48.0 ล้านดอลลาร์ ขณะที่อัตรากำไร NOI ขยายตัว 470 basis points สู่ระดับ 15.8% ส่วนอัตราการเข้าพักในอสังหาริมทรัพย์เดิมเพิ่มขึ้น 200 basis points สู่ระดับ 84.4% และอัตราค่าเช่าเฉลี่ยต่อเดือนเพิ่มขึ้น 5.2% สู่ระดับ 5,696 ดอลลาร์

การปรับตัวดีขึ้นเกิดขึ้นอย่างครอบคลุมในทุกกลุ่มตลาดของบริษัท โดย NOI ของ SHOP ในอสังหาริมทรัพย์เดิมเพิ่มขึ้น 49.3% ในตลาดหลัก, 55.2% ในตลาดรอง และ 40.6% ในตลาดอื่น ๆ

อย่างไรก็ตาม เมื่อเปรียบเทียบกับไตรมาสที่ 2 พบว่า NOI ของ SHOP ในอสังหาริมทรัพย์เดิมลดลง 7.6% ซึ่ง DHC ระบุว่าการลดลงเมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้ามีสาเหตุหลักมาจากผลประโยชน์ด้านค่าใช้จ่ายแบบครั้งเดียวจำนวน 2.2 ล้านดอลลาร์ที่รับรู้ในไตรมาสที่ 2 ประกอบกับค่าสาธารณูปโภคที่สูงขึ้นตามฤดูกาลในไตรมาสที่ 3 ถึงกระนั้น อัตราการเข้าพักยังคงเพิ่มขึ้น 130 basis points จากไตรมาสก่อนหน้า

DHC ยังคงปรับเปลี่ยนข้อตกลงการดำเนินงานที่อยู่อาศัยสำหรับผู้สูงอายุอย่างต่อเนื่องหลังจากสิ้นไตรมาส โดยเมื่อวันที่ 1 ตุลาคม บริษัทได้เปลี่ยนสถานะสถานดูแลผู้ป่วยระยะยาวจำนวน 7 แห่ง รวม 807 ยูนิต จากสัญญาการบริหารจัดการไปเป็นสัญญาเช่าแบบ Triple-Net ระยะเวลา 15 ปี กับบริษัทย่อยที่ดำเนินงานของ ดิ เอ็นไซน์ กรุ๊ป (The Ensign Group) สัญญาเช่าดังกล่าวมีค่าเช่ารายปีเริ่มต้นที่ 8.0 ล้านดอลลาร์ และมีการปรับขึ้นรายปีผูกกับอัตราเงินเฟ้อ DHC คาดว่าโครงสร้างนี้จะช่วยลดความต้องการใช้เงินลงทุนในสินทรัพย์ถาวรในอนาคตได้อย่างมีนัยสำคัญ โดยอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 7 แห่งนี้สร้าง NOI ได้ 5.1 ล้านดอลลาร์ และใช้เงินลงทุนในสินทรัพย์ถาวร 1.6 ล้านดอลลาร์ ในช่วง 12 เดือนซึ่งสิ้นสุด ณ วันที่ 30 กันยายน

นอกจากนี้ ในเดือนกันยายน บริษัทยังได้แจ้งยกเลิกสัญญาการบริหารจัดการไปยัง โอ๊คส์ ซีเนียร์ ลิฟวิ่ง (Oaks Senior Living) และ โอ๊คส์-คาราวิตา ซีเนียร์ แคร์ (Oaks-CaraVita Senior Care) โดย DHC คาดว่าจะโอนย้ายโครงการที่อยู่อาศัย 6 แห่ง รวม 486 ยูนิต ไปยังผู้บริหารจัดการรายใหม่เร็วที่สุดในไตรมาสที่ 4 ของปี 2569

