AFFO ไตรมาส 3 ของ FCPT เพิ่มขึ้น ขณะที่การเข้าซื้อกิจการสูงสุดเป็นประวัติการณ์ช่วยขยายพอร์ตการลงทุน

Four Corners Property Trust รายงานการเติบโตของกำไรต่อหุ้นในระดับเล็กน้อยในไตรมาสที่สามของปี 2026 ขณะที่ทำสถิติไตรมาสที่มีการเข้าซื้อกิจการมูลค่าสูงที่สุดในประวัติศาสตร์ของบริษัท นำโดยพอร์ตการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ประเภทสถานพยาบาลสัตว์มูลค่า 268 ล้านดอลลาร์ ซึ่งช่วยขยายขอบเขตการลงทุนของ REIT ประเภท Net-Lease นี้ให้ครอบคลุมมากกว่าร้านอาหารสไตล์แคชชวลไดนิ่ง นอกจากนี้ หลังจากสิ้นสุดไตรมาส บรรษัทยังประสบความสำเร็จในการต่อสัญญาเช่าสำหรับร้าน Olive Garden และ LongHorn Steakhouse ทั้งหมดที่มีกำหนดหมดอายุในปี 2027 ซึ่งช่วยลดความเสี่ยงจากการต่ออายุสัญญาเช่าในระยะสั้น

กำไรจากการดำเนินงานปรับปรุง (AFFO) เพิ่มขึ้นเป็น 50.3 ล้านดอลลาร์ จาก 46.4 ล้านดอลลาร์ในปีก่อนหน้า โดย AFFO ต่อหุ้นเจือจางเพิ่มขึ้น 2.9% เป็น 0.46 ดอลลาร์ จาก 0.45 ดอลลาร์ ขณะที่จำนวนหุ้นเจือจางถัวเฉลี่ยถ่วงน้ำหนักเพิ่มขึ้นเป็นประมาณ 110.0 ล้านหุ้น จาก 104.3 ล้านหุ้น ส่วนกำไรจากการดำเนินงาน (FFO) เพิ่มขึ้นเป็น 47.4 ล้านดอลลาร์ หรือ 0.43 ดอลลาร์ต่อหุ้นเจือจาง จาก 43.9 ล้านดอลลาร์ หรือ 0.42 ดอลลาร์ต่อหุ้น

กำไรสุทธิประจำไตรมาสแทบไม่เปลี่ยนแปลงอยู่ที่ 28.9 ล้านดอลลาร์ รายได้ค่าเช่ารวมเพิ่มขึ้น 13.8% เป็น 75.7 ล้านดอลลาร์ ขณะที่ EBITDAre ปรับปรุงเพิ่มขึ้น 14.7% เป็น 65.4 ล้านดอลลาร์ ค่าใช้จ่ายดอกเบี้ยเพิ่มขึ้นเป็น 17.4 ล้านดอลลาร์ จาก 13.0 ล้านดอลลาร์ และค่าเสื่อมราคาและค่าตัดจำหน่ายเพิ่มขึ้นเป็น 18.6 ล้านดอลลาร์ จาก 15.1 ล้านดอลลาร์

สำหรับช่วงเก้าเดือนแรกของปี 2026 AFFO แตะที่ 149.5 ล้านดอลลาร์ หรือ 1.36 ดอลลาร์ต่อหุ้นเจือจาง เมื่อเทียบกับ 135.0 ล้านดอลลาร์ หรือ 1.33 ดอลลาร์ต่อหุ้นในช่วงเดียวกันของปีก่อน ขณะที่กำไรสุทธิสำหรับช่วงเก้าเดือนเพิ่มขึ้นเป็น 89.2 ล้านดอลลาร์ จาก 83.0 ล้านดอลลาร์ และรายได้ค่าเช่ารวมเพิ่มขึ้นเป็น 215.5 ล้านดอลลาร์ จาก 194.8 ล้านดอลลาร์

ไตรมาสการเข้าซื้อกิจการเป็นประวัติการณ์ช่วยขยายสัดส่วนอสังหาริมทรัพย์ทางการแพทย์

FCPT ลงทุน 326 ล้านดอลลาร์ในระหว่างไตรมาสที่สาม โดยมีอัตราผลตอบแทนจากการลงทุนขั้นต้นจากเงินสดที่ 6.6% และอัตราผลตอบแทนตามมาตรฐาน GAAP ที่ 7.1% ทั้งนี้ มูลค่าการลงทุนสะสมตั้งแต่ต้นปีจนถึงเดือนกันยายนมีจำนวนรวม 410 ล้านดอลลาร์ ซึ่งสูงกว่ายอดรวม 318 ล้านดอลลาร์ที่ทำได้ตลอดทั้งปี 2025 แล้ว

