Core FFO ไตรมาส 3 ของ InvenTrust เพิ่มขึ้น ขณะที่ NOI ของทรัพย์สินเดิมเติบโต 3.1%

อินเวนทรัสต์ พร็อพเพอร์ตี้ส์ คอร์ป (InvenTrust Properties Corp.) รายงานผลกำไรไตรมาสที่สามและรายได้จากการดำเนินงานของทรัพย์สินเดิม (same-property operating income) ที่เพิ่มขึ้น เนื่องจากส่วนต่างค่าเช่า (leasing spreads) ยังคงเป็นบวก และทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ประเภทค้าปลีก (retail REIT) รายนี้ยังคงขยายพอร์ตโฟลิโอในภูมิภาคซันเบลต์ (Sun Belt) ผ่านการเข้าซื้อกิจการอย่างต่อเนื่อง

สำหรับช่วงสามเดือนสิ้นสุดวันที่ 30 ก.ย. 2026 กำไรจากการดำเนินงานหลักจากทรัพย์สินเพื่อการลงทุน (Core FFO) ที่เป็นของผู้ถือหุ้นสามัญและหลักทรัพย์ปรับลด dilution เพิ่มขึ้นสู่ระดับ 39.0 ล้านดอลลาร์ จาก 36.7 ล้านดอลลาร์ในปีก่อนหน้า ส่วน Core FFO ต่อหุ้นเจือจางเพิ่มขึ้นสู่ระดับ 0.50 ดอลลาร์ จาก 0.47 ดอลลาร์ ขณะที่ Nareit FFO ต่อหุ้นเจือจางเพิ่มขึ้นสู่ระดับ 0.53 ดอลลาร์ จาก 0.49 ดอลลาร์

กำไรสุทธิเพิ่มขึ้นสู่ระดับ 19.4 ล้านดอลลาร์ หรือ 0.25 ดอลลาร์ต่อหุ้นเจือจาง จาก 6.0 ล้านดอลลาร์ หรือ 0.08 ดอลลาร์ต่อหุ้น ในไตรมาสเดียวกันของปีก่อน โดยช่วงเวลาล่าสุดนี้รวมกำไรจากการขายอสังหาริมทรัพย์จำนวน 17.4 ล้านดอลลาร์ เมื่อเทียบกับกำไรที่ไม่มากนักในปีก่อนหน้า ขณะที่ EBITDA ปรับปรุงแล้วเพิ่มขึ้นสู่ระดับ 51.4 ล้านดอลลาร์ จาก 45.0 ล้านดอลลาร์

NOI ของทรัพย์สินเดิมและการให้เช่า

รายได้จากการดำเนินงานสุทธิ (NOI) ของทรัพย์สินเดิมเพิ่มขึ้น 3.1% สู่ระดับ 50.4 ล้านดอลลาร์ในไตรมาสนี้ เนื่องจากรายได้รวมของทรัพย์สินเดิมเพิ่มขึ้นสู่ระดับ 70.3 ล้านดอลลาร์ จาก 68.0 ล้านดอลลาร์ ด้านค่าใช้จ่ายในการดำเนินงานเพิ่มขึ้นสู่ระดับ 19.9 ล้านดอลลาร์ จาก 19.1 ล้านดอลลาร์ สำหรับช่วงเก้าเดือนแรกของปี 2026 NOI ของทรัพย์สินเดิมเติบโต 3.4% สู่ระดับ 144.8 ล้านดอลลาร์

พอร์ตโฟลิโอมีอัตราการปล่อยเช่าอยู่ที่ 96.4% ณ สิ้นไตรมาส ซึ่งรวมถึงอัตราการครองพื้นที่ 98.4% สำหรับผู้เช่าหลัก (anchor tenants) และ 93.2% สำหรับผู้เช่าร้านค้าขนาดเล็ก ส่วนต่างค่าเช่าเปรียบเทียบจากสัญญาเช่าใหม่และสัญญาต่ออายุเฉลี่ยอยู่ที่ 14.2% ขณะที่อัตราการรักษาผู้เช่าตั้งแต่ต้นปีจนถึงปัจจุบัน (YTD) อยู่ที่ 89% ทั้งนี้ ค่าเช่าพื้นฐานคำนวณปรับเป็นรายปีอยู่ที่ 20.97 ดอลลาร์ต่อตารางฟุต

