ผลขาดทุนที่สามารถจัดสรรได้ประจำไตรมาส 3 ปี 2026 ของ KREF สูงถึง 152 ล้านดอลลาร์

KKR Real Estate Finance Trust Inc. (NYSE: KREF) รายงานผลขาดทุนที่สามารถจัดสรรได้ในไตรมาส 3 ปี 2026 ที่จำนวน 152.0 ล้านดอลลาร์ หรือ 2.64 ดอลลาร์ต่อหุ้นปรับลด เนื่องจากผลขาดทุนที่เกิดขึ้นจริงจากการตัดจำหน่ายหนี้สูญจำนวน 155.9 ล้านดอลลาร์ กดดันผลประกอบการตามมาตรฐาน Non-GAAP ทั้งนี้ ผลขาดทุนสุทธิตามมาตรฐาน GAAP ส่วนที่เป็นของผู้ถือหุ้นสามัญของผู้ให้สินเชื่ออสังหาริมทรัพย์เพื่อการพาณิชย์รายนี้ มีจำนวนน้อยกว่าอย่างมาก โดยอยู่ที่ 6.4 ล้านดอลลาร์ หรือ 0.11 ดอลลาร์ต่อหุ้นปรับลด ซึ่งสะท้อนถึงผลขาดทุนสุทธิของสินเชื่อทั้งที่ยังไม่เกิดขึ้นจริงและเกิดขึ้นจริงรวม 6.6 ล้านดอลลาร์ที่รับรู้ในระหว่างไตรมาส

ผลประกอบการดังกล่าวมีขึ้นในขณะที่ KREF ยังคงลดขนาดและปรับโครงสร้างพอร์ตการลงทุนอย่างต่อเนื่องผ่านการชำระคืนเงินกู้จำนวนมากและการจัดการสินเชื่อที่มีปัญหาหลายรายการ บริษัทได้รับเงินชำระคืนสินเชื่อ 1.2 พันล้านดอลลาร์ในไตรมาสนี้ ส่งผลให้ยอดชำระคืนเงินกู้สะสมตั้งแต่ต้นปีถึงปัจจุบันเพิ่มขึ้นเป็น 2.4 พันล้านดอลลาร์ ขณะเดียวกันก็ได้ปล่อยสินเชื่อใหม่จำนวน 157 ล้านดอลลาร์ และสนับสนุนเงินทุนจำนวน 137 ล้านดอลลาร์ในสินเชื่อบุริมสิทธิอัตราดอกเบี้ยลอยตัว 2 รายการ

ผลกำไรและกิจกรรมพอร์ตการลงทุน

รายได้ดอกเบี้ยสุทธิในไตรมาส 3 อยู่ที่ 14.6 ล้านดอลลาร์ ลดลงจาก 18.2 ล้านดอลลาร์ในไตรมาส 2 และ 25.3 ล้านดอลลาร์ในช่วงเดียวกันของปีก่อน ขณะที่รายได้อื่น ๆ มีจำนวนรวม 10.0 ล้านดอลลาร์ ซึ่งรวมถึงรายได้จากการดำเนินงานอสังหาริมทรัพย์ที่หลุดจากการจำนองและรายได้จากการเงินลงทุนตามวิธีส่วนได้เสีย

KREF บันทึกผลขาดทุนสุทธิตามมาตรฐาน GAAP ประจำไตรมาสที่ 0.11 ดอลลาร์ต่อหุ้นปรับลด เทียบกับผลขาดทุน 1.95 ดอลลาร์ในไตรมาส 2 และกำไร 0.12 ดอลลาร์ในไตรมาส 3 ของปี 2025 ด้านกำไรที่สามารถจัดสรรได้ก่อนรับรู้ผลกำไรและขาดทุนที่เกิดขึ้นจริง รวมถึงค่าใช้จ่ายในการทบทวนเชิงกลยุทธ์ อยู่ที่ 5.2 ล้านดอลลาร์ หรือ 0.09 ดอลลาร์ต่อหุ้นปรับลด ทั้งนี้ บริษัทได้ประกาศจ่ายเงินปันผล 0.10 ดอลลาร์ต่อหุ้นสามัญ

มูลค่าตามบัญชีอยู่ที่ 10.14 ดอลลาร์ต่อหุ้น ณ วันที่ 30 กันยายน โดย KREF ได้ซื้อหุ้นคืนจำนวน 1.6 ล้านหุ้นในเดือนกรกฎาคม ที่ราคาเฉลี่ย 7.26 ดอลลาร์ รวมเป็นมูลค่าทั้งสิ้น 11.3 ล้านดอลลาร์

