NOI จากทรัพย์สินเดิมไตรมาส 3 ของ AH Realty Trust เพิ่มขึ้น, ปรับแนวโน้ม FFO ปี 2026

AH Realty Trust (NYSE: AHRT) รายงานรายได้จากการดำเนินงานสุทธิแบบเงินสดจากพอร์ตเดิม (same-store cash net operating income) ที่แข็งแกร่งขึ้น ทั้งในพอร์ตอสังหาริมทรัพย์ค้าปลีกและพอร์ตอาคารสำนักงานในไตรมาสที่ 3 ของปี 2026 พร้อมกับปรับเพิ่มประมาณการรายได้จากการดำเนินงานที่ปรับปรุงแล้ว (adjusted FFO) สำหรับทั้งปีขึ้นเป็น 0.57 ถึง 0.59 ดอลลาร์ต่อหุ้นปรับลด โดยค่ากลางของประมาณการดังกล่าวคิดเป็นการเพิ่มขึ้น 11.5% จากตัวเลขคาดการณ์เดิมของทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ (REIT) ดังกล่าว ตามข้อมูลในเอกสารนำเสนอผลประกอบการ

สำหรับไตรมาสสิ้นสุดวันที่ 30 กันยายน FFO ปรับปรุงแล้วอยู่ที่ 15.3 ล้านดอลลาร์ หรือ 0.16 ดอลลาร์ต่อหุ้นปรับลด เทียบกับ 14.1 ล้านดอลลาร์ หรือ 0.14 ดอลลาร์ต่อหุ้นในไตรมาสที่ 2 ทั้งนี้ รายได้จากการดำเนินงานที่ปรับปรุงแล้วจะไม่รวมผลการดำเนินงานจากธุรกิจรับเหมาก่อสร้างทั่วไปและบริการอสังหาริมทรัพย์ ธุรกิจที่อยู่อาศัยแบบหลายครอบครัว (multifamily) และธุรกิจสินเชื่ออสังหาริมทรัพย์ที่ยกเลิกไปแล้ว โดย AFFO อยู่ที่ 14.2 ล้านดอลลาร์ หรือ 0.15 ดอลลาร์ต่อหุ้นปรับลด

ตามมาตรฐานบัญชีทั่วไป (GAAP) AH Realty Trust บันทึกขาดทุนสุทธิส่วนที่เป็นของบริษัทและผู้ถือหน่วยลงทุนในห้างหุ้นส่วนดำเนินการจำนวน 6.6 ล้านดอลลาร์ หรือ 0.07 ดอลลาร์ต่อหุ้นปรับลด เทียบกับผลขาดทุน 3.6 ล้านดอลลาร์ หรือ 0.04 ดอลลาร์ต่อหุ้นในช่วงเดียวกันของปีก่อน ผลการดำเนินงานล่าสุดนี้รวมผลขาดทุนจากส่วนงานที่ยกเลิก 3.3 ล้านดอลลาร์ ซึ่งรวมถึงการด้อยค่าที่เกี่ยวข้องกับโครงการ The Everly และ Solis Gainesville II

รายได้ค่าเช่าในไตรมาสที่ 3 ลดลงสู่ระดับ 52.3 ล้านดอลลาร์ จาก 53.1 ล้านดอลลาร์ในปีก่อนหน้า กำไรจากการดำเนินงานลดลงสู่ระดับ 11.7 ล้านดอลลาร์ จาก 13.9 ล้านดอลลาร์ ขณะที่ค่าใช้จ่ายดอกเบี้ยลดลงสู่ระดับ 13.1 ล้านดอลลาร์ จาก 15.3 ล้านดอลลาร์

NOI จากพอร์ตเดิมและการปล่อยเช่า

NOI แบบเงินสดจากพอร์ตเดิมเพิ่มขึ้น 6.1% เมื่อเทียบเป็นรายปี สู่ระดับ 30.6 ล้านดอลลาร์ โดย NOI แบบเงินสดจากพอร์ตอสังหาริมทรัพย์ค้าปลีกเดิมเพิ่มขึ้น 6.8% สู่ระดับ 17.0 ล้านดอลลาร์ เนื่องจากการเพิ่มขึ้นของรายได้ค่าเช่า 4.6% และภาษีอสังหาริมทรัพย์ที่ลดลง 7.0% ส่วน NOI แบบเงินสดจากพอร์ตอาคารสำนักงานเดิมปรับตัวขึ้น 5.2% สู่ระดับ 13.6 ล้านดอลลาร์ โดยรายได้ค่าเช่าที่เพิ่มขึ้น 5.2% ถูกชดเชยบางส่วนด้วยค่าใช้จ่ายในการดำเนินงานและภาษีอสังหาริมทรัพย์ที่สูงขึ้น

