American Assets Trust ปรับช่วงคาดการณ์ FFO ปี 2026 ให้แคบลง ขณะที่ NOI ของอสังหาริมทรัพย์ไตรมาส 3 ปรับตัวสูงขึ้น

บริษัท อเมริกัน แอสเซทส์ ทรัสต์ จำกัด (American Assets Trust Inc.) ได้ปรับช่วงประมาณการเงินทุนจากการดำเนินงาน (FFO) ปี 2026 ให้แคบลง หลังจากรายงานรายได้ FFO และรายได้จากการดำเนินงานสุทธิเงินสดจากทรัพย์สินเดิม (Same-store cash NOI) ในไตรมาสที่สามเพิ่มสูงขึ้น โดยทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ (REIT) รายนี้คาดว่า FFO ส่วนที่เป็นของหุ้นสามัญและหน่วยลงทุนจะอยู่ที่ 2.04 ถึง 2.10 ดอลลาร์ต่อหุ้นปรับลด เทียบกับช่วงคาดการณ์เดิมที่ 1.96 ถึง 2.10 ดอลลาร์

สำหรับช่วงสามเดือนสิ้นสุดวันที่ 30 กันยายน 2026 FFO ส่วนที่เป็นของหุ้นสามัญและหน่วยลงทุนสามัญเพิ่มขึ้นเป็น 42.8 ล้านดอลลาร์ หรือ 0.56 ดอลลาร์ต่อหุ้นปรับลดและหน่วยลงทุน จาก 37.8 ล้านดอลลาร์ หรือ 0.49 ดอลลาร์ในปีก่อนหน้า ทั้งนี้ FFO ซึ่งเป็นตัววัดทางการเงินที่ไม่ใช่ตามมาตรฐาน GAAP ที่ REIT นิยมใช้กันทั่วไปนั้น ไม่รวมค่าเสื่อมราคาและค่าตัดจำหน่ายอสังหาริมทรัพย์ รวมถึงกำไรหรือขาดทุนจากการขายอสังหาริมทรัพย์

รายได้รวมเพิ่มขึ้น 4.3% สู่ระดับ 114.3 ล้านดอลลาร์ จาก 109.6 ล้านดอลลาร์ โดยรายได้ค่าเช่าเพิ่มขึ้นเป็น 107.8 ล้านดอลลาร์ จาก 102.2 ล้านดอลลาร์ ขณะที่รายได้อื่น ๆ จากอสังหาริมทรัพย์ลดลงเหลือ 6.4 ล้านดอลลาร์ จาก 7.4 ล้านดอลลาร์

กำไรสุทธิตามมาตรฐาน GAAP เพิ่มขึ้นเป็น 10.0 ล้านดอลลาร์ จาก 5.9 ล้านดอลลาร์ และกำไรสุทธิส่วนที่เป็นของผู้ถือหุ้นของ American Assets Trust เพิ่มขึ้นเป็น 7.7 ล้านดอลลาร์ หรือ 0.13 ดอลลาร์ต่อหุ้น จาก 4.5 ล้านดอลลาร์ หรือ 0.07 ดอลลาร์ต่อหุ้น ด้านกำไรจากการดำเนินงานปรับตัวขึ้นสู่ระดับ 29.4 ล้านดอลลาร์ จาก 24.8 ล้านดอลลาร์ เนื่องจากเติบโตของรายได้ ภาษีอสังหาริมทรัพย์ที่ลดลง รวมถึงค่าใช้จ่ายทั่วไปและการบริหารที่ลดลง สามารถชดเชยต้นทุนค่าเช่าและค่าเสื่อมราคาที่สูงขึ้นได้

