CTO ปรับเพิ่มแนวโน้ม Core FFO ปี 2026 หลังรายได้ไตรมาส 3 เติบโต

CTO Realty Growth Inc. (NYSE: CTO) ปรับเพิ่มคาดการณ์ Core FFO ปี 2026 หลังจากรายงานรายได้จากอสังหาริมทรัพย์และกำไรจากการให้เช่าในไตรมาสที่สามที่สูงขึ้น พร้อมทั้งขยายกิจกรรมการลงทุนผ่านการเข้าซื้อศูนย์การค้าสองแห่งในพื้นที่แคนซัสซิตี้ โดยขณะนี้ REIT คาดว่า Core FFO จะอยู่ที่ 2.11 ถึง 2.14 ดอลลาร์ต่อหุ้นปรับลด เทียบกับช่วงคาดการณ์เดิมที่ 2.09 ถึง 2.13 ดอลลาร์

บริษัทฯ ยังคงคาดการณ์การเติบโตของ NOI ของทรัพย์สินเดิม (same-property NOI) ในกลุ่มศูนย์การค้าไว้ที่ 5% ถึง 6% และตั้งเป้ากิจกรรมการลงทุนปี 2026 ไว้ที่ 472 ล้านดอลลาร์ เพิ่มขึ้นจากสมมติฐานเดิมที่ 300 ล้าน ถึง 400 ล้านดอลลาร์ นอกจากนี้ CTO ยังคาดว่า AFFO จะอยู่ที่ 2.22 ถึง 2.25 ดอลลาร์ต่อหุ้นปรับลด เทียบกับช่วงเดิมที่ 2.21 ถึง 2.25 ดอลลาร์ ส่วนค่าใช้จ่ายทั่วไปและบริหารที่คาดการณ์ไว้ปรับเพิ่มขึ้นเป็น 21.0 ล้าน ถึง 21.5 ล้านดอลลาร์ จากเดิม 20.0 ล้าน ถึง 20.2 ล้านดอลลาร์

Core FFO และรายได้เพิ่มขึ้นแม้ประสบผลขาดทุนตามมาตรฐาน GAAP

Core FFO ในไตรมาสที่สามส่วนที่เป็นของผู้ถือหุ้นสามัญเพิ่มขึ้นเป็น 19.8 ล้านดอลลาร์ หรือ 0.53 ดอลลาร์ต่อหุ้นปรับลด จาก 15.6 ล้านดอลลาร์ หรือ 0.48 ดอลลาร์ต่อหุ้นในปีก่อนหน้า ส่วน AFFO เพิ่มขึ้นเป็น 20.9 ล้านดอลลาร์ หรือ 0.55 ดอลลาร์ต่อหุ้นปรับลด จาก 16.3 ล้านดอลลาร์ หรือ 0.50 ดอลลาร์ต่อหุ้น

รายได้รวมเพิ่มขึ้น 24% สู่ระดับ 46.9 ล้านดอลลาร์ โดยรายได้จากอสังหาริมทรัพย์ที่สร้างรายได้เพิ่มขึ้นเป็น 38.5 ล้านดอลลาร์ จาก 33.4 ล้านดอลลาร์ ขณะที่รายได้ดอกเบี้ยจากเงินกู้เพื่อการพาณิชย์และการลงทุนเพิ่มขึ้นมากกว่าเท่าตัวเป็น 6.9 ล้านดอลลาร์ ด้านรายได้ค่าธรรมเนียมการบริหารจัดการเพิ่มขึ้นเป็น 1.5 ล้านดอลลาร์ จาก 1.2 ล้านดอลลาร์

อย่างไรก็ตาม CTO บันทึกผลขาดทุนสุทธิส่วนที่เป็นของผู้ถือหุ้นสามัญอยู่ที่ 7.1 ล้านดอลลาร์ หรือ 0.19 ดอลลาร์ต่อหุ้น เทียบกับกำไรสุทธิ 1.0 ล้านดอลลาร์ หรือ 0.03 ดอลลาร์ต่อหุ้นในไตรมาสเดียวกันของปีก่อน โดยงวดล่าสุดรวมผลขาดทุนจากการลงทุนและอื่น ๆ จำนวน 9.4 ล้านดอลลาร์ นอกจากนี้ ค่าเสื่อมราคาและค่าตัดจำหน่ายยังเพิ่มขึ้นเป็น 17.4 ล้านดอลลาร์ จาก 14.9 ล้านดอลลาร์ และค่าใช้จ่ายดอกเบี้ยเพิ่มขึ้นเป็น 7.9 ล้านดอลลาร์ จาก 6.8 ล้านดอลลาร์

