AFFO ในไตรมาส 3 ปี 2026 ของ W. P. Carey แตะ 1.33 ดอลลาร์ ขณะที่ปริมาณการลงทุนเติบโตขึ้น

W. P. Carey Inc. รายงานกำไรจากการดำเนินงานที่ปรับปรุงแล้ว (AFFO) ประจำไตรมาส 3/2026 ที่ 1.33 ดอลลาร์ต่อหุ้นปรับลด และคาดการณ์ AFFO ตลอดปีที่ 5.23 ถึง 5.29 ดอลลาร์ต่อหุ้น เนื่องจาก REIT ประเภท Net-Lease ยังคงเดินหน้าใช้จ่ายเงินทุน พร้อมกับรักษาการเติบโตของค่าเช่าตามสัญญาในพอร์ตการลงทุนของตน

บริษัทคาดการณ์มูลค่าการลงทุนในปี 2026 ไว้ที่ 1.8 พันล้านดอลลาร์ ถึง 2.1 พันล้านดอลลาร์ โดยได้ลงทุนเสร็จสิ้นไปแล้วประมาณ 1.6 พันล้านดอลลาร์ ณ วันที่ 23 ต.ค. ซึ่งรวมถึง 182 ล้านดอลลาร์ในระหว่างไตรมาสที่สาม และ 143 ล้านดอลลาร์หลังสิ้นไตรมาส นอกจากนี้ ยังมีโครงการลงทุนและข้อผูกพันอีก 95 ล้านดอลลาร์ที่มีกำหนดส่งมอบในไตรมาสที่สี่

ณ ค่ากลางของกรอบคาดการณ์ AFFO ที่ 5.26 ดอลลาร์ W. P. Carey คาดว่าจะมีการเติบโตของ AFFO ต่อหุ้นตลอดปีที่ 5.8% ทั้งนี้ AFFO เป็นมาตรวัดทางการเงินที่ไม่ใช่มาตรฐาน GAAP ที่บริษัทใช้ประเมินผลการดำเนินงานหลังจากปรับปรุงกำไรสุทธิตามมาตรฐาน GAAP สำหรับรายการที่ไม่ใช่เงินสดและรายการที่ไม่ใช่ธุรกิจหลักตามที่ระบุไว้

การเติบโตของค่าเช่าและกิจกรรมการลงทุน

การเติบโตของค่าเช่าจากอสังหาริมทรัพย์เดิมตามสัญญา (Contractual same-store rent growth) ในไตรมาสที่สามอยู่ที่ 2.6% เมื่อเทียบรายปี ซึ่งไม่เปลี่ยนแปลงจากไตรมาสที่สอง และสูงกว่าระดับ 2.4% ที่รายงานไว้สำหรับปี 2025 ทั้งปี โดยมากกว่า 99% ของค่าเช่าฐานปรับเป็นรายปีมาจากสัญญาเช่าที่มีการปรับขึ้นตามสัญญา สำหรับการปรับขึ้นแบบอัตราคงที่คิดเป็น 49% ของค่าเช่า เงื่อนไขที่ผูกกับดัชนี CPI คิดเป็น 48% และโครงสร้างอื่น ๆ คิดเป็น 3% ที่เหลือ

การลงทุนที่ดำเนินการเสร็จสิ้น ณ วันที่ 23 ต.ค. มีอัตราผลตอบแทนการลงทุนขั้นต้นเฉลี่ยถ่วงน้ำหนัก (going-in capitalization rate) ที่ 7.5% และมีระยะเวลาเช่าเฉลี่ย 19 ปี โดย W. P. Carey ประเมินอัตราผลตอบแทนเฉลี่ยจากการลงทุนเหล่านั้นไว้ที่ 9.2% หลังจากรวมการปรับขึ้นค่าเช่าตามสัญญาแล้ว ทั้งนี้ ประมาณ 76% ของมูลค่าการลงทุนตั้งแต่ต้นปีจนถึงปัจจุบันมาจากการทำธุรกรรมขายและเช่ากลับ (sale-leaseback) ขณะที่ 70% เป็นอสังหาริมทรัพย์ประเภทอุตสาหกรรมและคลังสินค้า โดยอเมริกาเหนือคิดเป็น 71% ของกิจกรรมการลงทุน และยุโรปคิดเป็น 29%

