FBRT รายงานผลขาดทุนไตรมาส 3 ปี 2026 ขณะที่ต้นทุนสินเชื่อเพิ่มขึ้น

แฟรงคลิน บีเอสพี เรียลตี้ ทรัสต์ (Franklin BSP Realty Trust) รายงานผลขาดทุนสุทธิตามมาตรฐาน GAAP ในไตรมาสที่สาม เนื่องจากต้นทุนสินเชื่อที่สูงขึ้นและผลขาดทุนที่รับรู้แล้วกดดันผลประกอบการ ขณะที่กำไรก่อนรับรู้ผลขาดทุนยังคงเพียงพอสำหรับจ่ายเงินปันผลประจำไตรมาสของ REIT สินเชื่อจำนองเพื่อการพาณิชย์แห่งนี้ นอกจากนี้ บริษัทยังได้ขยายพอร์ตอสังหาริมทรัพย์ที่ถูกยึดทรัพย์ในช่วงดังกล่าว ซึ่งตอกย้ำถึงความเสี่ยงด้านสินเชื่อที่ยังคงมีอยู่อย่างต่อเนื่องในบางส่วนของพอร์ตสินเชื่อซึ่งส่วนใหญ่เป็นอสังหาริมทรัพย์ประเภทมัลติแฟมิลี

บริษัทบันทึกขาดทุนสุทธิตามมาตรฐาน GAAP จำนวน 27.0 ล้านดอลลาร์สำหรับไตรมาสสิ้นสุดวันที่ 30 กันยายน 2026 เทียบกับกำไรสุทธิ 16.3 ล้านดอลลาร์ในไตรมาสที่สอง ผลขาดทุนดังกล่าวคิดเป็น 0.41 ดอลลาร์ต่อหุ้นสามัญปรับลด หรือ 0.36 ดอลลาร์ต่อหุ้นเมื่อคำนวณแบบแปลงสภาพเต็มจำนวน

กำไรที่สามารถจัดสรรได้ (Distributable Earnings) ซึ่งเป็นมาตรวัดที่ไม่ใช่ GAAP ลดลงสู่ระดับ 3.3 ล้านดอลลาร์จาก 28.3 ล้านดอลลาร์ในไตรมาสก่อนหน้า หลังจากหักเงินปันผลหุ้นบุริสิทธิ์และส่วนของผู้ถือหุ้นที่ไม่มีอำนาจควบคุมแล้ว กำไรที่สามารถจัดสรรได้ส่วนที่เป็นของผู้ถือหุ้นสามัญติดลบ 1.7 ล้านดอลลาร์ ขณะที่กำไรที่สามารถจัดสรรได้แบบแปลงสภาพเต็มจำนวนติดลบ 0.02 ดอลลาร์ต่อหุ้น

ก่อนรับรู้ผลกำไรและขาดทุน กำไรที่สามารถจัดสรรได้มีจำนวนรวม 25.8 ล้านดอลลาร์ หรือ 0.24 ดอลลาร์ต่อหุ้นแบบแปลงสภาพเต็มจำนวน คิดเป็นสัดส่วนครอบคลุม 118.7% ของเงินปันผลประจำไตรมาสที่ 0.20 ดอลลาร์ต่อหุ้น หากรวมผลขาดทุนที่รับรู้แล้ว สัดส่วนการครอบคลุมติดลบ 9.6%

ไตรมาสดังกล่าวมีการปรับปรุงรายการสำหรับการตั้งสำรองขาดทุนทางสินเชื่อจำนวน 43.1 ล้านดอลลาร์ในการกระทบยอดจากผลประกอบการตามมาตรฐาน GAAP ไปเป็นกำไรที่สามารถจัดสรรได้ รวมถึงการปรับปรุงรายการผลขาดทุนที่รับรู้แล้วจำนวน 24.2 ล้านดอลลาร์ที่เกี่ยวข้องกับสินเชื่อและอสังหาริมทรัพย์ที่ถือครองไว้ ทั้งนี้ ค่าเผื่อผลขาดทุนทางสินเชื่อรวมเพิ่มขึ้นสู่ระดับ 72.1 ล้านดอลลาร์จาก 54.7 ล้านดอลลาร์ ณ สิ้นไตรมาสที่สอง ซึ่งคิดเป็น 1.8% ของยอดคงค้างเงินต้น การเปลี่ยนแปลงนี้สะท้อนถึงการตั้งสำรองจำนวน 37.7 ล้านดอลลาร์และการตัดจำหน่ายสูญจำนวน 20.2 ล้านดอลลาร์

