Blackstone Mortgage Trust รายงานผลขาดทุนไตรมาส 3, ปรับลดเงินปันผลเหลือ 0.30 ดอลลาร์

แบล็คสโตน มอร์เกจ ทรัสต์ อิงค์ (NYSE: BXMT) รายงานผลขาดทุนสุทธิ GAAP ในไตรมาสที่ 3 ปี 2026 อยู่ที่ 327.0 ล้านดอลลาร์ หรือ 1.95 ดอลลาร์ต่อหุ้น เนื่องจากสำรองผลขาดทุนด้านเครดิตและการตั้งค่าใช้จ่ายด้อยค่าที่สูงขึ้น มีน้ำหนักมากกว่าความคืบหน้าในการลดความเสี่ยงจากสินทรัพย์ในรายการเฝ้าระวัง (watchlist) และอสังหาริมทรัพย์ประเภทสำนักงาน นอกจากนี้ ทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ (REIT) ด้านจำนองเชิงพาณิชย์ยังได้ประกาศจ่ายเงินปันผลไตรมาสที่ 4 ที่ 0.30 ดอลลาร์ต่อหุ้น ซึ่งต่ำกว่าระดับ 0.47 ดอลลาร์ที่จ่ายในไตรมาสที่ 3

ผลขาดทุนดังกล่าวเปรียบเทียบกับกำไรสุทธิ GAAP ที่ 63.4 ล้านดอลลาร์ หรือ 0.37 ดอลลาร์ต่อหุ้น ในช่วงเดียวกันของปีก่อนหน้า ทั้งนี้ การเพิ่มขึ้นของสำรองผลขาดทุนด้านเครดิตที่คาดว่าจะเกิดขึ้น (CECL) จำนวน 264.8 ล้านดอลลาร์ ถือเป็นค่าใช้จ่ายรายการใหญ่ที่สุดในไตรมาสนี้ ผลการดำเนินงานยังรวมถึงการปรับมูลค่าเงินให้สินเชื่อที่ย้ายไปยังประเภทถือไว้เพื่อขายจำนวน 63.9 ล้านดอลลาร์ และการด้อยค่าของอสังหาริมทรัพย์ที่เป็นเจ้าของจำนวน 36.4 ล้านดอลลาร์

ในเกณฑ์ Non-GAAP กำไรที่สามารถจัดสรรได้ (distributable earnings) อยู่ที่ 64.1 ล้านดอลลาร์ หรือ 0.38 ดอลลาร์ต่อหุ้น เปรียบเทียบกับ 0.31 ดอลลาร์ต่อหุ้นในไตรมาสที่สอง ขณะที่กำไรที่สามารถจัดสรรได้ก่อนรับรู้ผลกำไรและขาดทุน อยู่ที่ 71.2 ล้านดอลลาร์ หรือ 0.42 ดอลลาร์ต่อหุ้น ลดลงจาก 0.48 ดอลลาร์ในไตรมาสก่อนหน้า และ 0.49 ดอลลาร์ในไตรมาสแรก

รายได้สุทธิรวมเพิ่มขึ้นสู่ระดับ 141.9 ล้านดอลลาร์ จาก 132.6 ล้านดอลลาร์ในปีก่อนหน้า รายได้สุทธิจากเงินให้สินเชื่อและการลงทุนอื่น ๆ ลดลงเหลือ 64.4 ล้านดอลลาร์ จาก 98.9 ล้านดอลลาร์ ขณะที่รายได้จากอสังหาริมทรัพย์ที่เป็นเจ้าของเพิ่มขึ้นสู่ระดับ 77.5 ล้านดอลลาร์ จาก 33.7 ล้านดอลลาร์ ด้านค่าใช้จ่ายเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ที่เป็นเจ้าของก็เพิ่มขึ้นสู่ระดับ 81.2 ล้านดอลลาร์ จาก 43.1 ล้านดอลลาร์เช่นกัน

มูลค่าตามบัญชี (book value) ณ สิ้นไตรมาสอยู่ที่ 17.06 ดอลลาร์ต่อหุ้น ลดลงจาก 19.31 ดอลลาร์ ณ วันที่ 30 มิถุนายน ตัวเลข ณ เดือนกันยายนรวมสำรอง CECL จำนวน 3.64 ดอลลาร์ต่อหุ้น ค่าเสื่อมราคาและค่าตัดจำหน่ายสะสมจำนวน 0.93 ดอลลาร์ต่อหุ้น ทั้งนี้ สำรอง CECL ทั้งหมดอยู่ที่ 606 ล้านดอลลาร์ ประกอบด้วยสำรองเฉพาะสินทรัพย์จำนวน 444 ล้านดอลลาร์ และสำรองทั่วไปจำนวน 162 ล้านดอลลาร์

