FFO ไตรมาส 3 ปี 2026 ของ Kimco เพิ่มขึ้น 6.8% ขณะที่อัตราการเช่าทำสถิติสูงสุดใหม่

คิมโก เรียลตี (NYSE: KIM) รายงานการเติบโตของเงินทุนจากการดำเนินงาน (FFO) ต่อหุ้นปรับลด 6.8% เมื่อเทียบรายปี สำหรับไตรมาสที่ 3 ของปี 2026 โดยได้รับแรงหนุนจากอัตราการเช่าพื้นที่พอร์ตโฟลิโอที่สูงเป็นประวัติการณ์ ส่วนต่างค่าเช่าที่เป็นบวก และสัญญาเช่าที่เซ็นสัญญาแล้วแต่ยังไม่ได้เริ่มจ่ายค่าเช่าจำนวนมาก REIT ศูนย์การค้ารายนี้สิ้นสุดไตรมาสด้วยอัตราการเช่าพื้นที่ 96.6% และค่าเช่าฐานรายปีมูลค่า 76 ล้านดอลลาร์ที่ผูกกับสัญญาเช่าที่เซ็นสัญญาแล้วแต่ยังไม่เปิดดำเนินงาน ซึ่งช่วยเพิ่มความชัดเจนเกี่ยวกับกระแสเงินสดในอนาคตเมื่อผู้เช่าเข้าครอบครองพื้นที่

กิจกรรมการให้เช่าสนับสนุนการเติบโตภายในองค์กร

คิมโกได้ลงนามในสัญญาเช่า 444 ฉบับ ครอบคลุมพื้นที่ 2.7 ล้านตารางฟุตในระหว่างไตรมาส ซึ่งรวมถึงข้อตกลงใหม่ 134 ฉบับ สัญญาเช่าใหม่ที่เปรียบเทียบกันได้สร้างส่วนต่างค่าเช่าตามสัดส่วนที่ 31.5% โดยมีส่วนต่าง 39.9% สำหรับผู้เช่าหลัก และ 21.0% สำหรับร้านค้าขนาดเล็ก ขณะนี้บริษัทบันทึกส่วนต่างค่าเช่าใหม่สูงกว่า 10% ติดต่อกันเป็นไตรมาสที่ 20 แล้ว

อัตราการเช่าพื้นที่ของร้านค้าขนาดเล็กแตะที่ 92.9% เท่ากับระดับสูงสุดเดิม ขณะที่อัตราการเช่าพื้นที่โดยรวมทำสถิติสูงสุดใหม่ของบริษัท คิมโกระบุว่าอัตราการต่อสัญญาของผู้เช่าอยู่ที่ 91% ของพื้นที่ให้เช่าสุทธิ และจำนวนผู้เช่าที่ยกเลิกสัญญาเช่าลดลง 88 รายจากปีก่อนหน้า นอกจากนี้ บริษัทได้จัดการค่าเช่าฐานรายปีจำนวน 75% ที่มีกำหนดหมดอายุในครึ่งแรกของปี 2027 เรียบร้อยแล้ว

รายการสัญญาเช่าที่เซ็นสัญญาแล้วแต่ยังไม่เปิดดำเนินงานคิดเป็นส่วนต่าง 390 basis points ระหว่างอัตราการเช่าพื้นที่ตามสัญญาและอัตราการเช่าพื้นที่ที่สร้างรายได้ ณ วันที่ 30 ก.ย. คิมโกคาดว่า 28% ของค่าเช่าฐานรายปีที่เกี่ยวข้องจะเริ่มจัดเก็บในไตรมาสที่ 4 ของปี 2026, 57% ในปี 2027 และส่วนที่เหลืออีก 15% ในปี 2028 ประมาณ 60% ของรายการดังกล่าวเกี่ยวข้องกับพื้นที่ผู้เช่าหลัก ขณะที่ 40% มาจากพื้นที่ร้านค้า โครงการพัฒนาใหม่คิดเป็น 25% และการหาผู้เช่าใหม่ทดแทนพื้นที่เดิมของผู้ค้าปลีก ซึ่งรวมถึง Party City, Conn’s, Rite Aid, JOANN, Big Lots และ Painted Tree คิดเป็น 22%