การยึดทรัพย์เพิ่มขึ้นขณะที่พอร์ตสินเชื่อหดตัว

พอร์ตสินเชื่ออสังหาริมทรัพย์เพื่อการพาณิชย์หลักของ FBRT ปิดไตรมาสด้วยยอดคงค้างเงินต้นที่ 4.1 พันล้านดอลลาร์จากสินเชื่อ 175 รายการ ลดลงจาก 4.3 พันล้านดอลลาร์ ณ สิ้นไตรมาสที่สอง บริษัทปล่อยสินเชื่อใหม่จำนวน 248 ล้านดอลลาร์และให้สินเชื่อเพิ่มเติมแก่รายการเดิม 38 ล้านดอลลาร์ ขณะที่การชำระคืนเงินต้นมีจำนวนรวม 406 ล้านดอลลาร์ และการโอนย้ายที่เกี่ยวข้องกับอสังหาริมทรัพย์ที่ถือครองไว้หรือการยึดทรัพย์ส่งผลให้ยอดคงค้างลดลงอีก 171 ล้านดอลลาร์

พอร์ตสินเชื่อยังคงกระจุกตัวในอสังหาริมทรัพย์ประเภทมัลติแฟมิลี คิดเป็น 83% ของยอดคงค้างเงินต้น โดยสินเชื่อบุริมสิทธิคิดเป็น 99% ของพอร์ต และ 92% ของสินเชื่อเป็นอัตราดอกเบี้ยลอยตัว ทั้งนี้ อัตราส่วนสินเชื่อต่อมูลค่าหลักประกัน (LTV) ถัวเฉลี่ยถ่วงน้ำหนัก ณ วันอนุมัติสินเชื่ออยู่ที่ 64.6%

สินเชื่อจำนวน 13 รายการที่มียอดคงค้างเงินต้นรวม 334 ล้านดอลลาร์ยังคงอยู่ในรายการเฝ้าระวัง (watch list) ซึ่งรวมถึงสินเชื่อที่ได้รับจัดระดับความเสี่ยงที่ 5 จำนวน 7 รายการ และระดับ 4 จำนวน 6 รายการ โดยมีสินเชื่อที่ไม่ก่อให้เกิดรายได้ (NPL) จำนวน 7 รายการ แม้ว่าสินทรัพย์ 3 รายการจะถูกถอดออกจากรายการเฝ้าระวังในระหว่างไตรมาส แต่จำนวนสินเชื่อที่มีระดับความเสี่ยง 5 เพิ่มขึ้นเป็น 7 รายการจากเดิม 5 รายการ ขณะที่อันดับความเสี่ยงเฉลี่ยของพอร์ตยังคงไม่เปลี่ยนแปลงที่ 2.4

พอร์ตอสังหาริมทรัพย์ที่ถูกยึดทรัพย์เพิ่มขึ้นเป็น 10 รายการจาก 6 รายการในไตรมาสที่สอง โดยมีมูลค่ารวม 339 ล้านดอลลาร์ อสังหาริมทรัพย์ประเภทมัลติแฟมิลี 4 แห่งเข้าสู่กระบวนการยึดทรัพย์ในระหว่างไตรมาส รวมถึงสินทรัพย์ในเมืองเดอร์แฮม รัฐนอร์ทแคโรไลนา, เมืองการ์แลนด์ รัฐเทกซัส และเมืองฮิวสตัน นอกจากนี้ FBRT ยังถือครองอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนอีก 1 รายการมูลค่า 114 ล้านดอลลาร์

ข้อตกลงสินเชื่อหลักใหม่มีมูลค่ารวม 249 ล้านดอลลาร์จากสินเชื่อ 17 รายการ อสังหาริมทรัพย์ประเภทมัลติแฟมิลีคิดเป็น 97% ของการอนุมัติสินเชื่อใหม่ดังกล่าว และ 81% ตั้งอยู่ในภูมิภาคตะวันออกเฉียงใต้ สินเชื่อมีส่วนต่างดอกเบี้ยถัวเฉลี่ยถ่วงน้ำหนักที่ 2.66% และอัตราดอกเบี้ยรวม (all-in coupon) ที่ 6.57% ตามระดับอัตราดอกเบี้ย SOFR ณ วันที่ 30 กันยายน

นิวพอยต์สร้างกำไรที่สามารถจัดสรรได้ 11 ล้านดอลลาร์

นิวพอยต์ (NewPoint) ซึ่งเป็นธุรกิจตัวแทนและธนาคารสินเชื่อเพื่อการที่อยู่อาศัยของ FBRT สร้างกำไรสุทธิตามมาตรฐาน GAAP จำนวน 0.2 ล้านดอลลาร์ และกำไรที่สามารถจัดสรรได้ 11.0 ล้านดอลลาร์ในระหว่างไตรมาส ทั้งนี้ กำไรที่สามารถจัดสรรได้ก่อนรับรู้ผลกำไรหรือขาดทุนอยู่ที่ 11.2 ล้านดอลลาร์ ซึ่งคิดเป็นผลตอบแทนต่อส่วนของผู้ถือหุ้นที่ 10.9% เมื่ออิงตามราคาซื้อสุดท้ายของหน่วยธุรกิจดังกล่าว