รายการหลักในไตรมาสนี้คือการเข้าซื้ออสังหาริมทรัพย์ Mission Pet Health จำนวน 102 แห่งในเดือนกรกฎาคมด้วยมูลค่า 268 ล้านดอลลาร์ พอร์ตการลงทุนดังกล่าวสร้างรายได้ค่าเช่าเงินสดต่อปีขั้นต้นประมาณ 17.4 ล้านดอลลาร์ รวมถึงการปรับขึ้นค่าเช่าตามสัญญาที่มีผลบังคับใช้ในเดือนกันยายน โดยอสังหาริมทรัพย์ 100 แห่งถือครองภายใต้สัญญาเช่าเหมาแบบ Triple-Net สองฉบับ ซึ่งมีระยะเวลาสัญญาเช่าคงเหลือถัวเฉลี่ยถ่วงน้ำหนัก 10 ปี และมีการปรับขึ้นค่าเช่ารายปีมากกว่า 2%

FCPT ระบุว่าพอร์ตการลงทุนที่ได้มาใหม่มีอัตราส่วนความสามารถในการชำระค่าเช่าจาก EBITDAR ของผู้เช่ารวมมากกว่า 6 เท่า การซื้อทรัพย์สินดังกล่าวจัดหาเงินทุนโดยใช้เงินสดและกรอบวงเงินหนี้สินที่มีอยู่ และไม่ได้ขึ้นอยู่กับการเสนอขายหุ้นใหม่ เมื่อรวมกับอสังหาริมทรัพย์ Mission Pet Health อีกห้าแห่งที่ FCPT ถือครองอยู่แล้ว แบรนด์นี้คิดเป็น 6.2% ของค่าเช่าฐานรายปี ณ วันที่ 30 กันยายน ทำให้กลายเป็นแบรนด์ที่ใหญ่เป็นอันดับสามของบริษัท

การเข้าซื้อกิจการดังกล่าวช่วยสนับสนุนการปรับทิศทางของ FCPT อย่างต่อเนื่องในการลดการกระจุกตัวจากอสังหาริมทรัพย์ของ Darden Restaurants โดย Olive Garden และ LongHorn คิดเป็นสัดส่วนรวมกัน 37% ของค่าเช่าฐานรายปี ณ สิ้นไตรมาส ลดลงจาก 94% เมื่อครั้งที่ FCPT แยกตัวออกมา ปัจจุบันค่าเช่าฐานรายปีประมาณ 42% มาจากภาคส่วนนอกกลุ่มร้านอาหารสไตล์แคชชวลไดนิ่ง ซึ่งรวมถึงร้านค้าปลีกทางการแพทย์และศูนย์บริการยานยนต์ อย่างไรก็ตาม แบรนด์ใหญ่ที่สุดห้าอันดับแรกยังคงคิดเป็นสัดส่วนประมาณ 51% ของค่าเช่าฐานรายปี

ณ วันที่ 30 กันยายน พอร์ตการลงทุนประกอบด้วยสัญญาเช่า 1,476 ฉบับ ครอบคลุม 185 แบรนด์ และสร้างค่าเช่าฐานรายปีได้ 293 ล้านดอลลาร์ โดยมีอัตราการครอบครองพื้นที่เช่าอยู่ที่ 99.5% อัตราการจัดเก็บค่าเช่าอยู่ที่ 99.7% และระยะเวลาสัญญาเช่าคงเหลือเฉลี่ยอยู่ที่ 6.7 ปี อัตราการปรับขึ้นค่าเช่าตามสัญญาเฉลี่ยต่อปีอยู่ที่ 1.6% ขณะที่อัตราส่วนความสามารถในการชำระค่าเช่าจาก EBITDAR ของผู้เช่าตามที่รายงานอยู่ที่ 5.3 เท่า โดยผู้ประกอบการระดับที่น่าลงทุนคิดเป็น 48% ของค่าเช่าฐานรายปี

การต่อสัญญาของ Darden ช่วยลดสัญญาที่จะหมดอายุในระยะสั้น

เมื่อวันที่ 14 ตุลาคม Darden ได้ต่อสัญญาเช่า Olive Garden และ LongHorn ทั้งหมด 66 ฉบับที่มีกำหนดหมดอายุในปี 2027 และใช้สิทธิ์ต่อสัญญาล่วงหน้าสำหรับสัญญาเช่าเพิ่มเติมอีกหกฉบับที่จะหมดอายุในเดือนตุลาคม 2028 สัญญาเช่าได้รับการขยายเวลาออกไปเฉลี่ยประมาณห้าปี และยังคงมีการปรับขึ้นค่าเช่ารายปีที่ 1.5%

