Digital Realty ปรับเพิ่มแนวโน้ม Core FFO ปี 2026 หลังยอดจองไตรมาส 3 สูงเป็นประวัติการณ์

ดิจิทัล เรียลตี้ ทรัสท์ (NYSE: DLR) ปรับเพิ่มแนวโน้มผลประกอบการปี 2026 หลังจากผลกำไรไตรมาส 3 เพิ่มขึ้น และยอดการปล่อยเช่าแตะระดับสูงสุดเป็นประวัติการณ์ทั้งในส่วนของการปรับใช้ขนาดเล็กและกำลังการประมวลผลระดับไฮเปอร์สเกล ปัจจุบัน REIT ศูนย์ข้อมูลรายนี้คาดว่า Core FFO ไม่รวม net promote จะอยู่ที่ 8.30 ถึง 8.35 ดอลลาร์ต่อหุ้น เพิ่มขึ้นจากช่วง 8.15 ถึง 8.20 ดอลลาร์ในเดือนกรกฎาคม เนื่องจากยอดจองเช่าที่แข็งแกร่ง ราคาต่อสัญญาเช่า และการเติบโตของพอร์ตทรัพย์สินเดิมช่วยสนับสนุนผลการดำเนินงาน

สำหรับไตรมาสสิ้นสุดวันที่ 30 กันยายน 2026 กำไรสุทธิส่วนที่เป็นของผู้ถือหุ้นสามัญเพิ่มขึ้นสู่ระดับ 185.2 ล้านดอลลาร์ จาก 57.6 ล้านดอลลาร์ในปีก่อนหน้า รายได้จากการดำเนินงานรวมเพิ่มขึ้นสู่ระดับ 1.90 พันล้านดอลลาร์ จาก 1.58 พันล้านดอลลาร์ ขณะที่ EBITDA ปรับปรุงเพิ่มขึ้นสู่ระดับ 977.7 ล้านดอลลาร์ จาก 867.8 ล้านดอลลาร์

กระแสเงินสดจากการดำเนินงาน (FFO) ส่วนที่เป็นของผู้ถือหุ้นสามัญและผู้ถือหน่วยลงทุนเพิ่มขึ้นสู่ระดับ 741.5 ล้านดอลลาร์ จาก 570.1 ล้านดอลลาร์ ด้าน Core FFO ไม่รวม net promote แตะระดับ 795.3 ล้านดอลลาร์ หรือ 2.10 ดอลลาร์ต่อหุ้นเจือจาง เมื่อเทียบกับ 656.0 ล้านดอลลาร์ หรือ 1.89 ดอลลาร์ต่อหุ้นในไตรมาสเดียวกันของปีก่อน ส่วน Core FFO ไม่รวม net promote ตามอัตราแลกเปลี่ยนคงที่ก็อยู่ที่ 2.10 ดอลลาร์ต่อหุ้นเช่นกัน ซึ่งสะท้อนถึงผลกระทบจากอัตราแลกเปลี่ยนที่ต่ำมากในระหว่างไตรมาสตามที่บริษัทระบุ

ยอดเช่าทำสถิติสูงสุดใหม่และราคาต่อสัญญาเช่าที่แข็งแกร่งขึ้น

ดิจิทัล เรียลตี้ ได้ลงนามในสัญญาเช่าคิดเป็นค่าเช่าฐานตามหลัก GAAP ต่อปีตามสัดส่วนของบริษัทที่ 626.6 ล้านดอลลาร์ เพิ่มขึ้น 40% จากไตรมาสก่อนหน้า และเพิ่มขึ้น 80% จากปีก่อนหน้า หากคิดสัดส่วน 100% ยอดจองเช่ารวมอยู่ที่ 855 ล้านดอลลาร์

สัญญาเช่าขนาดเกิน 1 เมกะวัตต์ คิดเป็นมูลค่า 474.2 ล้านดอลลาร์ หรือ 76% ของยอดจองเช่าตามสัดส่วนของดิจิทัล เรียลตี้ ขณะที่การรวมกันของการปรับใช้ขนาดตั้งแต่ 0 ถึง 1 เมกะวัตต์และการเชื่อมต่อโครงข่ายสร้างรายได้ทำสถิติสูงสุดใหม่ที่ 151.8 ล้านดอลลาร์ คิดเป็น 24% ของยอดรวม บริษัทเพิ่มลูกค้ารายใหม่ 155 รายในระหว่างไตรมาส และระบุว่ายังคงอยู่ในทิศทางที่จะบรรลุเป้าหมายตามโครงการที่ตั้งเป้ายอดจองเช่าต่อปีที่ 400 ล้านดอลลาร์จากการปรับใช้ขนาด 0 ถึง 1 เมกะวัตต์และการเชื่อมต่อโครงข่าย