ธุรกิจดังกล่าวอนุมัติข้อตกลงสินเชื่อใหม่รวม 670.4 ล้านดอลลาร์จาก 36 ธุรกรรมภายใต้โครงการของแฟนนี เม (Fannie Mae), เฟรดดี แมค (Freddie Mac) และ HUD พอร์ตการให้บริการบริหารสินเชื่อเพิ่มขึ้น 1.45 พันล้านดอลลาร์ในระหว่างไตรมาส สู่ระดับ 61.29 พันล้านดอลลาร์ในแง่ของยอดคงค้างเงินต้น สิทธิในการบริหารจัดการสินเชื่อจำนอง (Mortgage servicing rights) รวมถึงมูลค่าที่เกี่ยวข้องกับภาระผูกพัน ปิดไตรมาสที่ 209.3 ล้านดอลลาร์

การซื้อหุ้นคืนช่วยหนุนมูลค่าตามบัญชี

มูลค่าตามบัญชีต่อหุ้นแบบแปลงสภาพเต็มจำนวนอยู่ที่ 14.26 ดอลลาร์ ณ วันที่ 30 กันยายน เพิ่มขึ้นจาก 14.24 ดอลลาร์ ณ สิ้นไตรมาสที่สอง ขณะที่มูลค่าตามบัญชีต่อหุ้นแบบแปลงสภาพเต็มจำนวนปรับปรุงแล้ว ซึ่งไม่รวมค่าเสื่อมราคาและค่าตัดจำหน่ายสะสมของอสังหาริมทรัพย์ และสะท้อนมูลค่ายุติธรรมของสิทธิในการบริหารจัดการสินเชื่อจำนองส่วนที่เกินกว่ามูลค่าตามบัญชี เพิ่มขึ้นสู่ระดับ 15.13 ดอลลาร์จาก 14.74 ดอลลาร์

FBRT ซื้อหุ้นสามัญคืนจำนวน 60.5 ล้านดอลลาร์ที่ราคาเฉลี่ยถ่วงน้ำหนัก 8.14 ดอลลาร์ในระหว่างไตรมาส โดยบริษัทเปิดเผยว่าการซื้อหุ้นคืนช่วยเพิ่มมูลค่าตามบัญชีต่อหุ้นแบบแปลงสภาพเต็มจำนวนขึ้น 0.55 ดอลลาร์ เมื่อรวมเงินปันผล 0.20 ดอลลาร์และการเพิ่มขึ้นของมูลค่าตามบัญชีต่อหุ้นแบบแปลงสภาพเต็มจำนวนอีก 0.02 ดอลลาร์ FBRT คำนวณผลตอบแทนทางเศรษฐกิจรวมปรับเป็นรายปีอยู่ที่ 6.2% สำหรับไตรมาสดังกล่าว

บริษัทสิ้นสุดเดือนกันยายนด้วยสภาพคล่องจำนวน 407 ล้านดอลลาร์ ประกอบด้วยเงินสดไม่ติดภาระผูกพัน 101 ล้านดอลลาร์ วงเงินลงทุนซ้ำในภาระผูกพันหนี้ที่มีสินทรัพย์ค้ำประกัน (CLO) จำนวน 10 ล้านดอลลาร์ และวงเงินสินเชื่อที่สามารถใช้ได้อีก 296 ล้านดอลลาร์ อัตราส่วนหนี้สินสุทธิต่อส่วนของผู้ถือหุ้นรวมอยู่ที่ 2.66 เท่า ขณะที่อัตราส่วนหนี้สินสุทธิแบบสิทธิเรียกร้องต่อส่วนของผู้ถือหุ้นอยู่ที่ 0.68 เท่า ทั้งนี้ ประมาณ 81% ของแหล่งเงินทุนสำหรับพอร์ตหลักเป็นแบบไม่ต้องปรับมูลค่าตามราคาตลาด (non-mark-to-market) และต้นทุนหนี้เฉลี่ยลดลงสู่ระดับ 6.1% จาก 6.2% ในไตรมาสที่สอง

FBRTไม่ได้ให้ประมาณการผลประกอบการอย่างเป็นทางการในรายงานนำเสนอครั้งนี้ โดยบริษัทเตือนว่าผลประกอบการยังคงมีความเสี่ยงจากอัตราเงินเฟ้อ การเปลี่ยนแปลงของอัตราดอกเบี้ย การหดตัวทางเศรษฐกิจ มูลค่าหลักประกันอสังหาริมทรัพย์ที่ลดลง การเรียกคืนหนี้ค้างชำระ และเสถียรภาพทางการเงินของผู้กู้ นอกจากนี้ บริษัทยังระบุว่าจังหวะเวลาในการรับรู้ผลขาดทุนทางสินเชื่อภายใต้มาตรวัดกำไรที่สามารถจัดสรรได้ที่ไม่ใช่ GAAP อาจแตกต่างอย่างมีนัยสำคัญจากการรับรู้ตามมาตรฐาน GAAP