AFFO ต่อหุ้นในไตรมาส 3 ของ Realty Income เพิ่มขึ้นเป็น 1.12 ดอลลาร์

เรียลตี้ อินคัม คอร์ป (Realty Income Corp.) (NYSE: O) รายงานกำไรและเงินทุนจากการดำเนินงานที่ปรับปรุงแล้ว (AFFO) สำหรับไตรมาสที่ 3 ปี 2026 เพิ่มขึ้น โดยได้แรงหนุนจากการเติบโตของรายได้และพอร์ตโฟลิโออสังหาริมทรัพย์ทั่วโลกที่ขยายตัวขึ้น ขณะที่กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ (REIT) รายนี้ยังคงกระจายแหล่งเงินทุนผ่านความร่วมมือกับภาคเอกชนและการร่วมทุนอย่างต่อเนื่อง

AFFO ซึ่งเป็นตัววัดนอกมาตรฐาน GAAP ที่ใช้กันทั่วไปโดย REIT เพิ่มขึ้นเป็น 1.06 พันล้านดอลลาร์ จาก 994.3 ล้านดอลลาร์ในปีก่อนหน้า ขณะที่ AFFO ต่อหุ้นปรับลด เพิ่มขึ้น 3.7% สู่ระดับ 1.12 ดอลลาร์ จาก 1.08 ดอลลาร์ เนื่องจากอัตราการเติบโตของ AFFO รวม สูงกว่าการเพิ่มขึ้นของจำนวนหุ้นปรับลดเฉลี่ยถ่วงน้ำหนัก ซึ่งเพิ่มขึ้นเป็น 948.8 ล้านหุ้น จาก 917.9 ล้านหุ้น

กำไรสุทธิส่วนที่เป็นของผู้ถือหุ้นสามัญเพิ่มขึ้นเป็น 403.9 ล้านดอลลาร์ จาก 315.8 ล้านดอลลาร์ในไตรมาสที่ 3 ของปี 2025 ส่วนรายได้รวมไม่รวมเงินชดเชยค่าใช้จ่าย เพิ่มขึ้น 9.3% สู่ระดับ 1.52 พันล้านดอลลาร์ ซึ่งรวมถึงรายได้ค่าเช่าไม่รวมเงินชดเชยค่าใช้จ่ายจำนวน 1.38 พันล้านดอลลาร์ และรายได้อื่น ๆ อีก 137.8 ล้านดอลลาร์

EBITDA ที่ปรับปรุงแล้ว เพิ่มขึ้นเป็น 1.45 พันล้านดอลลาร์ จาก 1.31 พันล้านดอลลาร์ ขณะที่อัตราส่วน EBITDA ที่ปรับปรุงแล้วนอกมาตรฐาน GAAP ขยายตัวขึ้นเป็น 95.4% จาก 94.3% โดยไตรมาสนี้มีการตั้งสำรองการด้อยค่าของอสังหาริมทรัพย์จำนวน 111.6 ล้านดอลลาร์ เมื่อเทียบกับ 75.4 ล้านดอลลาร์ในปีก่อนหน้า และมีกำไรจากการขายอสังหาริมทรัพย์ 113.9 ล้านดอลลาร์ เพิ่มขึ้นจาก 49.1 ล้านดอลลาร์

อัตราการครอบครองพื้นที่พอร์ตโฟลิโอยังคงอยู่ในระดับสูง

เรียลตี้ อินคัม สิ้นสุดเดือนกันยายนด้วยอสังหาริมทรัพย์จำนวน 15,536 แห่ง ครอบคลุมพื้นที่ประมาณ 357 ล้านตารางฟุต และให้บริการผู้เช่า 1,842 รายใน 96 อุตสาหกรรม โดยมีอัตราการครอบครองพื้นที่พอร์ตโฟลิโออยู่ที่ 98.8% และรายได้ค่าเช่าพื้นฐานปรับเต็มปีรวมประมาณ 5.4 พันล้านดอลลาร์ ระยะเวลาเช่าคงเหลือเฉลี่ยถ่วงน้ำหนักอยู่ที่ 8.5 ปี โดยมีรายได้ค่าเช่าพื้นฐานปรับเต็มปีเพียง 0.7% เท่านั้นที่มีกำหนดหมดอายุในช่วงที่เหลือของปี 2026