NOI ของทรัพย์สินเดิมประเภทศูนย์การค้าเพิ่มขึ้น 3.8% สู่ระดับ 20.4 ล้านดอลลาร์ สำหรับภาพรวมพอร์ตโฟลิโอ อัตราการเช่าตามสัญญาอยู่ที่ 92.4% ซึ่งสูงกว่าอัตราการเข้าใช้พื้นที่จริงที่ 89.9% อยู่ 250 basis points ทั้งนี้ CTO บรรลุข้อตกลงการให้เช่าพื้นที่เปรียบเทียบกันได้รวม 396,000 ตารางฟุต โดยมีส่วนต่างอัตราค่าเช่าอยู่ที่ 7% ในระหว่างไตรมาส

โครงการเช่าที่เซ็นสัญญาแล้วแต่ยังไม่เปิดดำเนินการ คิดเป็นค่าเช่าฐานเงินสดต่อปีจำนวน 5.6 ล้านดอลลาร์ หรือเท่ากับ 4.6% ของค่าเช่าเงินสดที่มีอยู่ในปัจจุบัน บริษัทฯ ระบุว่า คาดว่าจะรับรู้รายได้ส่วนใหญ่จากโครงการเหล่านี้ในปี 2027 ซึ่งจะสร้างรายได้ที่อาจเกิดขึ้นเมื่อผู้เชี่ยวเริ่มจ่ายค่าเช่า โดยโครงการกลุ่มนี้มีค่าเช่าเงินสดอยู่ที่ 26.27 ดอลลาร์ต่อตารางฟุต และมีผู้เช่าหลักคิดเป็น 37% ของทั้งหมด

การลงทุนในแคนซัสซิตี้ช่วยขยายพอร์ตโฟลิโอ

CTO เข้าซื้อ Zona Rosa ในเดือนกันยายนด้วยมูลค่า 63.3 ล้านดอลลาร์ หรือ 82 ดอลลาร์ต่อตารางฟุต ศูนย์การค้าแบบมิกซ์ยูสขนาด 768,000 ตารางฟุตแห่งนี้มีอัตราการเช่าอยู่ที่ 67% ณ เวลาที่เข้าซื้อ และรวมถึงที่ดินที่ได้รับสิทธิพัฒนาแล้ว 10 เอเคอร์ ตลอดจนพื้นที่ที่ยังใช้ประโยชน์ไม่เต็มที่อีก 100,000 ตารางฟุต โดยฝ่ายบริหารอธิบายว่าอสังหาริมทรัพย์แห่งนี้เป็นโอกาสในการฟื้นฟูหลายระยะที่มีศักยภาพในการปล่อยเช่าและการปรับตำแหน่งทางการตลาด

หลังสิ้นสุดไตรมาส CTO ได้เข้าซื้อ Summit Woods Crossing ในราคา 103 ล้านดอลลาร์ หรือ 189 ดอลลาร์ต่อตารางฟุต พาวเวอร์เซ็นเตอร์ขนาด 545,000 ตารางฟุตแห่งนี้มีอัตราการเข้าใช้พื้นที่ 99% โดยมีผู้เช่าหลัก ได้แก่ Lowe’s, Kohl’s, Best Buy, TJ Maxx และ Total Wine เนื่องจากธุรกรรมปิดในเดือนตุลาคม Summit Woods จึงไม่ถูกนับรวมในข้อมูลตัวเลขพอร์ตโฟลิโอของบริษัท ณ วันที่ 30 กันยายน

สำหรับโครงการ Carolina Pavilion ทาง CTO เปิดเผยว่า การปล่อยเช่าใหม่ในพื้นที่ผู้เช่าหลักเดิมที่ว่างลง 3 ยูนิต ช่วยเพิ่มค่าเช่าฐานเงินสดต่อปีได้ประมาณ 900,000 ดอลลาร์ หากไม่รวมพื้นที่ 2 ยูนิตที่อยู่ภายใต้สัญญาขาย อัตราการเข้าใช้พื้นที่เพิ่มขึ้นเป็น 91% จาก 81% ณ วันที่เข้าซื้อในเดือนกันยายน 2024 ขณะที่อัตราการเช่าตามสัญญาเพิ่มขึ้นเป็น 97% จาก 94% ส่วนค่าเช่าเงินสดที่มีอยู่ปรับเพิ่มขึ้น 12% เป็น 16.28 ดอลลาร์ต่อตารางฟุต