อัตราการเข้าพักอาคารสำนักงานทางการแพทย์ได้รับผลกระทบจากการยกเลิกสัญญาของผู้เช่า

ในพอร์ตการลงทุนอาคารสำนักงานทางการแพทย์และชีววิทยาศาสตร์ของ DHC นั้น NOI เกณฑ์เงินสดของอสังหาริมทรัพย์เดิมลดลง 1.6% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน สู่ระดับ 22.9 ล้านดอลลาร์ ขณะที่อัตราการเข้าพักในอสังหาริมทรัพย์เดิมทรงตัวจากปีก่อนที่ระดับ 94.5% แต่ลดลง 120 basis points จากไตรมาสที่ 2 โดยมีสาเหตุหลักมาจากการย้ายออกของผู้เช่าตามที่เคยเปิดเผยไว้ก่อนหน้านี้ DHC ระบุว่ากำลังประเมินทางเลือกเชิงยุทธศาสตร์สำหรับอสังหาริมทรัพย์ที่ได้รับผลกระทบดังกล่าว

กิจกรรมการปล่อยเช่ายังคงคึกคักในระหว่างไตรมาส โดย DHC ได้ลงนามในสัญญาเช่าใหม่และสัญญาต่ออายุครอบคลุมพื้นที่ประมาณ 130,000 ตารางฟุต ด้วยค่าเช่าตามมาตรฐาน GAAP เฉลี่ยถ่วงน้ำหนักสูงกว่าระดับเดิม 25.2% สัญญาเช่าดังกล่าวมีระยะเวลาเฉลี่ยถ่วงน้ำหนัก 9.7 ปี ทั้งนี้ สัญญาเช่าใหม่คิดเป็นประมาณครึ่งหนึ่งของพื้นที่ทั้งหมดและมีอัตราค่าเช่าเพิ่มขึ้น 33.5% ขณะที่ค่าเช่าจากการต่อสัญญาเพิ่มขึ้น 17.7%

ณ วันที่ 2 พฤศจิกายน DHC อยู่ระหว่างสัญญาขายอสังหาริมทรัพย์ประเภทอาคารสำนักงานทางการแพทย์ที่ว่างอยู่ ในเมืองเดอร์แฮม รัฐนอร์ทแคโรไลนา ในราคา 10.5 ล้านดอลลาร์ ก่อนหักค่าใช้จ่ายวันโอน โดยอสังหาริมทรัพย์แห่งนี้สร้าง NOI ติดลบ 369,000 ดอลลาร์ ในช่วง 9 เดือนแรกของปี 2569

ประมาณการผลประกอบการรวมค่าธรรมเนียมตามผลงาน

DHC คาดการณ์ Normalized FFO ทั้งปี 2569 ไว้ที่ 110.7 ล้านดอลลาร์ ถึง 125.7 ล้านดอลลาร์ หรือ 0.46 ดอลลาร์ ถึง 0.52 ดอลลาร์ต่อหุ้น และคาดการณ์ Adjusted EBITDAre ไว้ที่ 275.7 ล้านดอลลาร์ ถึง 290.7 ล้านดอลลาร์ ทั้งนี้ เริ่มตั้งแต่ไตรมาสที่ 3 บริษัทได้ปรับปรุงการคำนวณ Adjusted EBITDAre, Normalized FFO และเงินสดที่พร้อมจัดสรรจ่าย เพื่อรวมค่าธรรมเนียมการบริหารจัดการตามผลงานที่รับรู้ตามมาตรฐาน GAAP โดยข้อมูลในงวดก่อนหน้าได้รับการปรับปรุงย้อนหลังตามเกณฑ์เดียวกัน

ประมาณการใหม่ที่ปรับปรุงแล้วนี้ได้รวมค่าธรรมเนียมการบริหารจัดการตามผลงานประมาณการทั้งปีจำนวน 29.3 ล้านดอลลาร์ หรือ 0.12 ดอลลาร์ต่อหุ้น ซึ่งก่อนหน้านี้ประมาณการของ DHC ไม่ได้รวมค่าธรรมเนียมดังกล่าว ทั้งนี้ ผลประกอบการไตรมาสที่ 3 ได้รวมค่าธรรมเนียมการบริหารจัดการตามผลงานไว้แล้วจำนวน 5.4 ล้านดอลลาร์ หรือ 0.02 ดอลลาร์ต่อหุ้น