อสังหาริมทรัพย์ประเภทค้าปลีกสร้างรายได้ค่าเช่าพื้นฐานปรับเต็มปีคิดเป็น 77% ตามด้วยสินทรัพย์ภาคอุตสาหกรรม 17% ธุรกิจเกม 3% อสังหาริมทรัพย์อื่น ๆ 2% และศูนย์ข้อมูล (Data Center) 1% ทั้งนี้ สหรัฐอเมริกามีสัดส่วน 79.6% ของรายได้ค่าเช่าพื้นฐานปรับเต็มปี สหราชอาณาจักรมีสัดส่วน 15.1% และยุโรปภาคพื้นทวีปมีสัดส่วน 5.3%

บริษัทรายงานอัตราการรักษาค่าเช่า (Rent Recapture Rate) ที่ 103% จากกิจกรรมการปล่อยเช่าใหม่ในไตรมาสที่ 3 และตั้งแต่ปี 2020 จนถึงไตรมาสที่ 3 ของปี 2026 การต่อสัญญาเช่ามีอัตราการรักษาค่าเช่าอยู่ที่ประมาณ 104% ขณะที่อสังหาริมทรัพย์ที่ปล่อยเช่าให้กับผู้เช่ารายใหม่บันทึกอัตราดังกล่าวไว้ที่ประมาณ 107%

เรียลตี้ อินคัม ได้ใช้เงินทุนไป 6.9 พันล้านดอลลาร์ในช่วง 9 เดือนแรกของปี 2026 หลังจากคัดกรองธุรกรรมที่มีศักยภาพมูลค่ารวม 1.223 แสนล้านดอลลาร์ ซึ่งหมายความว่าบริษัทได้เข้าทำรายการสำเร็จประมาณ 6% ของปริมาณธุรกรรมที่พิจารณา ทั้งนี้ ตลาดต่างประเทศได้กลายเป็นส่วนสำคัญที่ใหญ่ขึ้นของแพลตฟอร์ม โดยบริษัทได้ลงทุน 2.6 พันล้านดอลลาร์ในยุโรปในช่วงเวลาดังกล่าว และปัจจุบันเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ 696 แห่งทั่วสหราชอาณาจักรและยุโรปภาคพื้นทวีป ซึ่งสินทรัพย์เหล่านั้นสร้างรายได้ค่าเช่าพื้นฐานปรับเต็มปีราว 1.1 พันล้านดอลลาร์ หรือคิดเป็นประมาณ 20% ของทั้งหมด

ทุนเอกชนช่วยเพิ่มทางเลือกในการระดมทุน

ฝ่ายบริหารกำลังให้ความสำคัญกับ Realty Income Investment Management ซึ่งเป็นแพลตฟอร์มทุนเอกชนของบริษัท เพื่อเป็นช่องทางในการสร้างค่าธรรมเนียมการบริหารจัดการที่เกิดขึ้นประจำ เข้าถึงการลงทุนที่มีรูปแบบผลตอบแทนที่หลากหลาย และลดการพึ่งพาการออกหุ้นสามัญในตลาดสาธารณะ โดยแพลตฟอร์มดังกล่าวประกอบด้วยกองทุน การร่วมทุนเชิงกลยุทธ์ และสัญญาการบริหารจัดการพอร์ตการลงทุนแยกเฉพาะ

บริษัทเปิดเผยว่ากองทุน U.S. Core Plus Fund สามารถระดมทุนเรือนหุ้นได้ 1.7 พันล้านดอลลาร์ นอกจากนี้ บริษัทยังได้สร้างพันธมิตรเชิงกลยุทธ์กับ Apollo และ KKR ในช่วงปี 2026 ซึ่งสร้างรายได้จากการระดมทุนเรือนหุ้นได้ 1.0 พันล้านดอลลาร์ และ 528 ล้านยูโรตามลำดับ โดยเรียลตี้ อินคัม ยังคงถือหุ้นในสัดส่วน 51% ในการร่วมทุนแต่ละแห่ง และได้รับค่าธรรมเนียมการบริหารจัดการสินทรัพย์ของกิจการร่วมทุนดังกล่าว