สำหรับช่วง 9 เดือนแรกของปี 2026 NOI แบบเงินสดจากพอร์ตเดิมรวมเพิ่มขึ้น 4.4% ซึ่งรวมถึงการเติบโต 4.1% ในกลุ่มค้าปลีก และ 4.7% ในกลุ่มอาคารสำนักงาน สำหรับสมมติฐานปรับใหม่สำหรับทั้งปีของ AH Realty Trust คาดการณ์การเติบโตของ NOI แบบเงินสดจากพอร์ตค้าปลีกเดิมไว้ที่ 2.5% ถึง 3.5% และการเติบโตของพอร์ตอาคารสำนักงานไว้ที่ 3.0% ถึง 4.0%

ส่วนต่างอัตราค่าเช่า (leasing spreads) ยังคงเป็นบวกในระหว่างไตรมาส โดยสัญญาเช่าพื้นที่ค้าปลีกใหม่มีส่วนต่างอัตราค่าเช่าแบบเงินสด (cash releasing spread) อยู่ที่ 16.5% ขณะที่การต่อสัญญาเช่าพื้นที่ค้าปลีกสร้างส่วนต่างที่ 5.8% สัญญาเช่าพื้นที่สำนักงานใหม่สร้างส่วนต่างแบบเงินสด 23.3% และการต่อสัญญาเช่าพื้นที่สำนักงานมีส่วนต่างที่ 1.5% ทั้งนี้ ตัวเลขสัญญาเช่าใหม่ครอบคลุมพื้นที่ในปริมาณที่ค่อนข้างจำกัด คือ 2,426 ตารางฟุตสำหรับพื้นที่ค้าปลีก และ 15,499 ตารางฟุตสำหรับพื้นที่สำนักงาน

ณ วันที่ 30 กันยายน พอร์ตอสังหาริมทรัพย์ค้าปลีกที่สร้างรายได้สม่ำเสมอ (stabilized) มีอัตราการปล่อยเช่าตามสัญญาอยู่ที่ 95.0% และมีอัตราการเข้าใช้พื้นที่จริงที่สร้างรายได้อยู่ที่ 91.0% ขณะที่พอร์ตอาคารสำนักงานที่สร้างรายได้สม่ำเสมอมีอัตราการปล่อยเช่าตามสัญญาอยู่ที่ 96.6% และมีอัตราการเข้าใช้พื้นที่จริงที่สร้างรายได้อยู่ที่ 89.6% สำหรับพอร์ตอสังหาริมทรัพย์ที่สร้างรายได้สม่ำเสมอรวม มีอัตราการปล่อยเช่าตามสัญญาถ่วงน้ำหนักอยู่ที่ 95.7% เทียบกับอัตราการเข้าใช้พื้นที่จริงที่สร้างรายได้ที่ 90.3% ซึ่งสะท้อนถึงพื้นที่ที่เซ็นสัญญาเช่าแล้วแต่ยังไม่เกิดรายได้ค่าเช่าเต็มจำนวน

การปรับประมาณการแนวโน้มและการถอนการลงทุนในพอร์ตโฟลิโอ

AH Realty Trust คาดการณ์ FFO ปรับปรุงแล้วสำหรับปี 2026 ไว้ที่ 56.3 ล้านดอลลาร์ ถึง 58.3 ล้านดอลลาร์ ประมาณการดังกล่าวตั้งอยู่บนสมมติฐาน NOI รวมเชิงพาณิชย์ที่ 134.1 ล้านดอลลาร์ ถึง 136.9 ล้านดอลลาร์ ซึ่งรวมถึง NOI จากธุรกิจค้าปลีกที่ 70.3 ล้านดอลลาร์ ถึง 71.5 ล้านดอลลาร์ และ NOI จากธุรกิจสำนักงานที่ 60.2 ล้านดอลลาร์ ถึง 61.4 ล้านดอลลาร์ นอกจากนี้ บริษัทประมาณการค่าใช้จ่ายทั่วไปและบริหารไว้ที่ 19.0 ล้านดอลลาร์ ถึง 20.0 ล้านดอลลาร์ และค่าใช้จ่ายดอกเบี้ยที่ 54.6 ล้านดอลลาร์ ถึง 55.6 ล้านดอลลาร์