อินเวนทรัสต์ยังรายงานยอดรอรับรู้รายได้จากสัญญาที่ลงนามแล้วแต่ยังไม่เปิดดำเนินการ (signed-not-open pipeline) คิดเป็นค่าเช่าพื้นฐานคำนวณปรับเป็นรายปีส่วนเพิ่มจำนวน 4.3 ล้านดอลลาร์ โดยคาดว่าประมาณ 33% ของยอดดังกล่าวจะเริ่มดำเนินการภายในปี 2026 แม้คาดว่าจะรับรู้เป็นรายได้เพียง 6% ในปีนี้ก็ตาม

พอร์ตโฟลิโออสังหาริมทรัพย์จำนวน 78 แห่งของบริษัทมีพื้นที่รวม 12.3 ล้านตารางฟุต โดย 89% ของค่าเช่าพื้นฐานคำนวณปรับเป็นรายปีมาจากศูนย์การค้าที่มีซูเปอร์มาร์เก็ตตั้งอยู่ ตลาดในภูมิภาคซันเบลต์คิดเป็น 97% ของค่าเช่าพื้นฐานคำนวณปรับเป็นรายปี ร้านค้าปลีกสินค้าจำเป็นมีสัดส่วน 63% ของประเภทผู้เช่าทั้งหมด ขณะที่ผู้เช่ารายใหญ่ที่สุด 10 อันดับแรกสร้างค่าเช่าพื้นฐานคำนวณปรับเป็นรายปีคิดเป็น 19.4%

การเข้าซื้อกิจการช่วยขยายสัดส่วนการลงทุนในภูมิภาคซันเบลต์

อินเวนทรัสต์เข้าซื้อสินทรัพย์ประมาณ 290 ล้านดอลลาร์ในช่วงเก้าเดือนแรกของปี 2026 หลังจากเข้าซื้อสินทรัพย์ไปราว 465 ล้านดอลลาร์ในปี 2025 โดยการเข้าซื้อกิจการในไตรมาสที่สาม ได้แก่ นิว การ์เดน ครอสซิง (New Garden Crossing) ในเมืองกรีนส์โบโร รัฐนอร์ทแคโรไลนา มีผู้เช่าเต็ม 100% และมีค่าเช่าพื้นฐานคำนวณปรับเป็นรายปีอยู่ที่ 14.20 ดอลลาร์ต่อตารางฟุต

การเข้าซื้อสินทรัพย์อื่น ๆ ในปี 2026 ช่วยขยายการดำเนินงานของบริษัทในเมืองน็อกซ์วิลล์ ชาร์ลสตัน ชาร์ลอตต์ ฟีนิกซ์ และแนชวิลล์ ทั้งนี้ ฝ่ายบริหารตั้งเป้าขยายการลงทุนเพิ่มเติมในตลาดเกิดใหม่ของภูมิภาคซันเบลต์ ซึ่งรวมถึงแอชวิลล์ กรีนส์โบโร น็อกซ์วิลล์ ทูซอน ชาร์ลสตัน และซาวันนาห์

บริษัทยังอยู่ระหว่างดำเนินโครงการพัฒนาใหม่ (redevelopment program) โดยมีผลตอบแทนโครงการที่คาดการณ์ไว้ที่ 7% ถึง 10% โครงการที่กำลังดำเนินการอยู่ ได้แก่ การปรับตำแหน่งทางการตลาดของผู้เช่าหลักและร้านค้าขนาดเล็กที่โครงการเดอะพาร์ก (The Parke) ในเมืองออสติน อาคารผู้เช่าหลายรายแห่งใหม่ที่ศูนย์การค้าเวสต์พาร์ก (Westpark Shopping Center) ในเมืองริชมอนด์ รวมถึงการทุบและสร้างซูเปอร์มาร์เก็ตขึ้นใหม่ที่เกตเวย์ มาร์เก็ตเพลส (Gateway Marketplace) ในเมืองเซนต์ปีเตอร์สเบิร์ก โดยคาดว่าโครงการเหล่านี้จะแล้วเสร็จในปี 2027 นอกจากนี้ยังมีอีก 8 โครงการที่อยู่ระหว่างการวางแผน