นอกจากนี้ เรียลตี้ อินคัม ยังขยายโมเดลการให้เช่าสุทธิ (Net-lease) ไปสู่ธุรกิจศูนย์ข้อมูล ผ่านการร่วมทุนแบบตามโปรแกรมกับ Cloud Capital หุ้นส่วนดังกล่าวมีมูลค่าธุรกรรมมากกว่า 6 พันล้านดอลลาร์ และในเบื้องต้นประกอบด้วยสินทรัพย์ศูนย์ข้อมูล 3 แห่งในตอนเหนือของรัฐเวอร์จิเนีย ซึ่งปล่อยเช่าหรือตกลงเช่าล่วงหน้าให้กับผู้เช่ากลุ่มไฮเปอร์สเกลระดับน่าลงทุน (Investment-grade) เรียลตี้ อินคัม ถือหุ้น 45% และคาดว่าจะลงทุนเรือนหุ้นสูงสุด 1.4 พันล้านดอลลาร์เมื่อเวลาผ่านไปเมื่อสินทรัพย์เข้าสู่ภาวะเสถียร โดยขึ้นอยู่กับการอนุมัติ เงื่อนไขการปิดการขาย และหลักหมุดความก้าวหน้าในการพัฒนา

กลยุทธ์ด้านทุนอื่น ๆ ของบริษัทในระหว่างปี ได้แก่ การออกหุ้นกู้แปลงสภาพ 2 ชุด รวมมูลค่าประมาณ 1.86 พันล้านดอลลาร์ ธุรกรรมการชำระคืนล่วงหน้าของเทศบาล ตลอดจนการขยายวงเงินสินเชื่อหมุนเวียนและตั๋วแลกเงินระยะสั้น (Commercial Paper)

อัตราส่วนหนี้สินทรงตัวอยู่ที่ 5.4 เท่า

หนี้สินสุทธิรวม ณ วันที่ 30 กันยายน อยู่ที่ 31.37 พันล้านดอลลาร์ เพิ่มขึ้นจาก 28.26 พันล้านดอลลาร์ในปีก่อนหน้า อัตราส่วนหนี้สินสุทธิต่อ EBITDAre ที่ปรับปรุงแล้วเสมือนปรับเต็มปีอยู่ที่ 5.4 เท่า ไม่เปลี่ยนแปลงจากไตรมาสที่ 2 และเมื่อเทียบกับ 5.3 เท่าในช่วงเดียวกันของปีก่อน ขณะที่อัตราส่วนความสามารถในการชำระภาระผูกพันคงที่อยู่ที่ 4.6 เท่า

หนี้สินประมาณ 97.1% เป็นหนี้ไม่มีหลักประกัน และ 94.4% เป็นอัตราดอกเบี้ยคงที่ โดยมีระยะเวลาครบกำหนดไถ่ถอนเฉลี่ยถ่วงน้ำหนักอยู่ที่ 5.1 ปี เรียลตี้ อินคัม มีวงเงินสินเชื่อหมุนเวียนและตั๋วแลกเงินระยะสั้นที่ยังไม่ได้ชำระคงเหลือประมาณ 1.8 พันล้านดอลลาร์ ณ สิ้นไตรมาส อันดับความน่าเชื่อถือของหนี้ระยะยาวไม่มีหลักประกันของบริษัท อยู่ที่ระดับ A3 จาก Moody's, A- จาก S&P และ A จาก Fitch โดยทั้งหมดมีแนวโน้มอันดับความน่าเชื่อถือมีเสถียรภาพ

เรียลตี้ อินคัม ได้ประกาศจ่ายเงินปันผลรายเดือนติดต่อกันเป็นครั้งที่ 676 ณ เดือนตุลาคม 2026 และกำหนดเงินปันผลปรับเต็มปีไว้ที่ 3.258 ดอลลาร์ต่อหุ้น บริษัทได้เพิ่มเงินปันผลต่อเนื่องทุกปีตลอดระยะเวลากว่า 32 ปีในฐานะบริษัทจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์

การนำเสนอครั้งนี้ไม่ได้ให้แนวโน้มผลประกอบการ (Guidance) ใหม่ แผนงานของฝ่ายบริหารขึ้นอยู่กับการเข้าถึงตลาดตราสารหนี้ หุ้นสามัญในตลาดสาธารณะ และเงินทุนภาคเอกชน รวมถึงการดำเนินการเข้าซื้อกิจการ การพัฒนา และการร่วมทุน นอกจากนี้ เรียลตี้ อินคัม ยังระบุว่าความผันผวนของอัตราดอกเบี้ยและอัตราแลกเปลี่ยน อัตราเงินเฟ้อ การผิดนัดชำระหนี้หรือการล้มละลายของผู้เช่า การด้อยค่าของอสังหาริมทรัพย์ ความเสี่ยงจากการพัฒนาและการร่วมทุน ตลอดจนสภาวะเศรษฐกิจหรือตลาดทุนที่เปลี่ยนแปลงไป เป็นปัจจัยที่อาจทำให้ผลลัพธ์แตกต่างไปจากความคาดหวังในปัจจุบัน