ผลขาดทุนไตรมาส 3 ของ Alexandria ขยายตัวขึ้นจากการด้อยค่า ขณะที่กิจกรรมการให้เช่าแข็งแกร่งขึ้น

อเล็กซานเดรีย เรียล เอสเตท อิควิตีส์ (Alexandria Real Estate Equities) รายงานผลขาดทุนไตรมาส 3 เพิ่มขึ้น หลังจากบันทึกผลขาดทุนจากการด้อยค่าของอสังหาริมทรัพย์จำนวน 637.9 ล้านดอลลาร์ ขณะที่เงินทุนจากการดำเนินงานที่ปรับปรุงแล้ว (Adjusted FFO) ลดลง และอัตราการเช่าที่ต่ำลงได้กดดันผลการดำเนินงานของอสังหาริมทรัพย์เดิม อย่างไรก็ตาม ทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ (REIT) ด้านชีววิทยาศาสตร์แห่งนี้ยังคงค่ากลางของประมาณการ FFO ที่ปรับปรุงแล้วสำหรับปี 2026 ไว้ โดยอ้างถึงกิจกรรมการปล่อยเช่าที่แข็งแกร่งขึ้น ความพยายามอย่างต่อเนื่องในการลดภาระผูกพันด้านการก่อสร้าง และการหมุนเวียนเงินทุน

บริษัทรายงานผลขาดทุนสุทธิตามหลักการบัญชีที่รับรองทั่วไป (GAAP) ส่วนที่เป็นของผู้ถือหุ้นสามัญจำนวน 638.5 ล้านดอลลาร์ หรือ 3.74 ดอลลาร์ต่อหุ้นเจือจาง สำหรับไตรมาสซึ่งสิ้นสุด ณ วันที่ 30 กันยายน 2026 เทียบกับผลขาดทุน 234.9 ล้านดอลลาร์ หรือ 1.38 ดอลลาร์ต่อหุ้น ในช่วงเดียวกันของปีก่อนหน้า

การด้อยค่าดังกล่าวส่วนใหญ่เกี่ยวข้องกับอสังหาริมทรัพย์ที่จัดประเภทเป็นอสังหาริมทรัพย์ถือไว้เพื่อขาย รวมถึงโครงการพัฒนา เฟนเวย์ (Fenway) และสินทรัพย์ในปาโลอัลโต (Palo Alto), ซานการ์ลอส (San Carlos) และออสติน (Austin) โดยอเล็กซานเดรียระบุว่า อสังหาริมทรัพย์ที่ได้รับผลกระทบหลายแห่งจะต้องใช้เงินทุนเพิ่มเติมจำนวนมากในการก่อสร้างให้เสร็จสิ้น การปรับเปลี่ยนรูปแบบ หรือการปล่อยเช่า

เงินทุนจากการดำเนินงาน (FFO) ส่วนที่เป็นของผู้ถือหุ้นสามัญอยู่ที่ 269.1 ล้านดอลลาร์ หรือ 1.57 ดอลลาร์ต่อหุ้นเจือจาง ขณะที่ FFO ที่ปรับปรุงแล้ว ซึ่งไม่รวมกำไรและขาดทุนจากการลงทุนที่ระบุไว้ การด้อยค่า และรายการทางการเงิน ลดลงสู่ระดับ 264.4 ล้านดอลลาร์ หรือ 1.54 ดอลลาร์ต่อหุ้น จาก 377.8 ล้านดอลลาร์ หรือ 2.22 ดอลลาร์ต่อหุ้น ในไตรมาสเดียวกันของปีก่อน

รายได้รวมลดลง 10.7% สู่ระดับ 671.2 ล้านดอลลาร์ ขณะที่รายได้จากการให้เช่าลดลง 11.2% สู่ระดับ 653.6 ล้านดอลลาร์ โดยมีอัตรากำไรจากการดำเนินงานอยู่ที่ 66% และอัตรากำไร EBITDA ที่ปรับปรุงแล้วอยู่ที่ 65%