การหมุนเวียนพอร์ตการลงทุนช่วยลดความเสี่ยงจากสินทรัพย์ในรายการเฝ้าระวัง

BXMT ระบุว่า การชำระคืนเงินกู้ การขายสินทรัพย์ และการหมุนเวียนพอร์ตการลงทุน ช่วยลดเงินให้สินเชื่อในรายการเฝ้าระวังลง 56% จากไตรมาสที่สอง เหลือ 900 ล้านดอลลาร์ ซึ่งเป็นระดับต่ำสุดนับตั้งแต่ไตรมาสที่ 4 ปี 2019 โดยพอร์ตเงินให้สินเชื่อมีสัดส่วนสินเชื่อปกติ (performing loans) อยู่ที่ 93% เมื่อพิจารณาจากมูลค่าความเสี่ยงสุทธิของเงินให้สินเชื่อ โดยไม่รวมเงินให้สินเชื่อถือไว้เพื่อขายจำนวน 600 ล้านดอลลาร์

อย่างไรก็ตาม ไตรมาสนี้มีสินเชื่อด้อยค่าเพิ่มขึ้นใหม่ 6 รายการ โดยเงินให้สินเชื่ออาคารสำนักงานแบบผสมผสาน (mixed-use office) ในแถบเบย์แอเรีย 1 รายการได้รับการแก้ไขโดยการโอนย้ายไปเป็นอสังหาริมทรัพย์ที่เป็นเจ้าของ ณ สิ้นไตรมาส BXMT ถือครองสินเชื่อด้อยค่าจำนวน 900 ล้านดอลลาร์ และอสังหาริมทรัพย์ที่เป็นเจ้าของจำนวน 1.5 พันล้านดอลลาร์ ซึ่งเมื่อรวมกับสินเชื่อในรายการเฝ้าระวังแล้ว สินทรัพย์หมวดหมู่ดังกล่าวลดลง 17% จากไตรมาสก่อนหน้า

บริษัทได้รับเงินสด 2.3 พันล้านดอลลาร์จากการชำระคืนเงินกู้และการขายสินเชื่อในระหว่างไตรมาส ซึ่งรวมถึงยอดขาย 251 ล้านดอลลาร์ โดยประมาณ 88% ของกิจกรรมดังกล่าวเกี่ยวข้องกับเงินให้สินเชื่อที่อนุมัติก่อนปี 2023 ทั้งนี้ BXMT กล่าวว่าได้ขายเงินให้สินเชื่อเกือบ 1.0 พันล้านดอลลาร์ในระหว่างไตรมาสที่สามและช่วงต้นไตรมาสที่สี่ ในราคา 93% ของมูลค่าตามบัญชี ซึ่งรวมถึงสินเชื่ออาคารสำนักงานจำนวน 500 ล้านดอลลาร์ และสินเชื่อที่อยู่อาศัยแบบครอบครัวส่วนรวม (multifamily) จำนวน 200 ล้านดอลลาร์ที่เคยอยู่ในรายการเฝ้าระวัง

BXMT ลงทุนไป 500 ล้านดอลลาร์ในระหว่างไตรมาส ซึ่งน้อยกว่ายอดชำระคืนและการขายอย่างมีนัยสำคัญ กิจกรรมดังกล่าวรวมถึงการอนุมัติสินเชื่อใหม่จำนวน 300 ล้านดอลลาร์ อสังหาริมทรัพย์ประเภทสัญญาเช่าสุทธิ (net lease) จำนวน 100 ล้านดอลลาร์ตามสัดส่วนของบริษัท ตราสารหนี้จำนวน 100 ล้านดอลลาร์ และสินเชื่อเพื่อการสร้างบ้านเดี่ยวจำนวน 50 ล้านดอลลาร์ตามสัดส่วนของบริษัท