ในช่วงเก้าเดือนแรกของปี 2026 รายได้เพิ่มขึ้นเป็น 334.4 ล้านดอลลาร์ จาก 326.1 ล้านดอลลาร์ ขณะที่ FFO ส่วนที่เป็นของหุ้นสามัญและหน่วยลงทุนเพิ่มขึ้นเป็น 121.0 ล้านดอลลาร์ หรือ 1.57 ดอลลาร์ต่อหุ้นปรับลดและหน่วยลงทุน จาก 117.4 ล้านดอลลาร์ หรือ 1.53 ดอลลาร์ ด้านกำไรสุทธิตามมาตรฐาน GAAP ในช่วงเก้าเดือนลดลงเหลือ 23.5 ล้านดอลลาร์ จาก 67.1 ล้านดอลลาร์ เนื่องจากช่วงเดียวกันของปีก่อนมีการบันทึกกำไรจากการขายอสังหาริมทรัพย์จำนวน 44.5 ล้านดอลลาร์

ผลการดำเนินงานด้านอสังหาริมทรัพย์แข็งแกร่งขึ้นในทุกกลุ่มธุรกิจ

รายได้จากการดำเนินงานสุทธิเงินสดจากทรัพย์สินเดิม (Same-store cash NOI) ในไตรมาสที่สามเพิ่มขึ้น 8.3% สู่ระดับ 69.8 ล้านดอลลาร์ โดยเพิ่มขึ้นในทุกหมวดหมู่อสังหาริมทรัพย์ของบริษัท โดย Same-store cash NOI ของกลุ่มอาคารสำนักงานเพิ่มขึ้น 7.9% เป็น 36.9 ล้านดอลลาร์ กลุ่มค้าปลีกเพิ่มขึ้น 9.6% เป็น 17.9 ล้านดอลลาร์ กลุ่มที่อยู่อาศัยรวมเพิ่มขึ้น 10.2% เป็น 9.0 ล้านดอลลาร์ และกลุ่มมิกซ์ยูสปรับตัวดีขึ้น 3.9% เป็น 5.9 ล้านดอลลาร์

สำหรับช่วงเก้าเดือนแรก Same-store cash NOI เพิ่มขึ้น 2.3% สู่ระดับ 202.3 ล้านดอลลาร์ โดยกลุ่มที่อยู่อาศัยรวมมีอัตราการเติบโตเป็นเปอร์เซ็นต์สูงสุดที่ 4.2% ตามมาด้วยกลุ่มค้าปลีกที่ 2.8% กลุ่มอาคารสำนักงานที่ 1.9% และกลุ่มมิกซ์ยูสที่ 0.7%

พอร์ตโฟลิโออาคารสำนักงาน ซึ่งคิดเป็น 53% ของ cash NOI ในไตรมาสที่สาม มีอัตราการปล่อยเช่าอยู่ที่ 85.8% ณ วันที่ 30 กันยายน เพิ่มขึ้นจาก 81.9% ในปีก่อนหน้า ด้านอสังหาริมทรัพย์เพื่อการค้าปลีกมีอัตราการปล่อยเช่าอยู่ที่ 98.3% เทียบกับ 97.9% ขณะที่อสังหาริมทรัพย์เพื่อการอยู่อาศัยรวมแบบดั้งเดิมมีอัตราการปล่อยเช่า 94.2% เพิ่มขึ้นจาก 91.5% ส่วนพื้นที่ค้าปลีกในพอร์ตโฟลิโอมิกซ์ยูสมีอัตราการปล่อยเช่า 93.7% ลดลงจาก 95.0% ขณะที่อัตราการเข้าพักโรงแรมในโครงการมิกซ์ยูสในช่วงเก้าเดือนแรกอยู่ที่ 90.3% เทียบกับ 82.9% ในปีก่อนหน้า

กิจกรรมการปล่อยเช่าอาคารสำนักงานครอบคลุมพื้นที่ 123,517 ตารางฟุตในระหว่างไตรมาส สัญญาเช่าอาคารสำนักงานที่เปรียบเทียบกันได้ส่งผลให้ค่าเช่าเกณฑ์เงินสดเพิ่มขึ้น 2.1% และเพิ่มขึ้น 8.2% ตามเกณฑ์เส้นตรง ขณะที่การปล่อยเช่าพื้นที่ค้าปลีกมีจำนวนรวม 108,344 ตารางฟุต โดยค่าเช่าที่เปรียบเทียบกันได้เพิ่มขึ้น 7.4% ตามเกณฑ์เงินสด และเพิ่มขึ้น 16.8% ตามเกณฑ์เส้นตรง