กิจกรรมการปล่อยเช่าปรับตัวดีขึ้นแม้แรงกดดันด้านอัตราการเช่ายังคงมีอยู่

อเล็กซานเดรียปล่อยเช่าพื้นที่ได้สำเร็จรวม 1.24 ล้านตารางฟุตของพื้นที่ให้เช่าในระหว่างไตรมาส ซึ่งเป็นยอดรวมรายไตรมาสที่สูงที่สุดนับตั้งแต่ไตรมาสที่ 4 ของปี 2024 และสูงกว่าค่าเฉลี่ยตั้งแต่ไตรมาสแรกของปี 2025 ถึงไตรมาสที่ 2 ของปี 2026 อยู่ประมาณ 26% โดยยอดรวมนี้รวมถึงพื้นที่ว่างเดิมจำนวน 450,961 ตารางฟุตของพื้นที่ให้เช่า ซึ่งเป็นจำนวนรายไตรมาสที่สูงที่สุดเป็นอันดับสองในประวัติศาสตร์ของบริษัท

การต่อสัญญาและการปล่อยเช่าใหม่มีจำนวน 785,069 ตารางฟุตของพื้นที่ให้เช่า โดยอัตราค่าเช่าของพื้นที่ดังกล่าวลดลง 2.4% หรือ 3.3% ตามเกณฑ์เงินสด เมื่อเทียบกับอัตราค่าเช่าเดิมที่หมดอายุ สัญญาเช่าที่ลงนามในช่วงเก้าเดือนแรกของปี 2026 มีอายุสัญญาเฉลี่ยถ่วงน้ำหนัก 10.9 ปี เทียบกับค่าเฉลี่ยของบริษัทในช่วงปี 2017–2025 ที่ 9.0 ปี ทั้งนี้ ผู้เช่าเดิมคิดเป็น 74% ของกิจกรรมการปล่อยเช่าในช่วง 12 เดือนที่ผ่านมา

อัตราการเช่าของอสังหาริมทรัพย์ที่ดำเนินงานอยู่ที่ 87.1% ณ สิ้นไตรมาส เพิ่มขึ้นจาก 86.9% ณ วันที่ 30 มิถุนายน แต่ยังคงต่ำกว่า 90.6% ในปีก่อนหน้า หากรวมพื้นที่ให้เช่าจำนวน 1.3 ล้านตารางฟุตตามสัญญาเช่าที่ลงนามแล้วแต่ยังไม่เริ่มสัญญา อัตราการเช่าจะอยู่ที่ 90.8% ทั้งนี้ สัญญาเช่าที่จะเริ่มขึ้นในอนาคตดังกล่าวมีวันเริ่มเข้าใช้งานที่คาดการณ์เฉลี่ยถ่วงน้ำหนักประมาณเดือนมิถุนายน 2027 และคาดว่าจะสร้างรายได้ค่าเช่าต่อปีประมาณ 52 ล้านดอลลาร์ โดยอเล็กซานเดรียคาดว่า 32% ของพื้นที่ดังกล่าวจะมีผู้เข้าใช้พื้นที่ภายในสิ้นปี 2026

รายได้จากการดำเนินงานสุทธิ (NOI) ของอสังหาริมทรัพย์เดิมลดลง 6.7% หรือ 2.8% ตามเกณฑ์เงินสด บริษัทระบุว่าการลดลงดังกล่าวเกิดจากอัตราการเช่าของอสังหาริมทรัพย์เดิมที่ลดลง ซึ่งเป็นผลมาจากสัญญาสิ้นสุดลงที่มีช่วงเวลาว่างตามที่ได้เปิดเผยไว้ก่อนหน้านี้เป็นหลัก โดยอัตราการเช่าเฉลี่ยของอสังหาริมทรัพย์เดิมอยู่ที่ 88.1% เทียบกับ 91.7% ในช่วงเดียวกันของปีก่อน

อเล็กซานเดรียได้ส่งมอบพื้นที่พัฒนาใหม่และพัฒนาปรับปรุงใหม่จำนวน 529,061 ตารางฟุตของพื้นที่ให้เช่าในระหว่างไตรมาส โดยโครงการต่าง ๆ มีอัตราการเช่า 84% ณ เวลาที่ส่งมอบ และสร้าง NOI ส่วนเพิ่มต่อปีจำนวน 40 ล้านดอลลาร์ นอกจากนี้ บริษัทยังคาดว่าจะได้รับ NOI ส่วนเพิ่มต่อปีอีก 85 ล้านดอลลาร์จากโครงการที่มีกำหนดส่งมอบจนถึงปี 2028 ซึ่งไม่รวมโครงการพัฒนาปรับปรุงใหม่ 3 โครงการที่ยังอยู่ระหว่างการทบทวนเชิงกลยุทธ์