บริษัทฯ อยู่ระหว่างสัญญาขายพื้นที่ 2 ยูนิตในโครงการ Carolina Pavilion รวม 76,500 ตารางฟุต ให้แก่ผู้ค้าปลีกระดับชาติในราคา 20.7 ล้านดอลลาร์ ซึ่งขึ้นอยู่กับเงื่อนไขการปิดขายตามปกติ ส่วนที่โครงการ Pompano Citi Centre การปล่อยเช่าหลังสิ้นไตรมาสให้กับ Amped Fitness และบริษัทในเครือ ส่งผลให้อัตราการเช่าตามสัญญาเพิ่มขึ้นเป็น 94% จาก 92% ณ วันที่เข้าซื้อ

การพัฒนาและรายได้จากการลงทุนยังคงเป็นสิ่งสำคัญอันดับแรกในการเติบโต

CTO มีโครงการเอาต์พาร์เซลอยู่ระหว่างดำเนินการ 6 โครงการ โดยคาดว่าจะมีอัตราผลตอบแทนเฉลี่ยต่อเงินลงทุนอยู่ที่ 10% ถึง 12% ไม่รวมต้นทุนการซื้อที่ดิน คาดว่าโครงการเหล่านี้จะต้องใช้เงินลงทุนประมาณ 30 ล้านดอลลาร์ในช่วงปี 2026 และ 2027 โดยมีกำหนดเริ่มรับรู้ค่าเช่าในช่วงกลางปี 2027 ทั้งนี้ บริษัทฯ เตือนว่าการก่อสร้างแล้วเสร็จ ต้นทุน ผลตอบแทน และกรอบเวลาการเข้าสู่เสถียรภาพยังไม่แน่นอน

พอร์ตการลงทุนโครงสร้างทางการเงินมีมูลค่ารวม 227.9 ล้านดอลลาร์ ณ วันที่ 30 กันยายน และให้อัตราผลตอบแทนปัจจุบันถั่วเฉลี่ยถ่วงน้ำหนักที่ 11.45% หากรวมการลงทุนในหุ้นบุริมสิทธิจำนวน 32 ล้านดอลลาร์ที่เริ่มขึ้นในเดือนตุลาคม พอร์ตโฟลิโอโปรฟอร์มาจะมีมูลค่ารวม 259.9 ล้านดอลลาร์ พร้อมอัตราผลตอบแทน 12.13% นอกจากนี้ CTO ยังคาดว่าจะมีรายได้ค่าธรรมเนียมการจัดการและเงินปันผลรายปีประมาณ 9 ล้านดอลลาร์จากความสัมพันธ์กับ Alpine Income Property Trust โดยอ้างอิงจากอัตราประจำของไตรมาสที่สี่ปี 2026

CTO ปิดไตรมาสด้วยสภาพคล่อง 255 ล้านดอลลาร์ ซึ่งรวมถึงเงินสด 8.8 ล้านดอลลาร์ และวงเงินสินเชื่อหมุนเวียนที่ยังไม่ได้เบิกใช้ 245.8 ล้านดอลลาร์ โดยขึ้นอยู่กับข้อจำกัดของฐานการกู้ยืม หนี้สินสุทธิอยู่ที่ 714.2 ล้านดอลลาร์ คิดเป็น 5.9 เท่าของ pro forma adjusted EBITDA และ 44% ของมูลค่ากิจการรวม บริษัทรายงานอัตราดอกเบี้ยเฉลี่ยถ่วงน้ำหนักที่ 4.67% สำหรับหนี้สินจำนวน 723 ล้านดอลลาร์ โดยไม่มีกำหนดชำระคืนตามสัญญาจนกว่าจะถึงปี 2029 เมื่อรวมสิทธิในการขยายอายุหนี้แล้ว

แนวโน้มดังกล่าวยังคงขึ้นอยู่กับการเริ่มสัญญาเช่าและการดำเนินงานพัฒนา การผิดนัดชำระของผู้เช่าหรือผู้กู้ ความเสี่ยงด้านสินเชื่อของเงินกู้เพื่อการพาณิชย์และหุ้นบุริมสิทธิ เงื่อนไขการปิดการซื้อและขายสินทรัพย์ ความผันผวนของอัตราดอกเบี้ย อัตราเงินเฟ้อ ตลอดจนความอ่อนแอของเศรษฐกิจหรืออสังหาริมทรัพย์ในวงกว้าง นอกจากนี้ CTO ยังระบุถึงความเสี่ยงที่เกี่ยวข้องกับการรักษาสถานะ REIT และผลการดำเนินงานของ Alpine Income Property Trust