ส่งผลให้พอร์ตการลงทุนรวม ณ วันที่ 30 กันยายน มีมูลค่า 17.0 พันล้านดอลลาร์ ลดลงจาก 19.7 พันล้านดอลลาร์ ณ สิ้นไตรมาสที่สอง และ 20.0 พันล้านดอลลาร์ ณ สิ้นปี 2025 พอร์ตการลงทุนดังกล่าวประกอบด้วยเงินให้สินเชื่อถือไว้เพื่อการลงทุนมูลค่า 14.0 พันล้านดอลลาร์ตามเกณฑ์มูลค่าตามบัญชีสุทธิ อสังหาริมทรัพย์ที่เป็นเจ้าของมูลค่า 1.5 พันล้านดอลลาร์ และสัดส่วนส่วนได้เสียในกิจการค้าร่วมประเภทสัญญาเช่าสุทธิ สินเชื่อธนาคาร และผู้สร้างบ้าน

ที่อยู่อาศัยแบบครอบครัวส่วนรวมคิดเป็น 22% ของพอร์ตการลงทุนทั้งหมด และสินทรัพย์ภาคอุตสาหกรรมคิดเป็น 20% ด้านความเสี่ยงในอสังหาริมทรัพย์ประเภทสำนักงานในสหรัฐฯ อยู่ที่ 15% ขณะที่สำนักงานนอกสหรัฐฯ คิดเป็น 5% BXMT ระบุว่า ความเสี่ยงในอสังหาริมทรัพย์ประเภทสำนักงานลดลง 59% เหลือ 4.0 พันล้านดอลลาร์ จาก 9.9 พันล้านดอลลาร์ ณ สิ้นปี 2019 ในขณะที่การลงทุนเป้าหมายในกลยุทธ์ที่อยู่อาศัย อุตสาหกรรม สัญญาเช่าสุทธิ และกิจการค้าร่วม เพิ่มขึ้นเป็น 8.7 พันล้านดอลลาร์ จาก 2.4 พันล้านดอลลาร์

สภาพคล่องและฐานะเงินทุน

BXMT สิ้นสุดไตรมาสด้วยสภาพคล่องจำนวน 1.3 พันล้านดอลลาร์ และมีอัตราส่วนหนี้สินต่อทุน (D/E ratio) อยู่ที่ 3.9 เท่า ทั้งนี้ หนี้สินที่ไม่ต้องปรับมูลค่ายุติธรรมตามราคาตลาด (non-mark-to-market debt) คิดเป็น 89% ของหนี้สินทั้งหมด โดยไม่มีข้อกำหนดปรับมูลค่าตามราคาตลาดในตลาดทุน บริษัทระบุว่าโครงสร้างทางการเงินได้รับการออกแบบมาเพื่อจับคู่กับวันครบกำหนดชำระหนี้ ดัชนีอัตราดอกเบี้ย และสกุลเงินให้สอดคล้องกับสินทรัพย์อ้างอิง

บริษัทได้ซื้อหุ้นสามัญคลาส A คืนมูลค่า 36 ล้านดอลลาร์ในระหว่างไตรมาส ในราคาเฉลี่ยถ่วงน้ำหนักที่ 14.09 ดอลลาร์ต่อหุ้น โดยคณะกรรมการบริษัทได้ประกาศจ่ายเงินปันผลไตรมาสที่สี่จำนวน 0.30 ดอลลาร์ ซึ่งจะจ่ายในวันที่ 15 มกราคม 2027 ให้แก่ผู้ถือหุ้นที่มีชื่อในสมุดทะเบียน ณ วันที่ 31 ธันวาคม 2026

BXMT ระบุว่าแนวโน้มและการประมาณการของบริษัทยังคงมีความไม่แน่นอน รวมถึงการเปลี่ยนแปลงของอัตราดอกเบี้ย สภาพแวดล้อมทางเศรษฐกิจมหภาค และผลการดำเนินงานด้านเครดิตในระดับโครงการอสังหาริมทรัพย์ นอกจากนี้ มาตรวัดกำไรที่สามารถจัดสรรได้ในเกณฑ์ Non-GAAP ยังไม่รวมสำรอง CECL จนกว่าจะรับรู้ผลขาดทุนจริงและพิจารณาแล้วว่าไม่สามารถเรียกคืนได้ ซึ่งหมายความว่ากรอบเวลาของการรับรู้ผลขาดทุนด้านเครดิตภายใต้มาตรวัดดังกล่าวอาจแตกต่างจากผลลัพธ์ตามเกณฑ์ GAAP อย่างมีนัยสำคัญ