ธุรกรรมเมื่อเร็ว ๆ นี้ของบริษัทรวมถึงการขายและเช่ากลับโรงงานผลิต 43 แห่งในสหรัฐฯ มูลค่า 400 ล้านดอลลาร์ และการขายและเช่ากลับอสังหาริมทรัพย์ประเภทโลจิสติกส์และคลังสินค้า 8 แห่งในโปแลนด์ มูลค่า 202 ล้านดอลลาร์ นอกจากนี้ W. P. Carey ยังมีข้อผูกพันทางการเงินประมาณ 325 ล้านดอลลาร์ในโครงการที่มุ่งเน้นตอบสนองผู้เช่าจนถึงสิ้นปี 2028 ซึ่งรวมถึงการพัฒนาแบบสร้างตามสั่ง (build-to-suit) การพัฒนาใหม่ และโครงการพลังงาน

พอร์ตการลงทุนและการบริหารจัดการสินทรัพย์

ณ วันที่ 30 ก.ย. พอร์ตการลงทุนของ W. P. Carey ประกอบด้วยอสังหาริมทรัพย์ 1,755 แห่ง ที่ปล่อยเช่าแก่ผู้เช่า 383 ราย โดยมีค่าเช่าฐานปรับเป็นรายปีอยู่ที่ 1.7 พันล้านดอลลาร์ และมีระยะเวลาเช่าเฉลี่ยถ่วงน้ำหนัก 12 ปี ส่วนอัตราการครอบครองพื้นที่อยู่ที่ 98.6% ตามพื้นที่ตารางฟุต

อสังหาริมทรัพย์ประเภทอุตสาหกรรมและคลังสินค้าสร้างค่าเช่าฐานปรับเป็นรายปีคิดเป็น 64% ภาคค้าปลีกคิดเป็น 22% และประเภทอสังหาริมทรัพย์อื่น ๆ คิดเป็น 14% โดยอเมริกาเหนือสร้างรายได้ค่าเช่า 67% และยุโรป 33% ทั้งนี้ ผู้เช่า 10 รายแรกคิดเป็น 18.3% ของค่าเช่าฐานปรับเป็นรายปี ขณะที่ผู้เช่าระดับน่าลงทุน (investment-grade) คิดเป็น 22.5%

การครบกำหนดอายุสัญญาเช่ายังคงทยอยกระจายตัว โดยมีค่าเช่าฐานปรับเป็นรายปีน้อยกว่า 13% ที่มีกำหนดหมดอายุจนถึงปี 2029 หากสมมติว่าผู้เช่าไม่ใช้สิทธิ์ต่ออายุสัญญาหรือสิทธิ์ในการซื้อ ทั้งนี้ อัตราการปรับสัญญาเช่าใหม่ (rent recapture rate) ย้อนหลัง 8 ไตรมาสอยู่ที่ 102.2% ซึ่งแสดงว่าค่าเช่าจากการทำธุรกรรมเช่าที่เสร็จสมบูรณ์แล้วในภาพรวมสูงกว่าระดับเดิม บริษัทเปิดเผยว่าผลลัพธ์ดังกล่าวมักใช้รายจ่ายลงทุนเพียงเล็กน้อยในขณะที่ขยายระยะเวลาสัญญาเช่าออกไป

W. P. Carey ขายสินทรัพย์มูลค่า 273 ล้านดอลลาร์ในอสังหาริมทรัพย์ 33 แห่งจนถึงสิ้นไตรมาสที่สาม ซึ่งรวมถึง 27 ล้านดอลลาร์ในระหว่างไตรมาส โดยคาดการณ์การจำหน่ายสินทรัพย์ตลอดปีอยู่ที่ 350 ล้านดอลลาร์ ถึง 450 ล้านดอลลาร์

