ยอดปล่อยสินเชื่อไตรมาส 3 ของ Seven Hills Realty Trust แตะระดับสูงสุดในรอบ 4 ปี

เซเว่น ฮิลส์ เรียลตี้ ทรัสต์ (Seven Hills Realty Trust) รายงานปริมาณการปล่อยสินเชื่อใหม่รายไตรมาสที่สูงที่สุดในรอบกว่า 4 ปีในช่วงไตรมาสที่ 3 ของปี 2026 ขณะที่การชำระคืนและการสะสางสินเชื่อช่วยลดสัดส่วนการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ประเภทอาคารสำนักงาน ทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ที่เน้นจำนองเชิงพาณิชย์ (commercial mortgage REIT) รายนี้ได้ปล่อยสินเชื่อใหม่จำนวน 3 รายการ รวมเป็นมูลค่า 122.3 ล้านดอลลาร์ และสิ้นสุดเดือนกันยายนด้วยสัดส่วนสินเชื่ออาคารสำนักงานที่คิดเป็น 13% ของเงินต้นในพอร์ตโฟลิโอ ซึ่งลดลงจาก 19% ณ ตอนเริ่มไตรมาส

บริษัทซึ่งมีสำนักงานใหญ่ในเมืองนิวตัน รัฐแมสซาชูเซตส์ มีกำไรสุทธิตามมาตรฐาน GAAP ในไตรมาสที่สามอยู่ที่ 8.1 ล้านดอลลาร์ หรือ 0.36 ดอลลาร์ต่อหุ้นปรับลด เมื่อเทียบกับ 3.4 ล้านดอลลาร์ หรือ 0.23 ดอลลาร์ต่อหุ้นในปีก่อนหน้า โดยกำไรสุทธิดังกล่าวรวมถึงการกลับรายการผลขาดทุนจากเครดิตจำนวน 3.6 ล้านดอลลาร์

กำไรที่สามารถจัดสรรได้ (Distributable Earnings) ซึ่งเป็นตัววัดนอกมาตรฐาน GAAP อยู่ที่ 3.8 ล้านดอลลาร์ หรือ 0.17 ดอลลาร์ต่อหุ้นปรับลด เมื่อเทียบกับ 4.2 ล้านดอลลาร์ หรือ 0.29 ดอลลาร์ต่อหุ้น ในไตรมาสที่สามของปี 2025 หากไม่รวมผลขาดทุนที่เกิดขึ้นจริงจำนวน 1.5 ล้านดอลลาร์ที่ผูกกับสินเชื่ออาคารสำนักงานในดัลลัส กำไรที่สามารถจัดสรรได้จะอยู่ที่ 5.3 ล้านดอลลาร์ หรือ 0.24 ดอลลาร์ต่อหุ้น

กำไรสุทธิต่อหุ้นและกำไรที่สามารถจัดสรรได้ต่อหุ้นสะท้อนถึงจำนวนหุ้นที่เพิ่มขึ้นภายหลังการเสนอขายหุ้นตามสิทธิ (equity rights offering) ของบริษัทในเดือนธันวาคม 2025 โดยหุ้นปรับลดเฉลี่ยถ่วงน้ำหนักมีจำนวนรวม 22.5 ล้านหุ้นในไตรมาสล่าสุด เพิ่มขึ้นจาก 14.8 ล้านหุ้นในปีก่อนหน้า

กิจกรรมการปล่อยสินเชื่อแตะระดับสูงสุดนับตั้งแต่ปี 2021

เซเว่น ฮิลส์ ได้อนุมัติสินเชื่อจำนองลำดับแรกอัตราดอกเบี้ยลอยตัวจำนวน 3 รายการในระหว่างไตรมาส ซึ่งถือเป็นปริมาณรายไตรมาสที่สูงที่สุดนับตั้งแต่ไตรมาสที่สี่ของปี 2021 การลงทุนดังกล่าวประกอบด้วยสินเชื่อค้าปลีกมูลค่า 24.3 ล้านดอลลาร์ในพาร์กซิตี้ รัฐยูทาห์ สินเชื่อค้าปลีกมูลค่า 30 ล้านดอลลาร์ในชาร์ลอตต์ รัฐนอร์ทแคโรไลนา และสินเชื่ออาคารที่พักอาศัยหลายครอบครัว (multifamily) มูลค่า 68 ล้านดอลลาร์ในชัตตานูการ์ รัฐเทนเนสซี