กิจกรรมการให้เช่าดังกล่าวส่งผลให้ยอดสัญญาเช่ารอรับรู้รายได้รวมเพิ่มขึ้นสู่ระดับสถิติใหม่ที่ 2.5 พันล้านดอลลาร์ ในสัดส่วน 100% ซึ่งจะมีการเริ่มดำเนินงานตามกำหนดการครอบคลุมระยะเวลาหลายปี ทั้งนี้ วันเริ่มดำเนินงานจริงอาจแตกต่างจากการประเมินเมื่อครั้งลงนามในสัญญาเช่า

การต่อสัญญาเช่าซึ่งครอบคลุมรายได้ค่าเช่าเงินสดต่อปีมูลค่า 261 ล้านดอลลาร์ ส่งผลให้อัตราค่าเช่าเงินสดโดยรวมเพิ่มขึ้น 11.8% และเพิ่มขึ้น 17.0% ตามหลัก GAAP การกำหนดราคาแข็งแกร่งเป็นพิเศษสำหรับการปรับใช้ขนาดเกิน 1 เมกะวัตต์ โดยอัตราการต่อสัญญาเช่าเพิ่มขึ้น 23.7% เกณฑ์เงินสด และเพิ่มขึ้น 38.8% ตามหลัก GAAP นอกจากนี้ ดิจิทัล เรียลตี้ ยังได้ปรับเพิ่มคาดการณ์ส่วนต่างการต่อสัญญาเช่าเกณฑ์เงินสดขึ้น 100 เบสิสพอยต์ สู่ช่วง 10% ถึง 12%

แนวโน้มปี 2026 ปรับตัวสูงขึ้น

ขณะนี้ดิจิทัล เรียลตี้ คาดการณ์รายได้ปี 2026 ไม่รวมรายได้จาก promote อยู่ที่ 7.05 พันล้านดอลลาร์ ถึง 7.125 พันล้านดอลลาร์ เมื่อเทียบกับประมาณการในเดือนกรกฎาคมที่ 6.85 พันล้านดอลลาร์ ถึง 6.95 พันล้านดอลลาร์ ส่วน EBITDA ปรับปรุง คาดว่าจะอยู่ที่ระหว่าง 3.80 พันล้านดอลลาร์ ถึง 3.85 พันล้านดอลลาร์ จากเดิมที่คาดไว้ในช่วง 3.75 พันล้านดอลลาร์ ถึง 3.85 พันล้านดอลลาร์

นอกจากนี้ บริษัทยังได้ปรับเพิ่มคาดการณ์การเติบโตของรายได้จากการดำเนินงานสุทธิเกณฑ์เงินสดของพอร์ตทรัพย์สินเดิมขึ้นเป็น 5.25% ถึง 5.75% จากเดิม 4.25% ถึง 5.25% ขณะที่ Core FFO ไม่รวม net promote ตามอัตราแลกเปลี่ยนคงที่คาดว่าจะอยู่ในช่วง 8.25 ถึง 8.30 ดอลลาร์ต่อหุ้น ส่วนคาดการณ์อัตราการครองพื้นที่เช่าของพอร์ตทรัพย์สิน ณ สิ้นปี ซึ่งวัดจากกำลังการประมวลผล IT ยังคงไว้ที่การเพิ่มขึ้น 75 ถึง 125 เบสิสพอยต์

การนำเสนอระยะยาวของฝ่ายบริหารระบุว่าการเติบโตของ Core FFO ไม่รวม net promote จะอยู่ที่ประมาณ 13% ณ จุดกึ่งกลางของคาดการณ์ปี 2026 หลังจากเติบโต 10% ในปี 2025 และคาดว่าจะเติบโตในระดับสองหลักหลังจากปี 2026 เป็นต้นไป ทั้งนี้ บริษัทระบุเตือนว่าการประมาณการเหล่านี้ขึ้นอยู่กับปัจจัยภายนอกและอาจเปลี่ยนแปลงไปอย่างมีนัยสำคัญ

