Normalized FFO ไตรมาส 3 ปี 2026 ของ ILPT เพิ่มขึ้น 42% ขณะที่อัตราการเช่าแตะระดับ 98.3%

อินดัสเทรียล ลอจิสติกส์ พรอพเพอร์ตี้ ทรัสต์ (Nasdaq: ILPT) รายงานเงินทุนจากการดำเนินงานปรับปรุงตามปกติ (Normalized FFO) ในไตรมาสที่ 3 ของปี 2026 เพิ่มขึ้น 42.4% เมื่อเทียบรายปี โดยได้รับปัจจัยสนับสนุนจากอัตราการเช่าที่สูงขึ้น การเติบโตของรายได้ในระดับอสังหาริมทรัพย์ และค่าใช้จ่ายดอกเบี้ยที่ลดลงหลังจากการรีไฟแนนซ์ในเดือนพฤษภาคม ส่วนต่างราคาค่าเช่า (Leasing spreads) ยังคงแข็งแกร่ง แม้ว่าผลขาดทุนสุทธิตามมาตรฐาน GAAP ของ REIT จะขยายตัวขึ้นเนื่องจากกิจการร่วมค้าที่ไม่นำมารวมในงบการเงินบันทึกขาดทุน

Normalized FFO ที่เป็นของผู้ถือหุ้นสามัญเพิ่มขึ้นสู่ระดับ 21.3 ล้านดอลลาร์ หรือ 0.32 ดอลลาร์ต่อหุ้น จาก 14.9 ล้านดอลลาร์ หรือ 0.23 ดอลลาร์ต่อหุ้นในปีก่อนหน้า ด้านกำไรก่อนหักดอกเบี้ย ภาษี ค่าเสื่อมราคา และค่าตัดจำหน่ายที่ปรับปรุงแล้วสำหรับอสังหาริมทรัพย์ (Adjusted EBITDAre) เพิ่มขึ้นสู่ระดับ 87.0 ล้านดอลลาร์ จาก 81.6 ล้านดอลลาร์ โดยเริ่มตั้งแต่ไตรมาสนี้ Normalized FFO, Adjusted EBITDAre และเงินสดที่พร้อมจ่ายเป็นเงินปันผล (cash available for distribution) ของ ILPT จะรวมค่าธรรมเนียมการบริหารตามผลงาน (incentive management fees) ที่รับรู้ตามมาตรฐาน GAAP โดยงวดปีก่อนหน้าได้รับการปรับปรุงย้อนหลังบนเกณฑ์เดียวกัน ทั้งนี้ ผลประกอบการไตรมาสที่ 3 ของปี 2026 ได้รวมค่าธรรมเนียมดังกล่าวจำนวน 1.9 ล้านดอลลาร์

รายได้จากการเช่าเพิ่มขึ้น 5.3% สู่ระดับ 116.8 ล้านดอลลาร์ รายได้จากการดำเนินงานสุทธิ (NOI) เพิ่มขึ้น 5.8% สู่ระดับ 92.0 ล้านดอลลาร์ ขณะที่ NOI เกณฑ์เงินสดเพิ่มขึ้น 2.1% สู่ระดับ 86.5 ล้านดอลลาร์ สำหรับในส่วนของทรัพย์สินเดิม (Same-property basis) NOI เติบโต 5.7% และ NOI เกณฑ์เงินสดเพิ่มขึ้น 1.9%

ผลขาดทุนสุทธิตามมาตรฐาน GAAP ที่เป็นของผู้ถือหุ้นสามัญขยายตัวขึ้นสู่ระดับ 30.2 ล้านดอลลาร์ หรือ 0.46 ดอลลาร์ต่อหุ้น จาก 21.6 ล้านดอลลาร์ หรือ 0.33 ดอลลาร์ต่อหุ้นในไตรมาสเดียวกันของปีก่อน โดยผลประกอบการล่าสุดนี้รวมผลขาดทุนตามวิธีส่วนได้เสียจำนวน 19.0 ล้านดอลลาร์จากกิจการร่วมค้าที่ไม่นำมารวมในงบการเงินของ ILPT เมื่อเทียบกับกำไรตามวิธีส่วนได้เสีย 2.2 ล้านดอลลาร์ในปีก่อนหน้า ขณะที่ค่าใช้จ่ายดอกเบี้ยลดลง 3.6% สู่ระดับ 61.2 ล้านดอลลาร์ สะท้อนถึงการรีไฟแนนซ์เมื่อเดือนพฤษภาคม 2026 โดย Mountain Industrial REIT LLC