เงินทุนและแนวโน้มปี 2026

REIT สิ้นสุดไตรมาสด้วยสภาพคล่อง 2.6 พันล้านดอลลาร์ ประกอบด้วยวงเงินสินเชื่อหมุนเวียนที่ใช้ได้ 1.93 พันล้านดอลลาร์ เงินสด 143 ล้านดอลลาร์ และตราสารทุนส่งมอบล่วงหน้า (forward equity) ที่ยังไม่ได้ชำระราคา 538 ล้านดอลลาร์ โดยหนี้สินสุทธิต่อ EBITDA ที่ปรับปรุงแล้วอยู่ที่ 5.2 เท่า หลังจากรวมตราสารทุนส่งมอบล่วงหน้าที่ยังไม่ได้ชำระราคา เมื่อเทียบกับ 5.5 เท่าก่อนการปรับปรุง

W. P. Carey ระดมทุนได้ 889 ล้านดอลลาร์จากตราสารทุนส่งมอบล่วงหน้า และออกหุ้นกู้อันเทียบเท่ามูลค่า 1.5 พันล้านดอลลาร์ในช่วงเก้าเดือนแรกของปี 2026 ซึ่งรวมถึงหุ้นกู้อัตราดอกเบี้ย 5.20% ครบกำหนดปี 2036 มูลค่า 350 ล้านดอลลาร์ ที่ออกในเดือนก.ค. โดยหุ้นกู้ที่ออกในระหว่างปีมีอัตราดอกเบี้ยเฉลี่ยถ่วงน้ำหนักที่ 3.9%

งบการเงินมีอัตราดอกเบี้ยเฉลี่ยถ่วงน้ำหนักที่ 3.3% และมีอายุหนี้เฉลี่ยถ่วงน้ำหนัก 4.7 ปี โดยการกู้ยืมอัตราดอกเบี้ยคงที่คิดเป็น 95% ของหนี้สินทั้งหมด ขณะที่ 98% ของค่าเช่าฐานปรับเป็นรายปีเป็นสินทรัพย์ปลอดภาระผูกพัน ทั้งนี้ บริษัทได้รับการจัดอันดับความน่าเชื่อถือที่ระดับ Baa1 จากมูดี้ส์ และ BBB+ จากเอสแอนด์พี โดยทั้งสองแห่งมีแนวโน้มอันดับความน่าเชื่อถือมีเสถียรภาพ

นอกเหนือจากเป้าหมาย AFFO และการลงทุนแล้ว W. P. Carey คาดว่าค่าใช้จ่ายทั่วไปและการบริหารประจำปี 2026 จะอยู่ที่ 104 ล้านดอลลาร์ ถึง 106 ล้านดอลลาร์ ค่าใช้จ่ายเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์อยู่ที่ 54 ล้านดอลลาร์ ถึง 57 ล้านดอลลาร์ และค่าใช้จ่ายภาษี AFFO อยู่ที่ 40 ล้านดอลลาร์ ถึง 43 ล้านดอลลาร์ ด้านเงินปันผลประจำไตรมาสในปัจจุบันเมื่อคำนวณเป็นรายปีเท่ากับ 3.80 ดอลลาร์ต่อหุ้น เพิ่มขึ้น 4.4% เมื่อเทียบรายปี ฝ่ายบริหารคาดว่าจะมีกระแสเงินสดสะสมต่อปีอยู่ที่ 250 ล้านดอลลาร์ ถึง 300 ล้านดอลลาร์ หลังจากหักเงินปันผลและรายจ่ายลงทุน

แนวโน้มดังกล่าวยังขึ้นอยู่กับการดำเนินการตามแผนการลงทุน การจำหน่ายสินทรัพย์ และโครงการลงทุน นอกจากนี้ W. P. Carey ยังระบุว่า อัตราดอกเบี้ยที่ผันผวน เงินเฟ้อ ภาษีศุลกากร แรงกดดันต่อผู้เช่า ความขัดแย้งทางภูมิรัฐศาสตร์ ความไม่สงบทางการเมือง และการหยุดชะงักทางสาธารณสุข เป็นปัจจัยความไม่แน่นอนที่อาจทำให้ผลลัพธ์ที่แท้จริงแตกต่างไปจากความคาดหมายของฝ่ายบริหาร