แนวโน้มปี 2026 และงบดุล

อินเวนทรัสต์คาดการณ์ Core FFO ตลอดทั้งปี 2026 ไว้ที่ 1.94 ถึง 1.96 ดอลลาร์ต่อหุ้นเจือจาง คิดเป็นการเติบโต 6.0% ถึง 7.1% นอกจากนี้ คาดการณ์ยังระบุถึง Nareit FFO ที่ 2.05 ถึง 2.07 ดอลลาร์ต่อหุ้นเจือจาง กำไรสุทธิที่ 0.31 ถึง 0.33 ดอลลาร์ต่อหุ้นเจือจาง และการเติบโตของ NOI สำหรับทรัพย์สินเดิมที่ 3.75% ถึง 4.25%

กิจกรรมการลงทุนสุทธิ ซึ่งนิยามเป็นการเข้าซื้อกิจการที่คาดการณ์ไว้หักด้วยการจำหน่ายสินทรัพย์ คาดว่าจะอยู่ในช่วง 190 ล้านดอลลาร์ ถึง 255 ล้านดอลลาร์สำหรับปีนี้

ณ วันที่ 30 ก.ย. หนี้สินสุทธิอยู่ที่ 1.01 พันล้านดอลลาร์ เพิ่มขึ้นจาก 790.9 ล้านดอลลาร์ ณ สิ้นปี 2025 อัตราส่วนหนี้สินสุทธิต่อ EBITDA ปรับปรุงแล้วย้อนหลัง 12 เดือนอยู่ที่ 5.3 เท่า ขณะที่อัตราส่วนคำนวณปรับเป็นรายปีของไตรมาสปัจจุบันอยู่ที่ 4.9 เท่า ซึ่งอยู่ในกรอบเป้าหมายระยะยาวของบริษัทที่ 5.0 ถึง 6.0 เท่า สำหรับอัตราส่วนเลเวอเรจสุทธิอยู่ที่ 31.2% เมื่อเทียบกับเป้าหมายระยะยาวที่ 25% ถึง 35%

อินเวนทรัสต์มีสภาพคล่อง 510 ล้านดอลลาร์ และไม่มีหนี้ที่ครบกำหนดชำระในปี 2026 โดยมีหนี้จำนวน 26 ล้านดอลลาร์ที่จะครบกำหนดในปี 2027 อัตราดอกเบี้ยถัวเฉลี่ยถ่วงน้ำหนักอยู่ที่ 4.7% และอายุคงเหลือของหนี้ถัวเฉลี่ยถ่วงน้ำหนักอยู่ที่ 4.1 ปี บริษัทได้เสร็จสิ้นการเสนอขายหุ้นกู้ไม่ด้อยสิทธิแบบเฉพาะเจาะจง (private placement) มูลค่า 250 ล้านดอลลาร์ในเดือนมิถุนายน และยังคงได้รับการจัดอันดับความน่าเชื่อถือจากฟิทช์ (Fitch) ที่ระดับ BBB- แนวโน้มมีเสถียรภาพ

อัตราเงินปันผลคำนวณปรับเป็นรายปีอยู่ที่ 1.00 ดอลลาร์ต่อหุ้น การประกาศจ่ายเงินปันผลในช่วงเก้าเดือนแรกคิดเป็น 50.5% ของ Core FFO

แนวโน้มของฝ่ายบริหารยังคงขึ้นอยู่กับความเคลื่อนไหวของอัตราดอกเบี้ย เงินเฟ้อ สภาวะเศรษฐกิจ และแรงกดดันด้านการแข่งขัน ส่วนความเสี่ยงอื่น ๆ ที่ระบุไว้ ได้แก่ อีคอมเมิร์ซ การควบรวมกิจการของผู้เช่า การปิดสาขาและการล้มละลาย การลดขนาดร้านค้า ภาษีศุลกากร และการเปลี่ยนแปลงในนโยบายการค้าระหว่างประเทศ