ค่าเช่าฐานรายปีเพิ่มเติมอีก 22 ล้านดอลลาร์จากสัญญาเช่าที่เซ็นสัญญาแล้ว ไม่ได้รวมอยู่ในรายการมูลค่า 76 ล้านดอลลาร์ เนื่องจากผู้เช่ารายเดิมยังคงอยู่ในพื้นที่ หรือค่าเช่าเกี่ยวข้องกับการก่อสร้างที่ยังไม่ได้ส่งมอบ คิมโกยังได้ระบุถึงโอกาสในการปรับราคาตามราคาตลาดในสัญญาเช่าผู้เช่าหลัก 68 ฉบับที่จะหมดอายุภายในปี 2027 โดยไม่มีสิทธิเลือกต่อสัญญาเพิ่มเติม สัญญาเช่าเหล่านั้นมีค่าเช่าฐานรายปีเฉลี่ยถ่วงน้ำหนักอยู่ที่ 14.35 ดอลลาร์ต่อตารางฟุต โดยบริษัทประเมินว่ามีศักยภาพในการปรับราคาตามราคาตลาดประมาณ 50%

พอร์ตโฟลิโอที่มีร้านขายของชำเป็นผู้เช่าหลักยังคงเป็นหัวใจสำคัญ

ณ สิ้นไตรมาส คิมโกเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ 561 แห่ง รวมพื้นที่ 99 ล้านตารางฟุต ศูนย์การค้าที่มีร้านขายของชำเป็นผู้เช่าหลักสร้างค่าเช่าฐานรายปีสูงเป็นประวัติการณ์ที่ 87% และผู้บริหารกล่าวว่าพอร์ตโฟลิโอกำลังมุ่งสู่ระดับประมาณ 90% ร้านขายของชำที่รายงานยอดขายมียอดขายเฉลี่ยประมาณ 817 ดอลลาร์ต่อตารางฟุต

ผู้ค้าปลีกสินค้าลดราคา สินค้าจำเป็น และธุรกิจบริการ รวมกันคิดเป็น 78% ของค่าเช่าฐานรายปี ผู้เช่าระดับประเทศและระดับภูมิภาคคิดเป็น 81% ขณะที่ 71% ของสัญญาเช่าใหม่ที่ลงนามในช่วง 12 เดือนที่ผ่านมาเป็นธุรกิจประเภทบริการ ร้านค้าขนาดเล็กสร้างค่าเช่าฐานรายปีตามสัดส่วนคิดเป็น 48% โดยร้านอาหารเป็นสัดส่วนที่ใหญ่ที่สุดในหมวดหมู่นี้

พอร์ตโฟลิโอยังคงกระจุกตัวอยู่ในเขตชานเมืองรอบนอกชั้นแรกของเขตเมืองใหญ่ ตลาดในภูมิภาคซันเบลต์และพื้นที่ชายฝั่งคิดเป็น 91% ของค่าเช่าฐานรายปี ขณะที่ 82% มาจากตลาดเมืองใหญ่ชั้นนำของคิมโก จำนวนผู้ใช้บริการในศูนย์การค้าของบริษัทเพิ่มขึ้นเมื่อเทียบรายปีในทุกเดือนที่ครอบคลุมในการนำเสนอ รวมถึงเพิ่มขึ้นประมาณ 3% ตั้งแต่ต้นปีจนถึงปัจจุบัน

คิมโกกล่าวว่าโมเดลการดำเนินงานแบบรวมศูนย์ “One Kimco” มีวัตถุประสงค์เพื่อปรับปรุงการดำเนินงานด้านการให้เช่า เร่งการเริ่มจัดเก็บค่าเช่า และควบคุมค่าใช้จ่ายในการบริหาร ตั้งแต่ปี 2019 ถึงไตรมาสที่ 3 ของปี 2026 รายได้เติบโตในอัตราเติบโตเฉลี่ยต่อปีที่ 10.4% เมื่อเทียบกับค่าใช้จ่ายทั่วไปและบริหารที่ 5.4% โดยค่าใช้จ่ายทั่วไปและบริหาร (G&A) ลดลงเหลือ 5.2% ของรายได้ จากเดิม 7.2% ในช่วงเวลาดังกล่าว

การหมุนเวียนเงินทุนและการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ใหม่

ณ วันที่ 30 ก.ย. คิมโกสร้างรายรับ 391 ล้านดอลลาร์จากการขายสินทรัพย์ และมีกระแสเงินสดอิสระ 179 ล้านดอลลาร์หลังจากหักเงินปันผลรวมถึงรายจ่ายลงทุนด้านการให้เช่าและการบำรุงรักษา บริษัทได้ใช้เงิน 118 ล้านดอลลาร์ในการเข้าซื้อกิจการและการซื้อหุ้นคืนในกิจการค้าร่วม, 129 ล้านดอลลาร์ในการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ใหม่ และ 224 ล้านดอลลาร์ในการซื้อหุ้นสามัญและหุ้นบุริมสิทธิคืน