FCPT ระบุว่าไม่ได้เสนอการปรับลดค่าเช่าหรือให้เงินอุดหนุนเพื่อแลกกับการต่อสัญญา เมื่อคำนวณตามงบการเงินจำลอง รายการดังกล่าวส่งผลให้ระยะเวลาสัญญาเช่าถัวเฉลี่ยถ่วงน้ำหนักของพอร์ตการลงทุนเพิ่มขึ้นเป็นประมาณเจ็ดปี และเหลือค่าเช่าฐานรายปีเพียงประมาณ 2.7% เท่านั้นที่มีกำหนดหมดอายุสัญญาก่อนปี 2028

ฝ่ายบริหารตั้งใจที่จะเน้นการเข้าซื้ออสังหาริมทรัพย์ในกลุ่มร้านอาหาร ศูนย์บริการยานยนต์ และร้านค้าปลีกทางการแพทย์ต่อไป โดยเน้นอาคารขนาดเล็กที่สามารถปรับเปลี่ยนการใช้งานได้ง่าย ค่าเช่าต่ำ และผู้เช่าที่มีความน่าเชื่อถือทางเครดิต นอกจากนี้ FCPT ระบุว่าจะยังคงพิจารณาการทำรายการพอร์ตการลงทุนขนาดใหญ่ขึ้นเมื่อตรงตามเกณฑ์ด้านคุณภาพและการเพิ่มขึ้นของกำไร

ระดับหนี้สินแตะขอบบนของช่วงเป้าหมาย

หนี้สินสุทธิอยู่ที่ 6.0 เท่าของ EBITDAre ปรับปรุง ณ วันที่ 30 กันยายน ซึ่งเป็นขอบบนของช่วงเป้าหมายที่ FCPT กำหนดไว้ที่ 5.0 ถึง 6.0 เท่า บริษัทรายงานสภาพคล่องที่มีอยู่ 397 ล้านดอลลาร์ ซึ่งรวมถึงเงินสด เงินกู้ระยะยาวที่ยังไม่ได้เบิกใช้ และวงเงินสินเชื่อหมุนเวียน โดยวงเงินสินเชื่อหมุนเวียนมีเงินคงเหลือ 350 ล้านดอลลาร์ และ 85% ของหนี้สินเป็นอัตราดอกเบี้ยคงที่หลังจากทำสัญญาป้องกันความเสี่ยงอัตราดอกเบี้ยแล้ว

FCPT มีอายุเฉลี่ยของหนี้สินถัวเฉลี่ยถ่วงน้ำหนักอยู่ที่ 3.8 ปี (ไม่รวมการขยายระยะเวลา) โดยมีหนี้สินประมาณ 8% ที่จะครบกำหนดชำระก่อนปี 2028 นอกจากนี้ บริษัทได้ขยายเวลาหนี้สินคงค้างประมาณ 23% ผ่านเงินกู้ระยะยาวอายุเจ็ดปีมูลค่า 200 ล้านดอลลาร์ในอัตราดอกเบี้ย SOFR บวก 125 basis points และเงินกู้อายุห้าปีมูลค่า 400 ล้านดอลลาร์ในอัตราดอกเบี้ย SOFR บวก 90 basis points

การนำเสนอระบุว่าการกระจุกตัวของผู้เช่าและผลการดำเนินงานของผู้เช่ายังคงเป็นประเด็นที่ต้องพิจารณาอย่างต่อเนื่องแม้ FCPT จะมีการกระจายความเสี่ยงแล้วก็ตาม โดย Olive Garden เพียงแบรนด์เดียวคิดเป็น 28.7% ของค่าเช่าฐานรายปี ขณะที่ร้านอาหารคิดเป็น 68% ของพอร์ตการลงทุน ข้อมูลอัตราส่วนความสามารถในการชำระค่าเช่าจาก EBITDAR ของผู้เช่าครอบคลุม 63% ของค่าเช่าฐานรายปีทั้งหมด และอ้างอิงจากข้อมูลที่จัดหาโดยผู้เช่าซึ่ง FCPT ไม่ได้ตรวจสอบโดยอิสระ นอกเหนือจากนี้ บรรษัทยังตั้งข้อสังเกตว่าต้นทุนการก่อสร้างเพิ่มขึ้นเร็วกว่าอัตราเงินเฟ้อทั่วไปในช่วง 12 ปีที่ผ่านมา ซึ่งเป็นปัจจัยที่มีความสำคัญต่อการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์และมูลค่าการทดแทน