อัตราการเช่าและการให้เช่าพื้นที่

พอร์ตโฟลิโออสังหาริมทรัพย์จำนวน 409 แห่งของ ILPT มีอัตราการเช่าอยู่ที่ 98.3% ณ วันที่ 30 กันยายน เพิ่มขึ้น 420 basis points จากปีก่อนหน้า โดยพอร์ตโฟลิโอดังกล่าวมีพื้นที่ให้เช่ารวมประมาณ 59.6 ล้านตารางฟุตครอบคลุม 39 รัฐ

กอง REIT ทำสัญญาเช่าพื้นที่แล้วเสร็จประมาณ 645,000 ตารางฟุตในระหว่างไตรมาส ซึ่งประกอบด้วยการทำสัญญาเช่าใหม่ 103,000 ตารางฟุต และการต่อสัญญาเช่า 542,000 ตารางฟุต ค่าเช่าตามมาตรฐาน GAAP ถัวเฉลี่ยถ่วงน้ำหนักสูงกว่าค่าเช่าเดิมสำหรับพื้นที่เดียวกันถึง 162.7% ซึ่งถือเป็นไตรมาสที่ 8 ติดต่อกันที่มีการปรับเพิ่มค่าเช่าในระดับสองหลัก สัญญาเช่าดังกล่าวมีระยะเวลาถัวเฉลี่ยถ่วงน้ำหนัก 18 ปีเมื่อคำนวณตามพื้นที่ตารางฟุต และ 15.8 ปีเมื่อคำนวณตามรายได้จากการเช่าปรับเป็นรายปี

อสังหาริมทรัพย์ที่เป็นเจ้าของทั้งหมด (Wholly owned properties) คิดเป็นพื้นที่ให้เช่า 543,000 ตารางฟุตของการทำสัญญาเช่าในไตรมาสนี้ และบันทึกการเพิ่มขึ้นของค่าเช่าตามมาตรฐาน GAAP ถัวเฉลี่ยถ่วงน้ำหนักที่ 210% ขณะที่ Mountain JV ทำสัญญาเช่าแล้วเสร็จ 102,000 ตารางฟุต เพิ่มขึ้น 8.1% โดย Mountain JV ซึ่ง ILPT ถือหุ้นในสัดส่วน 61% ยังคงมีอัตราการเช่าเต็ม 100% ส่วนอสังหาริมทรัพย์ที่เป็นเจ้าของทั้งหมดในแผ่นดินใหญ่และฮาวายมีอัตราการเช่าอยู่ที่ 96.0% และ 99.3% ตามลำดับ

ระยะเวลาสัญญาเช่าคงเหลือถัวเฉลี่ยถ่วงน้ำหนักโดยรวมของ ILPT อยู่ที่ 8.1 ปี เมื่อคำนวณจากรายได้จากการเช่าปรับเป็นรายปี โดย 65.8% ของค่าเช่าปรับเป็นรายปีมีกำหนดหมดอายุหลังปี 2030 ทั้งนี้ ผู้เช่าระดับน่าลงทุน (Investment-grade) บริษัทย่อยของผู้เช่าดังกล่าว และสัญญาเช่าที่ดินในฮาวาย สร้างรายได้จากการเช่าปรับเป็นรายปีคิดเป็น 78.9%

งบการเงินและแนวโน้มผลประกอบการ

ILPT สิ้นสุดไตรมาสด้วยเงินสดและรายการเทียบเท่าเงินสดจำนวน 130.7 ล้านดอลลาร์ ไม่รวมเงินสดติดภาระผูกพัน ยอดหนี้สินคงค้างรวมอยู่ที่ 4.22 พันล้านดอลลาร์ โดยมีอัตราดอกเบี้ยถัวเฉลี่ยถ่วงน้ำหนักที่ 5.48% และอายุหนี้ถัวเฉลี่ยถ่วงน้ำหนักที่ 4.2 ปี หนี้สินในงบการเงินรวมทั้งหมดเป็นอัตราดอกเบี้ยคงที่และชำระเฉพาะดอกเบี้ย โดยไม่มีกำหนดครบกำหนดชำระจนกว่าจะถึงปี 2029