การหมุนเวียนเงินทุนและการลดภาระผูกพันด้านการก่อสร้าง

อเล็กซานเดรียกำลังใช้การจำหน่ายสินทรัพย์ การขายหุ้นบางส่วน และการลดภาระผูกพันด้านการก่อสร้างเพื่อลดความต้องการเงินทุนและสนับสนุนเป้าหมายระดับหนี้สิน (Leverage) ของบริษัท โดยการจำหน่ายสินทรัพย์และการขายหุ้นบางส่วนที่เสร็จสมบูรณ์แล้วมีมูลค่ารวมประมาณ 717 ล้านดอลลาร์ ณ วันที่ 26 ตุลาคม ขณะที่ธุรกรรมที่อยู่ระหว่างดำเนินการ รวมถึงรายการที่มีเงินมัดจำแบบริบคืนไม่ได้ การลงนามในหนังสือเจตจำนง หรือการเจรจาในระยะสุดท้าย ส่งผลให้ยอดรวมของรายการที่เสร็จสมบูรณ์และอยู่ระหว่างดำเนินการอยู่ที่ประมาณ 2.62 พันล้านดอลลาร์

ในเดือนตุลาคม บริษัทได้ขายหุ้นไม่มีอำนาจควบคุมสัดส่วนประมาณ 29% ในโครงการ Campus Point by Alexandria Megacampus เป็นมูลค่า 475 ล้านดอลลาร์ ทั้งนี้ อเล็กซานเดรียยังคงรักษาอำนาจควบคุมในกิจการค้าร่วม (Joint venture) ดังกล่าว และยังคงรวมงบการเงินของอสังหาริมทรัพย์เหล่านั้นต่อไป

นอกจากนี้ บริษัทยังตกลงที่จะขายโครงการขนาด 339,668 ตารางฟุตที่ 421 Park Drive ในโครงการ Fenway Megacampus ให้แก่ผู้ใช้ในระดับสถาบัน โดยธุรกรรมนี้คาดว่าจะเสร็จสิ้นในไตรมาสที่ 4 และคาดว่าจะช่วยลดค่าใช้จ่ายด้านการก่อสร้างที่อาจเกิดขึ้นในอนาคตลงได้ประมาณ 136 ล้านดอลลาร์

ที่ 311 Arsenal Street อเล็กซานเดรียได้ลงนามในสัญญาเช่าพื้นที่ 66,859 ตารางฟุต และอยู่ระหว่างการเจรจาสัญญาเช่าอีก 100,684 ตารางฟุตสำหรับการใช้งานด้านเทคโนโลยีขั้นสูง บริษัทได้ปรับเปลี่ยนการพัฒนาปรับปรุงใหม่ของพื้นที่ 339,020 ตารางฟุตไปสู่การใช้งานที่มีต้นทุนต่ำกว่า และจัดประเภทใหม่เป็นอสังหาริมทรัพย์เพื่อการดำเนินงาน ซึ่งช่วยลดค่าใช้จ่ายด้านการก่อสร้างที่อาจเกิดขึ้นในอนาคตลงประมาณ 220 ล้านดอลลาร์ ขณะที่อีก 3 โครงการซึ่งมีพื้นที่รวม 667,002 ตารางฟุตยังคงอยู่ระหว่างการประเมิน โดยมีทางเลือกต่าง ๆ รวมถึงการก่อสร้างห้องปฏิบัติการต่อ การปรับไปใช้รูปแบบที่ใช้เงินลงทุนน้อยลง การชะลอการก่อสร้าง หรือการจำหน่ายสินทรัพย์

คงค่ากลางของแนวทางประมาณการ

อเล็กซานเดรียปรับแคบกรอบแนวทาง FFO ที่ปรับปรุงแล้วสำหรับปี 2026 เป็น 6.38 ถึง 6.42 ดอลลาร์ต่อหุ้นเจือจาง จากเดิม 6.35 ถึง 6.45 ดอลลาร์ ทำให้ค่ากลางยังคงไม่เปลี่ยนแปลงที่ 6.40 ดอลลาร์ โดยบริษัทยังคงคาดว่าอัตราการเช่าของอสังหาริมทรัพย์ที่ดำเนินงาน ณ สิ้นปีจะอยู่ที่ 86.2% ถึง 87.8% และ NOI ของอสังหาริมทรัพย์เดิมจะลดลงระหว่าง 8.5% ถึง 10.5% สำหรับปีนี้