บริษัทสิ้นสุดไตรมาสด้วยพอร์ตสินเชื่อบุริมสิทธิมูลค่า 3.2 พันล้านดอลลาร์ ซึ่งให้อัตราผลตอบแทนรวมเฉลี่ยถ่วงน้ำหนักก่อนหักหนี้สินที่ 7.0% โดยไม่รวมสินเชื่อที่ไม่รับรู้รายได้ สินเชื่อทั้งหมดเป็นสินเชื่อบุริมสิทธิ และ 98% เป็นอัตราดอกเบี้ยลอยตัว ทั้งนี้ อสังหาริมทรัพย์ประเภทที่อยู่อาศัยแบบหลายครอบครัวและอุตสาหกรรมคิดเป็น 57% ของพอร์ตการลงทุน ขณะที่สินทรัพย์ในสหรัฐฯ คิดเป็น 84% และการลงทุนนอกสหรัฐฯ คิดเป็น 16%

สินเชื่อใหม่ 2 รายการประกอบด้วย สัดส่วนการลงทุนมูลค่า 80 ล้านดอลลาร์ในพอร์ตโครงการที่อยู่อาศัยผู้สูงอายุระดับประเทศ และสัดส่วนการลงทุนมูลค่า 78 ล้านดอลลาร์ในอาคารสำนักงานในเมืองฟริสโก รัฐเทกซัส โดยสินเชื่อทั้งสองรายการมีอัตราส่วนสินเชื่อต่อมูลค่าหลักประกันเริ่มต้นที่ 65% และ 60% ตามลำดับ นอกจากนี้ KREF ยังได้สนับสนุนเงินทุนเพิ่มเติมอีก 20 ล้านดอลลาร์สำหรับสินเชื่อเดิมในระหว่างไตรมาส

สินเชื่อในกลุ่มเฝ้าระวังลดลงหลังจัดการได้สำเร็จ 3 รายการ

KREF สิ้นสุดไตรมาสด้วยสินเชื่อในกลุ่มเฝ้าระวังที่มีอันดับความเสี่ยงระดับ 5 จำนวน 3 รายการ รวมมูลค่า 329 ล้านดอลลาร์ ลดลงจากระดับ 5 จำนวน 5 รายการ รวมมูลค่า 674 ล้านดอลลาร์ และระดับ 4 จำนวน 1 รายการ รวมมูลค่า 42 ล้านดอลลาร์ ณ สิ้นไตรมาส 2 ทั้งนี้ บริษัทรายงานว่าไม่มีการปรับลดอันดับความเสี่ยงของสินเชื่อในระหว่างงวด

สินเชื่อ 3 รายการที่ได้รับการจัดการเรียบร้อยแล้วมีหลักประกันเป็นอสังหาริมทรัพย์ประเภทชีววิทยาศาสตร์ในบอสตัน, อสังหาริมทรัพย์ประเภทที่อยู่อาศัยแบบหลายครอบครัวในซานดิเอโก และอสังหาริมทรัพย์ประเภทที่อยู่อาศัยแบบหลายครอบครัวในดัลลัส ส่วนสินเชื่อในกลุ่มเฝ้าระวังที่เหลือประกอบด้วย สินเชื่ออาคารสำนักงานในมินนิเอโพลิสและชิคาโก และสินเชื่อที่อยู่อาศัยแบบหลายครอบครัวในแคร์รอลล์ตัน รัฐเทกซัส

อันดับความเสี่ยงเฉลี่ยถ่วงน้ำหนักของพอร์ตการลงทุนปรับตัวดีขึ้นเป็น 3.2 จาก 3.3 ในไตรมาส 2 โดยสินเชื่อที่มีอันดับความเสี่ยงระดับ 5 คิดเป็น 15% ของพอร์ตสินเชื่อเพื่อการลงทุน ขณะที่ 78% อยู่ในระดับ 3 ด้านอัตราส่วนสินเชื่อต่อมูลค่าหลักประกัน ณ วันอนุมัติสินเชื่อเฉลี่ยถ่วงน้ำหนัก ซึ่งไม่รวมสินเชื่อระดับ 5 อยู่ที่ 66% เทียบกับ 65% ในไตรมาสก่อนหน้า

สัดส่วนการลงทุนในอาคารสำนักงานยังคงเป็นองค์ประกอบสำคัญของความเสี่ยงในพอร์ตการลงทุน KREF มีเงินต้นสินเชื่ออาคารสำนักงานคงค้าง 759.3 ล้านดอลลาร์ ณ สิ้นไตรมาส ซึ่งรวมถึง 285.1 ล้านดอลลาร์ในสินทรัพย์ประเภทอาคารสำนักงานที่มีอันดับความเสี่ยงระดับ 5 จำนวน 2 รายการ ส่วนสินเชื่อกลุ่มชีววิทยาศาสตร์มีเงินต้นคงค้างรวม 339.2 ล้านดอลลาร์ ซึ่งทั้งหมดตั้งอยู่ในตลาดซานฟรานซิสโกและบอสตัน และจัดอยู่ในอันดับความเสี่ยงระดับ 3