ขณะนี้บริษัทคาดการณ์ NOI ของอสังหาริมทรัพย์เดิมไว้ที่ 312 ล้านดอลลาร์ ถึง 328 ล้านดอลลาร์ โดยช่วงประมาณการ NOI ของ SHOP ในอสังหาริมทรัพย์เดิมปรับเพิ่มขึ้น 5 ล้านดอลลาร์ เป็น 190 ล้านดอลลาร์ ถึง 200 ล้านดอลลาร์ ขณะที่แนวโน้มสำหรับพอร์ตการลงทุนอาคารสำนักงานทางการแพทย์และชีววิทยาศาสตร์ รวมถึงกลุ่มอื่น ๆ ทั้งหมด ยังคงไม่เปลี่ยนแปลง ทั้งนี้ DHC คาดว่าอัตราการเข้าพักของ SHOP จะเพิ่มขึ้นประมาณ 200 basis points สำหรับทั้งปี โดยมีรายได้เติบโตประมาณ 6.3% และอัตราค่าเช่าเฉลี่ยต่อเดือนเติบโตประมาณ 5.6%

ประมาณการเงินลงทุนในสินทรัพย์ถาวรหมุนเวียนอยู่ที่ 90 ล้านดอลลาร์ ถึง 105 ล้านดอลลาร์ โดยส่วนของ SHOP ถูกปรับลดลง 10 ล้านดอลลาร์ มาอยู่ที่ช่วง 70 ล้านดอลลาร์ ถึง 80 ล้านดอลลาร์

สภาพคล่องและอัตราส่วนหนี้สิน

DHC สิ้นสุดไตรมาสด้วยสภาพคล่องจำนวน 260.7 ล้านดอลลาร์ ประกอบด้วยเงินสดและรายการเทียบเท่าเงินสด 110.7 ล้านดอลลาร์ และวงเงินสินเชื่อหมุนเวียนประเภทมีหลักประกันที่ยังไม่ได้เบิกใช้จำนวน 150 ล้านดอลลาร์ ทั้งนี้ หนี้สินสุทธิมีจำนวนรวม 2.33 พันล้านดอลลาร์ และอัตราส่วนหนี้สินสุทธิต่อ Adjusted EBITDAre ปรับปรุงเป็นรายปีอยู่ที่ 8.2 เท่า ลดลงจาก 10.7 เท่า ในช่วงเดียวกันของปีก่อน ขณะที่ความสามารถในการชำระดอกเบี้ยจาก Adjusted EBITDAre อยู่ที่ 2.0 เท่า เทียบกับ 1.2 เท่า ในไตรมาสเดียวกันของปีก่อน

บริษัทมีอสังหาริมทรัพย์ที่ปลอดภาระผูกพันมูลค่า 4.0 พันล้านดอลลาร์ คิดเป็น 64.5% ของมูลค่าตามบัญชีขั้นต้นของพอร์ตการลงทุนรวม สำหรับการครบกำหนดชำระหนี้หลักครั้งถัดไปรวมถึงหนี้จำนองมูลค่า 140 ล้านดอลลาร์ และหุ้นกู้ไม่มีหลักประกันมูลค่า 500 ล้านดอลลาร์ ในปี 2571 ซึ่งขึ้นอยู่กับสิทธิในการขยายอายุสัญญาสำหรับหนี้จำนองดังกล่าว

DHC ระบุว่า แนวโน้มของบริษัทขึ้นอยู่กับความไม่แน่นอนด้านการดำเนินงานและการเงิน ซึ่งรวมถึงความสามารถของผู้ประกอบการที่อยู่อาศัยสำหรับผู้สูงอายุในการควบคุมต้นทุนและรักษาระดับการเข้าพัก การต่อสัญญาเช่าของผู้เช่าและความต้องการเช่า อัตราเงินเฟ้อด้านแรงงานและสินค้าโภคภัณฑ์ อัตราดอกเบี้ย ความต้องการใช้เงินลงทุนในสินทรัพย์ถาวร การดำเนินการขายอสังหาริมทรัพย์ ตลอดจนความสามารถของบริษัทในการรักษาสภาพคล่องและปฏิบัติตามข้อกำหนดในสัญญาเงินกู้