แผนเงินทุนปัจจุบันสำหรับปี 2026 กำหนดให้มีการเข้าซื้อกิจการและการซื้อหุ้นคืนในกิจการค้าร่วมมูลค่า 400 ล้านดอลลาร์ถึง 500 ล้านดอลลาร์ โดยมีผลตอบแทนโดยนัยอยู่ที่ประมาณ 6% ควบคู่ไปกับการขายสินทรัพย์มูลค่า 400 ล้านดอลลาร์ถึง 500 ล้านดอลลาร์ที่ผลตอบแทนประมาณ 5% คิมโกยังวางแผนใช้จ่ายในการพัฒนาใหม่ 140 ล้านดอลลาร์ถึง 150 ล้านดอลลาร์ โดยมีผลตอบแทนที่คาดหวัง 9% ถึง 11% และการลงทุนเชิงโครงสร้างสุทธิ 75 ล้านดอลลาร์ถึง 125 ล้านดอลลาร์ โดยมีผลตอบแทนโดยนัยใกล้เคียง 10% การซื้อหุ้นคืนยังคงขึ้นอยู่กับโอกาสมากกว่าการกำหนดจำนวนเงินเฉพาะเจาะจงตลอดทั้งปี

การพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ใหม่ที่เน้นร้านขายของชำยังคงเป็นสิ่งสำคัญอันดับแรก คิมโกมีโครงการพัฒนาใหม่ที่อยู่ระหว่างดำเนินการ 23 โครงการ ซึ่งมีต้นทุนรวม 264 ล้านดอลลาร์และมีผลตอบแทนที่คาดหวัง 9% ถึง 11% ตลอดจนโครงการปรับเปลี่ยนตำแหน่งผู้เช่าหลัก 6 โครงการ รวมมูลค่า 22 ล้านดอลลาร์ โดยมีผลตอบแทนที่คาดหวัง 19% ถึง 23%

งบดุลและความเสี่ยง

คิมโกสิ้นสุดไตรมาสด้วยสภาพคล่องมากกว่า 2.5 พันล้านดอลลาร์ รวมถึงวงเงินสินเชื่อหมุนเวียน 2 พันล้านดอลลาร์ที่สามารถเบิกใช้ได้เต็มจำนวน อัตราส่วนหนี้สินสุทธิต่อ EBITDA แบบทะลุผ่าน ซึ่งรวมถึงหุ้นบุริมสิทธิและสัดส่วนหนี้สินของกิจการค้าร่วมของบริษัท อยู่ที่ 5.3 เท่า อัตราส่วนความสามารถในการชำระภาระผูกพันคงที่อยู่ที่ 4.3 เท่า อสังหาริมทรัพย์มากกว่า 92% ปลอดภาระผูกพัน และอัตราการจ่ายเงินปันผลจาก AFFO ประจำอยู่ที่ประมาณ 74%

บริษัทได้ชำระคืนหุ้นกู้ไม่ด้อยสิทธิอัตราดอกเบี้ย 2.8% มูลค่า 500 ล้านดอลลาร์ที่ครบกำหนดเมื่อวันที่ 1 ต.ค. ส่งผลให้ไม่มีหนี้สินสำคัญที่จะครบกำหนดในปี 2026 หนี้สินรวมของบริษัทมีอายุเฉลี่ยถ่วงน้ำหนัก 7.4 ปี และเกือบทั้งหมดเป็นอัตราดอกเบี้ยคงที่ นอกจากนี้ คิมโกยังรายงานเงินปันผลเงินสดสำหรับหุ้นสามัญเพิ่มขึ้น 7.7% เมื่อเทียบรายปี

แนวโน้มยังคงขึ้นอยู่กับสภาวะเศรษฐกิจและอสังหาริมทรัพย์ ความผันผวนของอัตราดอกเบี้ย การล้มละลายของผู้เช่าหรือการยกเลิกสัญญาเช่า พฤติกรรมผู้บริโภคที่เปลี่ยนแปลงไป การแข่งขันจากอีคอมเมิร์ซ เงินเฟ้อ และการหยุดชะงักของห่วงโซ่อุปทาน คิมโกยังระบุถึงการดำเนินงานด้านการเข้าซื้อกิจการและการพัฒนาใหม่ ความพร้อมของแหล่งเงินทุน การประเมินมูลค่าสินทรัพย์ เหตุการณ์ความมั่นคงปลอดภัยทางไซเบอร์ การเปลี่ยนแปลงกฎระเบียบ และความสามารถในการรักษาสถานะ REIT ว่าเป็นปัจจัยที่อาจทำให้ผลลัพธ์ที่แท้จริงแตกต่างไปจากความคาดหวังในปัจจุบัน