การขยายกำลังการให้บริการและการระดมทุนจากภาคเอกชน

ณ วันที่ 30 กันยายน แพลตฟอร์มทั่วโลกของดิจิทัล เรียลตี้ มีกำลังการประมวลผล IT ที่เปิดให้บริการแล้วประมาณ 3 กิกะวัตต์ และกำลังการพัฒนาในอนาคตประมาณ 10 กิกะวัตต์ ซึ่งรวมถึงที่ดินและอาคารเปล่า รวมทั้งสิ้นราว 13 กิกะวัตต์ โดยมีอยู่ประมาณ 1.5 กิกะวัตต์ที่อยู่ระหว่างการก่อสร้าง ทั้งนี้ กำลังการพัฒนาในอนาคตเพิ่มขึ้น 17% จากไตรมาสก่อนหน้า โดย 70% ของกำลังการประมวลผลที่วางแผนไว้ถูกจัดระเบียบเป็นบล็อกที่มีขนาดเกิน 100 เมกะวัตต์

นอกจากนี้ บริษัทยังกำลังขยายการระดมทุนจากเงินทุนภาคเอกชนสำหรับการพัฒนาศูนย์ข้อมูลระดับไฮเปอร์สเกล โดยได้รับข้อตกลงความยินยอมลงทุนขั้นต้นจากนักลงทุนหลักมูลค่า 1.4 พันล้านดอลลาร์สำหรับยุทธศาสตร์ทุนถาวรที่มั่นคงแบบใหม่ ขณะที่รายได้ค่าธรรมเนียมเพิ่มขึ้น 107% จากปีก่อนหน้า ดิจิทัล เรียลตี้ รายงานเงินทุนที่มีอยู่มากกว่า 20 พันล้านดอลลาร์ ซึ่งรวมถึงมากกว่า 15 พันล้านดอลลาร์จากบริษัทร่วมทุนเพื่อการพัฒนา กองทุนปิด และยุทธศาสตร์ทุนถาวร ควบคู่ไปกับสภาพคล่องในงบการเงินมากกว่า 5 พันล้านดอลลาร์

อัตราส่วนหนี้สินสุทธิต่อ EBITDA ปรับปรุงที่รายงานอยู่ที่ 5.2 เท่า ทั้งนี้ บริษัทประเมินระดับการใช้คานงัดทางการเงินไว้ที่ 4.9 เท่า หลังปรับปรุงคาดการณ์ความสม่ำเสมอของรายได้จากโครงการพัฒนา 3 แห่งในเวอร์จิเนียตอนเหนือที่มีผู้เช่าเต็มจำนวน ซึ่งได้มาในเดือนมิถุนายน 2026 โครงสร้างหนี้ของบริษัทมีอายุเฉลี่ยถ่วงน้ำหนักอยู่ที่ 4.6 ปี และมีอัตราดอกเบี้ยหน้าตั๋วเฉลี่ยถ่วงน้ำหนักอยู่ที่ 3.4% โดย 89% ของหนี้สินเป็นอัตราดอกเบี้ยคงที่ และ 92% เป็นหนี้สินไม่มีหลักประกัน

แนวโน้มของดิจิทัล เรียลตี้ ยังคงมีความเสี่ยงต่าง ๆ ได้แก่ อุปสงค์ศูนย์ข้อมูลที่อ่อนตัวลง ข้อจำกัดด้านพลังงานและการเชื่อมต่อ ความล่าช้าในการพัฒนาหรือต้นทุนที่เพิ่มขึ้น การกระจุกตัวของลูกค้า การแข่งขัน ความเสี่ยงจากการรีไฟแนนซ์และอัตราดอกเบี้ย ความผันผวนของอัตราแลกเปลี่ยน การหยุดชะงักของห่วงโซ่อุปทาน และการพึ่งพาเงินทุนจากภายนอก นอกจากนี้ บริษัทยังระบุว่าการประเมินตัวเลขล่วงหน้าที่ไม่อยู่ในระบบ GAAP อาจแตกต่างอย่างมีนัยสำคัญจากผลลัพธ์ตามหลัก GAAP ที่เกี่ยวข้อง เนื่องจากรายการปรับปรุงบางรายการไม่สามารถคาดการณ์ได้อย่างแม่นยำ