กำไรไตรมาส 3 ของ BrightSpire ได้รับแรงหนุนจากการขายสินทรัพย์ ท่ามกลางความเสี่ยงด้านสินเชื่อที่เพิ่มขึ้น

ไบรท์สไปร์ แคปิตอล (BrightSpire Capital Inc.) (NYSE: BRSP) รายงานกำไรสุทธิตามมาตรฐานบัญชี GAAP ในไตรมาส 3/2026 ที่ 46.9 ล้านดอลลาร์ หรือ 0.37 ดอลลาร์ต่อหุ้น โดยได้แรงหนุนจากกำไรจากการขายสินทรัพย์อุตสาหกรรมประเภทสัญญาเช่าสุทธิ (net-lease) ขนาดใหญ่ที่สุดของบริษัท ขณะที่สำรองผลขาดทุนด้านสินเชื่อและการด้อยค่าของอสังหาริมทรัพย์ปรับตัวสูงขึ้น นอกจากนี้ ทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ (REIT) ด้านสินเชื่ออสังหาริมทรัพย์เพื่อการพาณิชย์รายนี้ยังได้ขยายพอร์ตสินเชื่อผ่านการปล่อยสินเชื่อสุทธิ 193 ล้านดอลลาร์ แม้ว่ามูลค่าความเสี่ยงในกลุ่มสินเชื่อที่ต้องจับตาเป็นพิเศษ (watch-list) จะเพิ่มขึ้นในระหว่างไตรมาสก็ตาม

กำไรสุทธิส่วนที่เป็นของผู้ถือหุ้นสามัญเพิ่มขึ้นจาก 984,000 ดอลลาร์ หรือประมาณ 0 ดอลลาร์ต่อหุ้น ในช่วงเดียวกันของปีก่อน โดยไตรมาสล่าสุดนี้รวมกำไรอื่น ๆ จำนวน 60.3 ล้านดอลลาร์ ซึ่งส่วนใหญ่เกี่ยวกับการขายสินทรัพย์ รวมถึงการเพิ่มขึ้นของสำรองผลขาดทุนด้านสินเชื่อที่คาดว่าจะเกิดขึ้น (CECL) จำนวน 15.0 ล้านดอลลาร์ และการด้อยค่าของอสังหาริมทรัพย์เพื่อการดำเนินงานจำนวน 6.0 ล้านดอลลาร์

กำไรที่สามารถจัดสรรได้ (Distributable Earnings) ซึ่งเป็นตัววัดที่ไม่ใช่ GAAP อยู่ที่ 10.3 ล้านดอลลาร์ หรือ 0.08 ดอลลาร์ต่อหุ้น ขณะที่กำไรที่สามารถจัดสรรได้ปรับปรุงแล้ว (Adjusted Distributable Earnings) มีจำนวนรวม 17.8 ล้านดอลลาร์ หรือ 0.14 ดอลลาร์ต่อหุ้น เมื่อเปรียบเทียบกับเงินปันผลประจำไตรมาสที่ 0.16 ดอลลาร์ต่อหุ้น

มูลค่าตามบัญชีตามมาตรฐาน GAAP เพิ่มขึ้นเป็น 7.08 ดอลลาร์ต่อหุ้น จาก 6.81 ดอลลาร์ ณ สิ้นไตรมาสสอง โดยมีสาเหตุหลักมาจากกำไรจากการขายสินทรัพย์อุตสาหกรรมและการซื้อหุ้นคืน ซึ่งถูกหักลบไปบางส่วนจากสำรอง CECL และการด้อยค่าของอสังหาริมทรัพย์ที่สูงขึ้น ส่วนมูลค่าตามบัญชีที่ยังไม่ได้หักค่าเสื่อมราคา (Undepreciated book value) ซึ่งเป็นตัววัดที่ไม่ใช่ GAAP อีกตัวหนึ่ง อยู่ที่ 7.87 ดอลลาร์ต่อหุ้น ลดลงจาก 8.10 ดอลลาร์ ณ วันที่ 30 มิถุนายน