ณ สิ้นไตรมาส บริษัทมีสัญญาเช่าอาคารสำนักงานและพื้นที่ค้าปลีกที่ลงนามแล้วแต่ยังไม่เริ่มมีผลบังคับใช้รวม 225,614 ตารางฟุต คิดเป็นค่าเช่าฐานปรับเต็มปีจำนวน 12.8 ล้านดอลลาร์ โดยสัญญาเช่าส่วนใหญ่คาดว่าจะเริ่มมีผลบังคับใช้ระหว่างไตรมาสที่สี่ของปี 2026 ถึงสิ้นปี 2027

ที่โรงแรมเอ็มบาสซี สวีทส์ (Embassy Suites) บริเวณไวคีกี บีช วอล์ก (Waikiki Beach Walk) อัตราการเข้าพักเฉลี่ยในไตรมาสที่สามอยู่ที่ 88.5% โดยมีราคาห้องพักเฉลี่ยต่อวันอยู่ที่ 381 ดอลลาร์ และรายได้เฉลี่ยต่อห้องพักที่มีให้บริการอยู่ที่ 337 ดอลลาร์ ทั้งนี้ ส่วนพื้นที่ค้าปลีกของอสังหาริมทรัพย์มิกซ์ยูสแห่งนี้มีอัตราการปล่อยเช่าอยู่ที่ 93.7%

ตัววัดการจ่ายปันผลสะท้อนค่าใช้จ่ายด้านอสังหาริมทรัพย์ที่สูงขึ้น

เงินทุนที่สามารถจ่ายปันผลได้ลดลงเหลือ 25.4 ล้านดอลลาร์ จาก 26.0 ล้านดอลลาร์ แม้ FFO จะเพิ่มขึ้นก็ตาม เนื่องจากค่าปรับปรุงพื้นที่สำหรับผู้เช่า ค่าคอมมิชชันการปล่อยเช่า และรายจ่ายลงทุนประจำ เพิ่มขึ้นเป็น 18.7 ล้านดอลลาร์ จาก 14.7 ล้านดอลลาร์ ซึ่งเป็นสาเหตุหลักของส่วนต่างดังกล่าว ทั้งนี้ บริษัทได้ประกาศและจ่ายเงินปันผลจำนวน 26.4 ล้านดอลลาร์ในระหว่างไตรมาส หรือ 0.34 ดอลลาร์ต่อหุ้นและหน่วยลงทุน

รายจ่ายลงทุนรวม ซึ่งรวมถึงการปรับปรุงพัฒนาใหม่ การขยายพื้นที่ การปรับตำแหน่งทางการตลาด และการพัฒนาโครงการใหม่ อยู่ที่ 36.0 ล้านดอลลาร์ในไตรมาสนี้ และอยู่ที่ 85.7 ล้านดอลลาร์สำหรับช่วงเก้าเดือนแรก โดยอสังหาริมทรัพย์ประเภทอาคารสำนักงานคิดเป็น 73.3 ล้านดอลลาร์ของยอดรวมเก้าเดือน

American Assets Trust ได้ระบุโครงการพัฒนาและปรับปรุงพัฒนาใหม่ที่มีศักยภาพหลายโครงการ รวมถึงข้อเสนออาคารค้าปลีกขนาด 120,000 ตารางฟุตที่ศูนย์การค้า ไวเคเล เซนเตอร์ (Waikele Center) และโครงการที่อยู่อาศัยรวมที่มีความเป็นไปได้ในอสังหาริมทรัพย์หลายแห่งในรัฐแคลิฟอร์เนีย นอกจากนี้ ยังได้ระบุถึงระยะที่สองขนาด 385,000 ตารางฟุตที่ ออเรกอน สแควร์ (Oregon Square) ในพอร์ตโฟลิโอ ลอยด์ (Lloyd Portfolio) ในเมืองพอร์ตแลนด์ โดยบริษัทเตือนว่าหลายโครงการยังคงอยู่ในขั้นเบื้องต้น และขึ้นอยู่กับการอนุมัติ การจัดหาเงินทุน ความยินยอมจากผู้เช่าหรือผู้ให้กู้ อุปสงค์ และสภาวะตลาด