การปล่อยสินเชื่อใหม่ทั้ง 3 รายการนี้มีอัตราดอกเบี้ยหน้าตั๋วเฉลี่ยถ่วงน้ำหนักที่ 6.80% ผลตอบแทนรวมสุทธิ (all-in yield) ที่ 7.26% และอัตราส่วนวงเงินสินเชื่อต่อมูลค่าหลักประกัน (LTV) เฉลี่ยถ่วงน้ำหนักที่ 66% นอกจากนี้ เซเว่น ฮิลส์ ยังมีสินเชื่ออีก 3 รายการที่มีวงเงินผูกพันรวม 121.7 ล้านดอลลาร์ซึ่งอยู่ระหว่างการตรวจสอบวิเคราะห์สถานะ (due diligence) โดยฝ่ายบริหารคาดว่าจะปิดดีลได้ในระหว่างไตรมาสที่สี่

การชำระคืนสินเชื่อมีมูลค่ารวม 139 ล้านดอลลาร์ ซึ่งสูงกว่าเงินต้นที่ปล่อยกู้ใหม่ในช่วงเวลาดังกล่าว ซึ่งรวมถึงเงินจำนวน 42.7 ล้านดอลลาร์ที่ได้รับชำระคืนจากสินเชื่ออาคารสำนักงานในดัลลัส ซึ่งมีเงินต้นคงค้างอยู่ที่ 44.2 ล้านดอลลาร์ สินเชื่อดังกล่าวได้รับการชำระคืนที่ระดับ 97% ของราคาพาร์ ส่งผลให้เกิดผลขาดทุนที่เกิดขึ้นจริงจำนวน 1.5 ล้านดอลลาร์ ผลขาดทุนดังกล่าวต่ำกว่าสำรองผลขาดทุนทางเครดิตที่คาดว่าจะเกิดขึ้นในปัจจุบันจำนวน 6.3 ล้านดอลลาร์ที่จัดสรรไว้สำหรับการลงทุนนี้ จึงส่งผลให้มีการกลับรายการผลขาดทุนจากเครดิตที่เกี่ยวข้องกับสินเชื่อนี้จำนวน 4.8 ล้านดอลลาร์

เนื่องจากสินเชื่อในดัลลัสได้รับเงินกู้ยืมในอัตราการให้สินเชื่อ (advance rate) ที่ค่อนข้างต่ำ การสะสางสินเชื่อนี้จึงช่วยเพิ่มความสามารถในการปล่อยสินเชื่อโดยประมาณของเซเว่น ฮิลส์ ได้อีกราว 46.1 ล้านดอลลาร์ ในเดือนตุลาคม บริษัทได้สะสางสินเชื่ออาคารสำนักงานในคาร์ลสแบด รัฐแคลิฟอร์เนีย อีกหนึ่งรายการ หลังจากผู้กู้ขายหลักประกันและชำระคืนเงินประมาณ 22.1 ล้านดอลลาร์ เซเว่น ฮิลส์ ระบุว่าธุรกรรมดังกล่าวช่วยเพิ่มความสามารถในการปล่อยสินเชื่ออีก 10.7 ล้านดอลลาร์ และลดสัดส่วนการลงทุนในอาคารสำนักงานลงเหลือ 10% ของเงินต้นในพอร์ตโฟลิโอ

พอร์ตโฟลิโอและสภาพคล่อง

ณ วันที่ 30 กันยายน เซเว่น ฮิลส์ ถือครองสินเชื่อจำนองลำดับแรกจำนวน 26 รายการ โดยมีวงเงินผูกพันรวม 744.5 ล้านดอลลาร์ และยอดคงเหลือเงินต้น 707.2 ล้านดอลลาร์ พอร์ตโฟลิโอซึ่งเป็นอัตราดอกเบี้ยลอยตัวทั้งหมดนี้มีผลตอบแทนรวมสุทธิเฉลี่ยถ่วงน้ำหนักที่ 7.80% อัตราส่วน LTV เฉลี่ยถ่วงน้ำหนักที่ 67% และอันดับความเสี่ยงเฉลี่ยอยู่ที่ 3.2

อสังหาริมทรัพย์ประเภทที่พักอาศัยหลายครอบครัวคิดเป็น 19% ของเงินต้น ตามด้วยอสังหาริมทรัพย์เพื่อการอุตสาหกรรมที่ 16% สินเชื่ออาคารสำนักงานและโรงแรมต่างมีสัดส่วนรายการละ 13% ขณะที่หอพักนักศึกษาคิดเป็น 11% ในเชิงภูมิศาสตร์ 39% ของพอร์ตโฟลิโออยู่ในภาคใต้ 34% อยู่ในภาคตะวันออก 23% อยู่ในภาคตะวันตก และ 4% อยู่ในภาคตะวันตกกลาง (Midwest)

