Essex Property Trust ปรับเพิ่มแนวโน้มปี 2026 หลัง NOI จากทรัพย์สินเดิมในไตรมาส 3 เติบโต 3.1%

เอสเซกซ์ พร็อพเพอร์ตี้ ททรัสต์ (NYSE: ESS) ปรับเพิ่มประมาณการผลประกอบการตลอดปี 2026 หลังจากรายได้จากอสังหาริมทรัพย์เดิมและกำไรจากการดำเนินงานสุทธิเพิ่มขึ้นในไตรมาสที่ 3 ซึ่งช่วยหนุนให้กำไรจากการดำเนินงานหลัก (Core FFO) ต่อหุ้นปรับลดเติบโต 0.8% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน

ทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ประเภทอพาร์ตเมนต์รายนี้รายงานกำไรสุทธิไตรมาสที่ 3 ที่ 1.52 ดอลลาร์ต่อหุ้นปรับลด ลดลงจาก 2.56 ดอลลาร์ต่อหุ้นปรับลดในปีก่อนหน้า โดยเอสเซกซ์ระบุว่าสาเหตุหลักของการลดลงดังกล่าวมาจากกำไรจากการขายอสังหาริมทรัพย์และที่ดินที่ถูกบันทึกไว้ในไตรมาสที่ 3 ของปี 2025

Core FFO ต่อหุ้นปรับลดสูงกว่าค่ากลางของช่วงประมาณการของบริษัทอยู่ 0.01 ดอลลาร์ โดยได้แรงหนุนจากการเติบโตของรายได้จากอสังหาริมทรัพย์เดิม ทั้งนี้ รายได้จากอสังหาริมทรัพย์เดิมเพิ่มขึ้น 3.0% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน ขณะที่กำไรจากการดำเนินงานสุทธิ (NOI) จากอสังหาริมทรัพย์เดิมเพิ่มขึ้น 3.1% ด้านรายได้เพิ่มขึ้น 1.0% จากไตรมาสก่อนหน้า สะท้อนถึงการเติบโตในทุกภูมิภาคและความแข็งแกร่งอย่างต่อเนื่องในแคลิฟอร์เนียตอนเหนือ

ปรับเพิ่มแนวโน้มผลประกอบการตลอดปี

เอสเซกซ์ได้ปรับเพิ่มค่ากลางของประมาณการกำไรสุทธิปี 2026 ขึ้น 0.10 ดอลลาร์ต่อหุ้นปรับลด มาอยู่ที่ 5.68 ดอลลาร์ พร้อมทั้งแคบช่วงคาดการณ์ลงมาอยู่ที่ 5.62 ถึง 5.74 ดอลลาร์ นอกจากนี้ บริษัทยังได้ปรับเพิ่มค่ากลางของประมาณการ Core FFO ขึ้น 0.02 ดอลลาร์ เป็น 16.16 ดอลลาร์ต่อหุ้นปรับลด โดยมีช่วงประมาณการใหม่ที่ 16.10 ถึง 16.22 ดอลลาร์

ค่ากลางของประมาณการ FFO รวมยังคงไม่เปลี่ยนแปลงที่ 15.48 ดอลลาร์ต่อหุ้นปรับลด แม้ว่าช่วงประมาณการจะแคบลงเหลือ 15.42 ถึง 15.54 ดอลลาร์ก็ตาม

สำหรับพอร์ตโฟลิโออสังหาริมทรัพย์เดิม เอสเซกซ์คาดว่าการเติบโตของรายได้ตามเกณฑ์เงินสดจะอยู่ที่ 2.8% ถึง 3.0% โดยมีค่ากลางอยู่ที่ 2.9% และการเติบโตของ NOI อยู่ที่ 2.8% ถึง 3.2% โดยมีค่ากลางอยู่ที่ 3.0% ซึ่งค่ากลางดังกล่าวปรับเพิ่มขึ้น 0.1 และ 0.2 จุดเปอร์เซ็นต์ตามลำดับ ขณะที่คาดการณ์การเติบโตของค่าใช้จ่ายในการดำเนินงานอยู่ที่ 2.6% ถึง 2.9% โดยมีค่ากลางคงเดิมที่ 2.8% ทั้งนี้ ประมาณการดังกล่าวอิงตามอพาร์ตเมนต์จำนวน 52,059 ยูนิต และหากคำนวณตามมาตรฐาน GAAP ค่ากลางสำหรับการเติบโตของรายได้และ NOI จากอสังหาริมทรัพย์เดิมจะอยู่ที่ 2.9% และ 3.0% ตามลำดับ