ค่ากลางของรายรับที่คาดว่าจะได้รับจากการจำหน่ายสินทรัพย์และการขายหุ้นบางส่วนได้รับการปรับลดลงสู่ระดับ 1.9 พันล้านดอลลาร์ จาก 2.9 พันล้านดอลลาร์ หลังจากมีการออกหุ้นกู้ด้อยสิทธิคล้ายทุน (Junior Subordinated Notes) อัตราดอกเบี้ย 7.25% มูลค่า 1.0 พันล้านดอลลาร์ ครบกำหนดปี 2057 ในเดือนสิงหาคม ซึ่งหลักทรัพย์ดังกล่าวได้รับสถานะเป็นทุน 50% จากสถาบันจัดอันดับความน่าเชื่อถือหลักสำหรับการคำนวณอันดับเครดิตบางรายการ ทั้งนี้ อเล็กซานเดรียไม่ได้คาดการณ์ว่าจะมีการออกหุ้นสามัญเพิ่มเติมในปี 2026

บริษัทได้คงเป้าหมายอัตราส่วนหนี้สินสุทธิและหุ้นบุริมสิทธิต่อ EBITDA ที่ปรับปรุงแล้วแบบปรับเป็นรายปีสำหรับไตรมาสที่ 4 ไว้ที่ 5.6 ถึง 6.2 เท่า พร้อมทั้งปรับลดเป้าหมายอัตราส่วนความสามารถในการชำระภาระผูกพันประจำ (Fixed-charge coverage) ลงมาอยู่ที่ 3.4 ถึง 3.9 เท่า จาก 3.6 ถึง 4.1 เท่า ซึ่งสะท้อนถึงการออกหุ้นกู้ด้อยสิทธิเป็นหลัก ณ วันที่ 30 กันยายน ระดับหนี้สิน (Leverage) แบบปรับเป็นรายปีของไตรมาสอยู่ที่ 6.9 เท่า หรือ 6.6 เท่าตามเกณฑ์เสมือนจริง (Pro forma) สำหรับธุรกรรม Campus Point และมีสภาพคล่องรวมทั้งสิ้น 4.56 พันล้านดอลลาร์

อเล็กซานเดรียระบุว่า การยกเลิกกิจการของผู้เช่าที่อาจเกิดขึ้นยังคงเป็นปัจจัยแห่งความไม่แน่นอน โดยประมาณการปี 2026 ของบริษัทได้รวมผลกระทบการลดลงของ FFO จำนวน 30 ล้านดอลลาร์ ถึง 35 ล้านดอลลาร์ที่เกี่ยวข้องกับเหตุการณ์ดังกล่าว ซึ่งประมาณ 30 ล้านดอลลาร์ได้รับการรับรู้ไปแล้วจนถึงไตรมาสที่ 3 ทั้งนี้ ฝ่ายบริหารคาดการณ์ในเบื้องต้นว่าอาจจำเป็นต้องมีการลดลงในระดับที่ใกล้เคียงกันนี้เป็นอย่างน้อยในปี 2027

นอกจากนี้ บริษัทยังคาดว่าสัญญาเช่าสำคัญที่จะหมดอายุในปี 2027 ซึ่งคิดเป็นพื้นที่ให้เช่า 1.4 ล้านตารางฟุต และคิดเป็นรายได้ค่าเช่าต่อปี 100.5 ล้านดอลลาร์ จะมีช่วงเวลาว่างของพื้นที่ 9 ถึง 24 เดือน ส่งผลให้ฝ่ายบริหารคาดว่าอัตราการเช่าของอสังหาริมทรัพย์ที่ดำเนินงานเฉลี่ยจะลดลงชั่วคราวในปี 2027 เมื่อเทียบกับอัตราการเช่าที่คาดการณ์ไว้ ณ สิ้นปี 2026 ก่อนที่จะปรับตัวดีขึ้นในปี 2028 โดยขึ้นอยู่กับเงื่อนไขการปล่อยเช่าและสภาวะตลาด