สภาพคล่องและสินทรัพย์อสังหาริมทรัพย์

KREF รายงานสภาพคล่องที่มีอยู่จำนวน 853 ล้านดอลลาร์ ประกอบด้วยเงินสด 166 ล้านดอลลาร์, เงินชำระคืนสินเชื่อที่ถือโดยผู้ให้บริการบริหารสินเชื่อ 53 ล้านดอลลาร์, วงเงินกู้หมุนเวียนขององค์กรที่ยังไม่ได้เบิกใช้ 600 ล้านดอลลาร์ และวงเงินกู้ยืมที่ใช้ได้กับหลักประกันที่มีอยู่ 34 ล้านดอลลาร์ นอกจากนี้ บริษัทยังถือครองสินทรัพย์ปลอดภาระผูกพันมูลค่า 640 ล้านดอลลาร์

วงเงินสินเชื่อรวมอยู่ที่ 5.5 พันล้านดอลลาร์ โดยมีวงเงินที่ยังไม่ได้เบิกใช้ 2.4 พันล้านดอลลาร์ ประมาณ 74% ของการจัดหาเงินทุนที่มีหลักประกันนั้นไม่ได้อิงราคาตลาดเลย ขณะที่ส่วนที่เหลือปรับตามการประเมินความเสี่ยงด้านเครดิตเท่านั้น KREF ระบุว่าไม่มีสัญญาเงินกู้ครบกำหนดไถ่ถอนขั้นสุดท้ายจนถึงปี 2027 และไม่มีหนี้องค์กรที่จะครบกำหนดจนถึงปี 2030 นอกจากนี้ ในระหว่างไตรมาส บริษัทได้ไถ่ถอนตราสารหนี้ที่มีสินเชื่อจำนองเป็นหลักประกันที่ค้างอยู่ทั้งสองรายการ ซึ่งรวมถึงหุ้นกู้ระดับที่น่าลงทุนมูลค่า 564 ล้านดอลลาร์

บริษัทถือครองส่วนของผู้ถือหุ้นในสินทรัพย์อสังหาริมทรัพย์ประมาณ 548 ล้านดอลลาร์ หรือ 9.53 ดอลลาร์ต่อหุ้น พอร์ตอสังหาริมทรัพย์ที่หลุดจากการจำนองประกอบด้วย อาคารสำนักงาน, ชีววิทยาศาสตร์, คอนโดมิเนียม, ค้าปลีกและการพัฒนาใหม่ รวมถึงอสังหาริมทรัพย์ประเภทที่อยู่อาศัยแบบหลายครอบครัว ฝ่ายบริหารระบุว่าการจัดเตรียมพอร์ตการลงทุนส่วนใหญ่ดังกล่าวเพื่อแปลงเป็นเงินสดถือเป็นหนึ่งในสองภารกิจหลัก ควบคู่ไปกับการจัดการสินทรัพย์ในกลุ่มเฝ้าระวังและสินเชื่ออาคารสำนักงานดั้งเดิมบางรายการอย่างมีวินัย

แนวโน้มและความเสี่ยง

ลำดับความสำคัญที่ KREF ระบุไว้สำหรับช่วงที่เหลือของปี 2026 มุ่งเน้นไปที่การจัดการการลงทุนในอาคารสำนักงานที่ประสบปัญหาและอาคารสำนักงานดั้งเดิม รวมถึงการเตรียมสินทรัพย์อสังหาริมทรัพย์ที่หลุดจากการจำนองเพื่อการแปลงเป็นเงินสดในอนาคต อย่างไรก็ตาม บริษัทได้เตือนว่าเป้าหมายเหล่านี้อาจมีการเปลี่ยนแปลง และผลลัพธ์ที่เกิดขึ้นจริงอาจแตกต่างออกไป

การนำเสนอผลงานยังได้ระบุถึงความไม่แน่นอนเกี่ยวกับการทบทวนทางเลือกเชิงกลยุทธ์ของคณะกรรมการ ตลอดจนกรอบเวลาและผลกระทบจากผลลัพธ์ใด ๆ ที่อาจเกิดขึ้น ความเสี่ยงอื่น ๆ รวมถึงการเปลี่ยนแปลงของอัตราดอกเบี้ยและส่วนต่างอัตราดอกเบี้ยหักความเสี่ยง, ผลการดำเนินงานที่อ่อนแอลงของอสังหาริมทรัพย์ที่เป็นหลักประกันการลงทุนของ KREF, ภาวะเศรษฐกิจที่ถดถอย และความยากลำบากในการเข้าถึงแหล่งเงินทุนหรือการระดมทุน ทั้งนี้ เนื่องจาก 98% ของพอร์ตสินเชื่อผูกกับอัตราดอกเบี้ยอ้างอิง การเปลี่ยนแปลงของ Term SOFR, EURIBOR และ SONIA จึงยังคงมีความเกี่ยวข้องกับรายได้ดอกเบี้ยในอนาคต แม้ว่าการวิเคราะห์ความไว ณ สิ้นไตรมาสของบริษัทจะชี้ว่าผลกระทบต่อหุ้นจากแบบจำลองการเปลี่ยนแปลงอัตราดอกเบี้ยนั้นมีจำกัดก็ตาม