การทำธุรกรรมในพอร์ตโฟลิโอและสภาพคล่อง

ในระหว่างไตรมาส เอสเซกซ์ได้จำหน่ายชุมชนอพาร์ตเมนต์ 3 แห่งในราคาสัญญาตามสัดส่วนรวม 111.9 ล้านดอลลาร์ นอกจากนี้ ยังได้รับวงเงินกู้ระยะยาวแบบไม่มีหลักประกันจำนวน 275 ล้านดอลลาร์ โดยมีอัตราดอกเบี้ยอิงกับอัตราดอกเบี้ยอ้างอิงระยะข้ามคืนแบบมีหลักประกัน (SOFR) บวก 0.80%

สภาพคล่องที่สามารถใช้ได้ทันทีมีจำนวนรวม 1.75 พันล้านดอลลาร์ ณ วันที่ 30 กันยายน ซึ่งประกอบด้วยวงเงินสินเชื่อแบบไม่มีหลักประกันที่ยังไม่ได้เบิกใช้ 1.575 พันล้านดอลลาร์ ตลอดจนเงินสด รายการเทียบเท่าเงินสด และหลักทรัพย์ในความต้องการของตลาด 175 ล้านดอลลาร์ โดยบริษัทไม่มีตั๋วแลกเงินพาณิชย์คงค้าง

อัตราส่วนหนี้สินสุทธิต่อ EBITDAre ปรับปรุงแล้วอยู่ที่ 5.4 เท่า ซึ่งไม่เปลี่ยนแปลงจากไตรมาสที่ 2 และลดลงจาก 5.5 เท่าในปีก่อนหน้า ทั้งนี้ หนี้สินคิดเป็น 33% ของสินทรัพย์รวม ขณะที่หนี้สินมีหลักประกันคิดเป็น 4% และ NOI ของอสังหาริมทรัพย์ที่ปลอดภาระผูกพันยังคงอยู่ที่ 93% ของ NOI รวมปรับปรุงแล้ว

เอสเซกซ์รายงานอัตราส่วนความสามารถในการจ่ายดอกเบี้ยที่ 509% และอัตราส่วนหนี้สินไม่มีหลักประกันที่ 301% ซึ่งทั้งสองตัวเลขอยู่สูงกว่าเกณฑ์ข้อกำหนดในสัญญาหุ้นกู้สาธารณะ ขณะที่เงินกู้ยืมไม่มีหลักประกันคิดเป็น 88% ของหนี้สินรวม มูดี้ส์ (Moody's) จัดอันดับความน่าเชื่อถือของบริษัทไว้ที่ Baa1 ด้วยแนวโน้มมีเสถียรภาพ ขณะที่เอสแอนด์พี (S&P) ให้อันดับความน่าเชื่อถือที่ BBB+ ด้วยแนวโน้มมีเสถียรภาพ

บริษัทได้แจ้งเตือนว่า ประมาณการและข้อความคาดการณ์ล่วงหน้าอื่น ๆ ขึ้นอยู่กับสมมติฐานที่มีความไม่แน่นอนและเหตุการณ์ที่อาจเกิดขึ้นอย่างมีนัยสำคัญ ผลลัพธ์ที่แท้จริงอาจแตกต่างไปจากที่คาดการณ์ไว้อย่างมีนัยสำคัญ หากมีความเสี่ยงเกิดขึ้นหรือสมมติฐานที่ใช้ไม่ถูกต้อง