การปล่อยสินเชื่อใหม่ช่วยขยายขนาดพอร์ตฟอลิโอ

ไบรท์สไปร์สิ้นสุดเดือนกันยายนด้วยพอร์ตสินเชื่อมูลค่า 3.1 พันล้านดอลลาร์ ประกอบด้วยเงินลงทุน 111 รายการ เพิ่มขึ้นจาก 2.89 พันล้านดอลลาร์และเงินลงทุน 106 รายการ ณ สิ้นไตรมาสก่อนหน้า บริษัทได้อนุมัติวงเงินสินเชื่อ 272 ล้านดอลลาร์ในสินเชื่อบุริมสิทธิ (senior loans) ใหม่ 7 รายการ และได้รับชำระคืนเงินต้น 79 ล้านดอลลาร์จากสินเชื่อ 4 รายการ ส่งผลให้มีการปล่อยสินเชื่อสุทธิเป็นบวก 193 ล้านดอลลาร์

พอร์ตสินเชื่อมีอัตราผลตอบแทนรวมแบบไม่ใช้เลเวอเรจเฉลี่ยถ่วงน้ำหนักที่ 7.4% ขณะที่ 98% ของมูลค่าตามบัญชีเป็นอัตราดอกเบี้ยลอยตัว ทั้งนี้ อสังหาริมทรัพย์ประเภทที่อยู่อาศัยแบบหลายครอบครัว (Multifamily) ยังคงเป็นหลักประกันประเภทใหญ่ที่สุดที่ 72% ของพอร์ตสินเชื่อ ตามด้วยอาคารสำนักงานที่ 19% โดยสินเชื่อที่มีมูลค่าตามบัญชีต่ำกว่า 50 ล้านดอลลาร์ คิดเป็น 81% ของพอร์ตสินเชื่อทั้งหมด

จนถึงวันที่ครอบคลุมในรายงานนำเสนอ ไบรท์สไปร์ได้อนุมัติวงเงินสินเชื่อเพิ่มเติมอีก 66 ล้านดอลลาร์ในสินเชื่อบุริมสิทธิ 2 รายการที่ปิดดีลแล้วหรืออยู่ระหว่างดำเนินการ ทั้งนี้ เงินทุนที่อนุมัติทั้งหมดในปี 2026 เมื่อรวมรายการดังกล่าว อยู่ที่ 936 ล้านดอลลาร์ จากสินเชื่อ 26 รายการ โดย 87% ถูกจัดสรรให้กับอสังหาริมทรัพย์ประเภทที่อยู่อาศัยแบบหลายครอบครัว

ตัวชี้วัดทางด้านสินเชื่ออ่อนตัวลง

มาตรวัดความเสี่ยงของพอร์ตฟอลิโอปรับตัวสูงขึ้นในระหว่างไตรมาส โดยอันดับความเสี่ยงเฉลี่ยถ่วงน้ำหนักเพิ่มขึ้นเป็น 3.1 จาก 3.0 ขณะที่สินเชื่อในกลุ่มที่ต้องจับตาเป็นพิเศษ (watch-list) เพิ่มขึ้นเป็น 187 ล้านดอลลาร์ หรือ 6% ของพอร์ตสินเชื่อ จาก 136 ล้านดอลลาร์ หรือ 5% ณ สิ้นไตรมาสสอง

สินเชื่ออาคารสำนักงาน 2 รายการในบลูเบลล์ รัฐเพนซิลเวเนีย รวมมูลค่า 60 ล้านดอลลาร์ ถูกปรับลดอันดับความเสี่ยงจากระดับ 3 เป็นระดับ 4 นอกเหนือจากนี้ ไบรท์สไปร์ยังได้รับชำระคืนสินเชื่ออาคารสำนักงานระดับความเสี่ยง 4 มูลค่า 11 ล้านดอลลาร์ในระหว่างไตรมาส โดยหมวดความเสี่ยงระดับ 4 ของบริษัทหมายถึงสินเชื่อที่มีความเสี่ยงสูงที่จะสูญเสียเงินต้น