บริษัทสิ้นสุดไตรมาสด้วยเงินสดจำนวน 51.5 ล้านดอลลาร์ และวงเงินกู้ยืมที่มีหลักประกันที่ยังไม่ได้ใช้จำนวน 425.7 ล้านดอลลาร์ จากวงเงินสูงสุดรวม 865 ล้านดอลลาร์ ยอดเงินกู้ยืมคงค้างภายใต้วงเงินกู้ยืมรวมอยู่ที่ 439.3 ล้านดอลลาร์ และมีอัตราดอกเบี้ยหน้าตั๋วเฉลี่ยถ่วงน้ำหนักที่ 5.89% อัตราส่วนหนี้สินต่อส่วนของผู้ถือหุ้นของเซเว่น ฮิลส์ อยู่ที่ 1.4 เท่า นอกจากนี้ บริษัทยังได้ขยายวันครบกำหนดอายุของสัญญาซื้อคืนหลักทรัพย์หลัก (master repurchase facility) กับซิตี้แบงก์ ออกไปเป็นเดือนกันยายน 2028

มูลค่าตามบัญชีอยู่ที่ 14.13 ดอลลาร์ต่อหุ้น ณ สิ้นไตรมาส ขณะที่มูลค่าตามบัญชีปรับปรุงแล้ว ซึ่งไม่รวมค่าเผื่อผลขาดทุนทางเครดิตสำหรับพอร์ตสินเชื่อและวงเงินสินเชื่อที่ยังไม่ได้เบิกจ่าย อยู่ที่ 14.55 ดอลลาร์ต่อหุ้น

เซเว่น ฮิลส์ ประกาศจ่ายเงินปันผลรายไตรมาสที่ 0.28 ดอลลาร์ต่อหุ้นสามัญ คิดเป็นยอดชำระรวมประมาณ 6.4 ล้านดอลลาร์ โดยคาดว่าเงินปันผลดังกล่าวจะจ่ายในหรือประมาณวันที่ 12 พฤศจิกายน ให้แก่ผู้ถือหุ้นที่มีชื่อตามทะเบียน ณ วันที่ 19 ตุลาคม

แนวโน้มและความเสี่ยง

ฝ่ายบริหารระบุว่า บริษัทยังคงมุ่งเน้นที่การนำเงินทุนที่มีอยู่ไปลงทุนในโอกาสการปล่อยสินเชื่อใหม่ ๆ พร้อมทั้งรักษามาตรฐานการพิจารณารับประกันสินเชื่อ กรอบเวลาและการเสร็จสิ้นที่คาดไว้ของสินเชื่อที่อยู่ระหว่างการตรวจสอบวิเคราะห์สถานะยังมีความไม่แน่นอน และผลการดำเนินงานในอนาคตของบริษัทขึ้นอยู่กับโอกาสในการปล่อยสินเชื่ออสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ที่เหมาะสมและความสามารถของผู้กู้ในการดำเนินการตามแผนธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ของตนด้วยส่วนหนึ่ง

ความเสี่ยงด้านเครดิตยังคงมีอยู่ในพอร์ตโฟลิโอ ณ สิ้นไตรมาส 19% ของเงินต้นสินเชื่อมีอันดับความเสี่ยงสูงขึ้น และ 4% ถูกจัดประเภทเป็นสินเชื่อด้อยค่าหรือมีแนวโน้มสูญเสีย อย่างไรก็ตาม สินเชื่อด้อยค่าในคาร์ลสแบดได้รับการชำระคืนในเวลาต่อมาในเดือนตุลาคม เซเว่น ฮิลส์ เตือนว่าการสะสางสินเชื่อที่มีความเสี่ยงสูงขึ้นอาจเกี่ยวข้องกับการชำระหนี้ในราคาลดพิเศษ (discounted payoffs) หรือเงื่อนไขอื่น ๆ ที่ทำให้เกิดผลขาดทุนที่เกิดขึ้นจริง ซึ่งอาจลดกำไรที่สามารถจัดสรรได้และความสามารถในการรักษาการจ่ายเงินปันผล นอกจากนี้ การเปลี่ยนแปลงของอัตราดอกเบี้ยและส่วนต่างอัตราดอกเบี้ยทางเครดิต (credit spread) อาจส่งผลกระทบต่อผลตอบแทนจากการลงทุน ต้นทุนการกู้ยืม และส่วนต่างรายได้ดอกเบี้ยสุทธิ (net interest margin)