หนี้สินสุทธิอยู่ที่ 4.04 พันล้านดอลลาร์ คิดเป็น 11.6 เท่าของ Adjusted EBITDAre ปรับเป็นรายปี โดย Adjusted EBITDAre มีอัตราส่วนความสามารถในการชำระดอกเบี้ยอยู่ที่ 1.4 เท่า ค่าใช้จ่ายลงทุนเพื่อการบำรุงรักษา (Recurring capital expenditures) มีจำนวนรวม 7.8 ล้านดอลลาร์ในไตรมาสนี้ และ 24.5 ล้านดอลลาร์สำหรับเก้าเดือนแรกของปี 2026

สำหรับไตรมาสที่ 4 ILPT คาดว่าจะมี NOI อยู่ที่ 92 ล้านดอลลาร์ ถึง 93 ล้านดอลลาร์ และ Normalized FFO ที่เป็นของผู้ถือหุ้นสามัญอยู่ที่ 22 ล้านดอลลาร์ ถึง 23 ล้านดอลลาร์ หรือ 0.33 ดอลลาร์ ถึง 0.35 ดอลลาร์ต่อหุ้นเจือจาง ส่วนประมาณการตลอดทั้งปีคาดว่าจะมี NOI อยู่ที่ 363 ล้านดอลลาร์ ถึง 364 ล้านดอลลาร์ และ Normalized FFO อยู่ที่ 82 ล้านดอลลาร์ ถึง 83 ล้านดอลลาร์ หรือ 1.23 ดอลลาร์ ถึง 1.25 ดอลลาร์ต่อหุ้นเจือจาง ทั้งนี้ ประมาณการดังกล่าวได้รวมค่าธรรมเนียมการบริหารตามผลงานแล้วตามการนำเสนอฉบับปรับปรุงของบริษัท

ประมาณการดังกล่าวยู่อยู่บนสมมติฐานว่าจะมีค่าใช้จ่ายดอกเบี้ยตลอดทั้งปีประมาณ 245 ล้านดอลลาร์ ค่าใช้จ่ายในการบริหารและการดำเนินงานทั่วไป 42 ล้านดอลลาร์ ซึ่งรวมถึงค่าธรรมเนียมการบริหารตามผลงาน 8.4 ล้านดอลลาร์ และจะไม่มีการเข้าซื้อหรือจำหน่ายสินทรัพย์เพิ่มเติม ส่วนค่าใช้จ่ายลงทุนเพื่อการบำรุงรักษาตลอดทั้งปีคาดว่าจะอยู่ระหว่าง 32 ล้านดอลลาร์ ถึง 34 ล้านดอลลาร์

ILPT ประกาศจ่ายเงินปันผลประจำไตรมาสที่ 0.10 ดอลลาร์ต่อหุ้นสามัญ ซึ่งเป็นไตรมาสที่สองติดต่อกันในระดับดังกล่าวหลังจากที่มีการปรับเพิ่มขึ้นในเดือนกรกฎาคม 2026 โดยมีกำหนดจ่ายเงินปันผลในหรือราววันที่ 12 พฤศจิกายน

การนำเสนอระบุว่าระดับหนี้สิน สภาพคล่อง ต้นทุนการให้เช่า การรักษาผู้เช่า และความสามารถในการรักษาอัตราการเช่า เป็นความไม่แน่นอนที่สำคัญ นอกจากนี้ การกระจุกตัวของผู้เช่ายังคงอยู่ในระดับสูง โดยเฟดเอ็กซ์ (FedEx) คิดเป็น 27.7% ของรายได้จากการเช่าปรับเป็นรายปี และผู้เช่ารายใหญ่ที่สุด 10 รายแรกของ ILPT คิดเป็น 47.8% ความเสี่ยงอื่น ๆ ที่บริษัทระบุถึง ได้แก่ อัตราดอกเบี้ย เงินเฟ้อ ความผันผวนของตลาดทุน นโยบายการค้าที่เปลี่ยนแปลง และสภาวะอสังหาริมทรัพย์เพื่อการพาณิชย์โดยรวม