สำรอง CECL ทั่วไปเพิ่มขึ้นเป็น 107 ล้านดอลลาร์ หรือ 0.86 ดอลลาร์ต่อหุ้น จาก 100 ล้านดอลลาร์ หรือ 0.79 ดอลลาร์ต่อหุ้น ในไตรมาสก่อนหน้า ไบรท์สไปร์รายงานว่าไม่มีสำรอง CECL เฉพาะเจาะจงในงบดุล ณ วันที่ 30 กันยายน โดยหลักประกันประเภทอาคารสำนักงานคิดเป็น 35% ของสำรอง CECL ทั้งหมด และคิดเป็น 56% ของมูลค่าความเสี่ยงระดับ 4 และ 5

บริษัทระบุสินทรัพย์ในกลุ่มที่ต้องจับตาเป็นพิเศษ 3 รายการ มูลค่ารวม 127 ล้านดอลลาร์ ซึ่งคาดว่าจะสามารถแก้ไขได้ในระยะใกล้ โดยอ้างถึงอัตราการครอบครองพื้นที่ที่ทรงตัว อย่างไรก็ดี การแก้ไขปัญหาที่คาดไว้เหล่านี้ยังคงขึ้นอยู่กับการดำเนินการ ตลอดจนเงื่อนไขในระดับผู้กู้ยืมและระดับอสังหาริมทรัพย์

การขายสินทรัพย์ช่วยลดมูลค่าความเสี่ยงในอสังหาริมทรัพย์โดยตรง

ไบรท์สไปร์ได้ขายสินทรัพย์อุตสาหกรรมประเภทสัญญาเช่าสุทธิขนาดใหญ่ที่สุดของตนไปในราคา 300 ล้านดอลลาร์ในระหว่างไตรมาส โดยผู้ซื้อได้รับโอนจำนองมูลค่า 200 ล้านดอลลาร์ไป การทำธุรกรรมนี้ส่งผลให้พอร์ตสัญญาเช่าสุทธิของบริษัทลดลงเหลือ 136 ล้านดอลลาร์ จาก 429 ล้านดอลลาร์ ณ สิ้นไตรมาสสอง

บริษัทยังได้ขายอสังหาริมทรัพย์รอการขาย (REO) ประเภทที่อยู่อาศัยแบบหลายครอบครัวในเมืองเมซา รัฐอริโซนา ในราคา 25 ล้านดอลลาร์ และหลังสิ้นสุดไตรมาส บริษัทได้เสร็จสิ้นการขายสินทรัพย์ REO ประเภทที่อยู่อาศัยแบบหลายครอบครัวมูลค่า 32 ล้านดอลลาร์ในเมืองฟอร์ตเวิร์ธ รัฐเท็กซัส เมื่อคำนวณตามงบการเงินสมมติ (pro forma) สำหรับรายการที่เกิดขึ้นภายหลังนี้ มูลค่าตามบัญชีของ REO จะลดลงเหลือ 269 ล้านดอลลาร์ จาก 330 ล้านดอลลาร์ ณ วันที่ 30 มิถุนายน โดยไบรท์สไปร์กล่าวว่าคาดว่าจะนำอสังหาริมทรัพย์ REO ประเภทที่อยู่อาศัยแบบหลายครอบครัวที่เหลืออยู่ออกสู่ตลาดในระยะใกล้ ขณะที่จะยังคงถือครองโรงแรมในซานโฮเซมูลค่า 145 ล้านดอลลาร์ไว้เป็นการลงทุนระยะปานกลาง

อสังหาริมทรัพย์ประเภทอาคารสำนักงานสัญญาเช่าสุทธิที่เหลืออยู่อีกแห่งหนึ่งในเมืองออโรรา รัฐโคโลราโด เผชิญกับประเด็นการรีไฟแนนซ์ที่แยกต่างหาก โดยการจำนองได้ครบกำหนดชำระในเดือนสิงหาคม 2026 และกำลังคิดดอกเบี้ยผิดนัดชำระเพิ่มอีก 4% จากอัตราตามสัญญาที่ 4.08% ไบรท์สไปร์ระบุว่ากำลังเจรจาทั้งข้อเสนอการปรับปรุงพื้นที่และขยายอายุสัญญาเช่ากับผู้เช่า รวมถึงเจรจาขยายระยะเวลาชำระหนี้กับผู้ให้กู้