แนวโน้มดังกล่าวตั้งอยู่บนสมมติฐานว่าจะไม่มีการเข้าซื้อกิจการเพิ่มเติมในปี 2026 และได้รวมการถอนตัวของบริษัทออกจากพอร์ตที่อยู่อาศัยแบบหลายครอบครัวส่วนใหญ่และเงินลงทุนในสินเชื่ออสังหาริมทรัพย์ที่เหลืออยู่ AH Realty Trust คาดว่าจะชำระคืนหนี้ที่มีหลักประกันเพิ่มเติมอีกประมาณ 57 ล้านดอลลาร์ โดยใช้เงินจากการขายโครงการ The Everly และการขายโครงการ Greenside ที่คาดว่าจะเกิดขึ้น นอกจากนี้ยังสมมติว่าจะชำระคืนหนี้ไม่มีหลักประกันสุทธิที่เหลืออยู่อีกประมาณ 100 ล้านดอลลาร์ในปี 2026 ซึ่งจัดหาเงินทุนจากรายได้จากการขายสินทรัพย์ที่คาดไว้ และรวมถึงผลกระทบจากการกู้ยืมผ่านวงเงินสินเชื่อที่คาดว่าจะเกิดขึ้น

บริษัทได้เสร็จสิ้นการขายโครงการ The Everly และ Solis Gainesville II เมื่อวันที่ 30 ตุลาคม หลังสิ้นสุดไตรมาส ส่วนตั๋วเงินที่มีหลักประกันโดย Solis Kennesaw ได้รับการไถ่ถอนเต็มจำนวนแล้วในวันที่ 29 ตุลาคม ทั้งนี้ คาดว่า Greenside Apartments จะปิดการขายได้ในไตรมาสที่ 4 ขณะที่ Premier Apartments อยู่ระหว่างสัญญาซื้อขายโดยคาดว่าจะปิดการขายได้ในไตรมาสที่ 2 ของปี 2027 อย่างไรก็ตาม AH Realty Trust เตือนว่าธุรกรรมเหล่านั้นอาจไม่สามารถปิดการขายได้ตามกำหนดเวลาที่คาดไว้ หรืออาจไม่เกิดขึ้นเลย

การปรับโครงสร้างหนี้และการจัดสรรเงินทุน

หนี้สิ้นรวม ณ วันที่ 30 กันยายน อยู่ที่ 1.03 พันล้านดอลลาร์ ลดลงจาก 1.53 พันล้านดอลลาร์ ณ สิ้นปี 2025 อัตราส่วนหนี้สินสุทธิต่อ EBITDAre ปรับปรุงแล้วรวมอยู่ที่ 7.1 เท่า ไม่เปลี่ยนแปลงจากไตรมาสที่ 2 และลดลงจาก 8.3 เท่าในไตรมาสที่ 1 ส่วนสภาพคล่องรวมอยู่ที่ 262.4 ล้านดอลลาร์

ณ สิ้นไตรมาส หนี้สิน 61.4% เป็นอัตราดอกเบี้ยคงที่หรือได้รับการป้องกันความเสี่ยงไว้แล้ว และอายุเฉลี่ยถ่วงน้ำหนักของหนี้สินในพอร์ตอยู่ที่สองปี เมื่อวันที่ 28 ตุลาคม AH Realty Trust ได้ปรับโครงสร้างวงเงินสินเชื่อใหม่เป็นวงเงินหมุนเวียนระยะเวลา 5 ปี มูลค่า 150 ล้านดอลลาร์, เงินกู้ระยะยาวสองรายการรวม 400 ล้านดอลลาร์ที่มีอายุสัญญา 4 ปีและ 5 ปี และเงินกู้ระยะยาวแยกต่างหากมูลค่า 100 ล้านดอลลาร์อายุ 7 ปี เมื่อรวมกับสัญญาสวอปใหม่และเงินจากการขายสินทรัพย์ที่นำไปชำระคืนหนี้อัตราดอกเบี้ยลอยตัว บริษัทระบุว่าหนี้สินของบริษัทจะกลายเป็นอัตราดอกเบี้ยคงที่หรือได้รับการป้องกันความเสี่ยง 100% โดยการปรับโครงสร้างหนี้ครั้งนี้ช่วยเพิ่มอายุเฉลี่ยถ่วงน้ำหนักของหนี้สินเป็น 4.4 ปี

AH Realty Trust ได้ซื้อคืนหุ้นมูลค่า 4.9 ล้านดอลลาร์ในระหว่างไตรมาสที่ 3 จนถึงวันที่ 30 กันยายน บริษัทได้ซื้อหุ้นคืนไปแล้วรวม 6.4 ล้านหุ้น คิดเป็นมูลค่า 38.2 ล้านดอลลาร์

แนวโน้มของบริษัทยังคงขึ้นอยู่กับการดำเนินการขายสินทรัพย์ตามแผนที่วางไว้ให้เสร็จสิ้น และการได้รับเงินจากการขายที่สอดคล้องกับการประเมินมูลค่าที่รับรองโดยนายหน้า ทั้งนี้ AH Realty Trust ระบุว่า เงินที่จะได้รับจริงอาจแตกต่างอย่างมีนัยสำคัญจากสมมติฐานที่ตั้งไว้ ซึ่งอาจส่งผลกระทบต่อขนาดและกรอบเวลาของการชำระคืนหนี้ที่คาดการณ์ไว้