ประมาณการแนวโน้มและงบดุล

ประมาณการฉบับปรับปรุงสำหรับตลอดทั้งปีคาดการณ์ FFO ส่วนที่เป็นของหุ้นสามัญและหน่วยลงทุนไว้ที่ 156.9 ล้านดอลลาร์ ถึง 161.5 ล้านดอลลาร์ การประมาณการของผู้บริหารรวมสมมติฐานเกี่ยวกับกิจกรรมการปล่อยเช่า อัตราค่าเช่า อัตราการเข้าพัก อัตราดอกเบี้ย ส่วนต่างอัตราดอกเบี้ยสินเชื่อ รวมถึงกรอบเวลาของกิจกรรมการเข้าซื้อกิจการและการพัฒนาโครงการ ทั้งนี้ หากฝ่ายบริหารไม่ได้ระบุไว้เป็นอย่างอื่น คาดการณ์ดังกล่าวจะไม่รวมการเข้าซื้อกิจการ การจำหน่ายทรัพย์สิน รายการส่วนของผู้ถือหุ้น และการจัดหาเงินทุนหรือชำระคืนหนี้ในอนาคต

ณ วันที่ 30 กันยายน American Assets Trust มีหนี้สินจำนวน 1.70 พันล้านดอลลาร์ และมีเงินสด 89.6 ล้านดอลลาร์ อัตราส่วนหนี้สินสุทธิต่อ EBITDA ปรับปรุงปรับเต็มปีอยู่ที่ 6.4 เท่า ขณะที่อัตราส่วนความสามารถในการจ่ายดอกเบี้ยและอัตราส่วนความสามารถในการจ่ายภาระผูกพันคงที่อยู่ที่ 3.3 เท่าทั้งสองรายการ ทั้งนี้ บริษัทไม่มียอดกู้ยืมคงค้างภายใต้วงเงินสินเชื่อหมุนเวียนแบบไม่มีหลักประกันมูลค่า 500 ล้านดอลลาร์

หนี้สินที่จะครบกำหนดไถ่ถอนประกอบด้วย 325 ล้านดอลลาร์ในปี 2027 ซึ่งแบ่งเป็นหุ้นกู้ไม่มีหลักประกันชุด Series D มูลค่า 250 ล้านดอลลาร์ที่จะครบกำหนดในเดือนมีนาคม และเงินกู้ยืมแบบมีหลักประกันมูลค่า 75 ล้านดอลลาร์สำหรับซิตี้ เซนเตอร์ เบลล์วิว (City Center Bellevue) ที่จะครบกำหนดในเดือนตุลาคม พอร์ตโฟลิโอยังคงให้น้ำหนักกับสินทรัพย์ประเภทอาคารสำนักงาน ซึ่งคิดเป็น 64% ของพื้นที่ตารางฟุตรวมของสำนักงานและค้าปลีก และคิดเป็น 53% ของ cash NOI ประจำไตรมาส นอกจากนี้ บริษัทได้ระบุว่าการผิดนัดชำระหนี้หรือไม่ต่อสัญญาของผู้เช่า อัตราว่างที่สูงขึ้น อัตราค่าเช่าที่อ่อนตัวลง การเปลี่ยนแปลงของอัตราดอกเบี้ย ต้นทุนการดำเนินงานที่เพิ่มขึ้น ข้อจำกัดในการจัดหาเงินทุน และสภาวะอสังหาริมทรัพย์ที่ไม่เอื้ออำนวย เป็นหนึ่งในปัจจัยที่อาจส่งผลให้ผลลัพธ์ที่แท้จริงแตกต่างไปจากที่คาดการณ์ไว้