สภาพคล่องและการจัดหาเงินทุน

ไบรท์สไปร์รายงานสภาพคล่องที่มีอยู่จำนวน 181 ล้านดอลลาร์ ณ วันที่ 23 ตุลาคม ประกอบด้วยเงินสดไม่ติดภาระผูกพัน 106 ล้านดอลลาร์ ซึ่งรวมถึงรายได้ที่คาดว่าจะได้รับจากการขายอสังหาริมทรัพย์ในฟอร์ตเวิร์ธ และวงเงินสินเชื่อหมุนเวียนขององค์กรจำนวน 75 ล้านดอลลาร์ นอกจากนี้ บิรษัทยังมีวงเงินกู้ยืมภายใต้สัญญาซื้อคืนหลักทรัพย์หลัก (master repurchase facilities) ที่สามารถใช้ได้อีก 1.4 พันล้านดอลลาร์

หลังจากสิ้นสุดไตรมาส บริษัทได้ออกตราสารหนี้ที่มีสัญญาจำนองอสังหาริมทรัพย์เพื่อการพาณิชย์เป็นหลักประกัน (CRE CLO) มูลค่า 960 ล้านดอลลาร์ โดยมีอัตราการปล่อยสินเชื่อต่อมูลค่าหลักประกัน (advance rate) ที่ 88% และมีต้นทุนทางการเงินอยู่ที่ SOFR บวก 1.54% ก่อนหักค่าธรรมเนียมการทำธุรกรรม การจัดหาเงินทุนนี้รวมถึงเงินทุนตั้งต้นเพิ่ม (ramp-up proceeds) 100 ล้านดอลลาร์ และระยะเวลาการลงทุนซ้ำ (reinvestment period) 2.5 ปี ทั้งนี้ ภายหลังจากธุรกรรมดังกล่าวและการยกเลิก CLO ก่อนหน้า ทำให้ 65% ของสินเชื่อบุริมสิทธิได้รับการจัดหาเงินทุนด้วยหนี้สินประเภทปราศจากการไล่เบี้ย (non-recourse) และไม่ต้องปรับมูลค่าตามราคาตลาด (non-mark-to-market)

หนี้สินคงค้างทั้งหมดอยู่ที่ 2.6 พันล้านดอลลาร์ โดยมีอัตราส่วนหนี้สินต่อทุน (D/E) อยู่ที่ 2.7 เท่า และมีต้นทุนทางการเงินเฉลี่ยรวมอยู่ที่ 5.75% นอกจากนี้ ไบรท์สไปร์ยังได้ซื้อหุ้นคืนจำนวน 2.1 ล้านหุ้นในระหว่างไตรมาส เป็นมูลค่า 9.9 ล้านดอลลาร์ ที่ราคาเฉลี่ย 4.81 ดอลลาร์

ความไม่แน่นอนสำคัญของบริษัท ได้แก่ การผิดนัดชำระหนี้ของผู้กู้ การเสื่อมถอยของผลการดำเนินงานของอสังหาริมทรัพย์ ข้อจำกัดในการรีไฟแนนซ์ ความผันผวนของอัตราดอกเบี้ยและส่วนต่างอัตราดอกเบี้ยสินเชื่อ (credit spread) รวมถึงผลกระทบด้านสภาพคล่องจากเลเวอเรจและการเรียกหลักประกันเพิ่ม (margin call) ที่อาจเกิดขึ้น นอกจากนี้ การกระจุกตัวในสินเชื่ออัตราดอกเบี้ยลอยตัวและหลักประกันประเภทที่อยู่อาศัยแบบหลายครอบครัวยังทำให้ผลการดำเนินงานมีความไวต่อการเปลี่ยนแปลงของอัตราดอกเบี้ยอ้างอิงและสภาวะที่ส่งผลกระทบต่ออสังหาริมทรัพย์ที่เป็นหลักประกันการลงทุนเหล่านั้น