Welltower ปรับเพิ่มแนวโน้ม FFO ปี 2026 ขณะที่ NOI ธุรกิจที่อยู่อาศัยสำหรับผู้สูงอายุพุ่งขึ้น 21%

เวลทาวเวอร์ อิงค์ (NYSE: WELL) ปรับเพิ่มค่ากลางของคาดการณ์เงินทุนจากการดำเนินงานแบบปรับปรุง (Normalized FFO) ต่อหุ้นเจือจางสำหรับปี 2026 ขึ้น 0.10 ดอลลาร์ สู่ระดับ 6.50 ดอลลาร์ หลังจากผลประกอบการไตรมาสที่สามได้รับปัจจัยหนุนจากการดำเนินงานธุรกิจที่อยู่อาศัยผู้สูงอายุที่แข็งแกร่งและการขยายพอร์ตการลงทุน

ทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ด้านสุขภาพแห่งนี้คาดว่า Normalized FFO ต่อหุ้นเจือจางจะอยู่ที่ 6.47 ถึง 6.53 ดอลลาร์ เทียบกับช่วงเดิมที่คาดไว้ที่ 6.36 ถึง 6.44 ดอลลาร์ โดยแนวโน้มดังกล่าวรวมถึงการลงทุนตามสัดส่วนมูลค่า 2.10 หมื่นล้านดอลลาร์ที่ปิดดีลแล้วหรืออยู่ระหว่างสัญญาที่จะปิดดีล แต่ยังไม่รวมการเข้าซื้อกิจการ การเปลี่ยนผ่าน การปรับโครงสร้าง และกิจกรรมทางทุนที่ยังไม่ได้ประกาศ

Normalized FFO ในไตรมาสสิ้นสุดวันที่ 30 กันยายน อยู่ที่ 1.67 ดอลลาร์ต่อหุ้นเจือจาง เพิ่มขึ้น 25% จาก 1.34 ดอลลาร์ในปีก่อนหน้า โดย Normalized FFO ส่วนที่เป็นของผู้ถือหุ้นสามัญเพิ่มขึ้นเป็น 1.26 พันล้านดอลลาร์ จาก 919.2 ล้านดอลลาร์ ขณะที่กำไรสุทธิส่วนที่เป็นของผู้ถือหุ้นสามัญเพิ่มขึ้นเป็น 396.6 ล้านดอลลาร์ จาก 280.6 ล้านดอลลาร์ และกำไรสุทธิต่อหุ้นเจือจางเพิ่มขึ้นเป็น 0.54 ดอลลาร์ จาก 0.41 ดอลลาร์

ธุรกิจที่อยู่อาศัยผู้สูงอายุหนุนการเติบโตของพอร์ต

รายได้จากการดำเนินงานสุทธิของสาขาเดิม (Same-store NOI) เพิ่มขึ้น 15.8% ทั่วทั้งพอร์ตการลงทุนของเวลทาวเวอร์ นำโดยการเติบโต 21.0% ในกลุ่มการดำเนินงานที่อยู่อาศัยผู้สูงอายุ (SHO) ขณะที่ SSNOI กลุ่มที่อยู่อาศัยผู้สูงอายุแบบ Triple-net เพิ่มขึ้น 4.2% กลุ่มสถานดูแลผู้ป่วยระยะยาว (Skilled Nursing) เพิ่มขึ้น 2.8% และกลุ่มศูนย์การแพทย์ผู้ป่วยนอก (Outpatient Medical) เพิ่มขึ้น 2.4%

รายได้สาขาเดิมของกลุ่ม SHO เติบโต 9.1% เนื่องจากอัตราการเข้าพักเฉลี่ยเมื่อเทียบรายปีเพิ่มขึ้น 320 เบสิสพอยต์ ส่วนอัตราการเข้าพักเมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้าปรับตัวดีขึ้น 120 เบสิสพอยต์ เทียบกับการเพิ่มขึ้น 110 เบสิสพอยต์ในไตรมาสที่สามของปี 2025

รายได้ต่อห้องที่มีผู้พักอาศัย (RevPOR) เพิ่มขึ้น 5.3% สู่ระดับ 6,066 ดอลลาร์ต่อเดือน ขณะที่ค่าใช้จ่ายต่อห้องที่มีผู้พักอาศัย (ExpPOR) เพิ่มขึ้นเพียง 0.8% สู่ระดับ 4,147 ดอลลาร์ ส่งผลให้อัตรากำไร NOI สาขาเดิมของกลุ่มธุรกิจนี้ขยายตัวขึ้น 310 เบสิสพอยต์ โดยเวลทาวเวอร์ระบุว่าผลการดำเนินงานดังกล่าวเป็นผลมาจากอัตราการเข้าพักที่สูงขึ้น การตั้งราคาที่แข็งแกร่งขึ้น และการควบคุมการเติบโตของค่าใช้จ่ายในระดับยูนิต

สำหรับทั้งปี บริษัทคาดว่า Same-store SHO NOI จะเพิ่มขึ้น 21.0% ที่ค่ากลาง ซึ่งสูงกว่าค่ากลางเดิม 100 เบสิสพอยต์ พร้อมคาดการณ์การเติบโตของรายได้สาขาเดิมของ SHO ที่ 9.3% ซึ่งรวมถึงการเติบโตของอัตราการเข้าพักประมาณ 350 เบสิสพอยต์และการเติบโตของ RevPOR ที่ 5.1% ด้านการเติบโตของค่าใช้จ่ายสาขาเดิมคาดว่าจะอยู่ที่ 4.6% ลดลงจากสมมติฐานเดิมที่ 5.0% โดยคาดว่า ExpPOR จะเพิ่มขึ้น 0.6%

คาดการณ์กลุ่ม SHO ที่แข็งแกร่งขึ้นได้หนุนให้ค่ากลางของคาดการณ์การเติบโตของ Same-store NOI รวมทั้งพอร์ตเพิ่มขึ้น 70 เบสิสพอยต์ สู่ระดับ 15.6% ส่วนค่ากลางของประมาณการยังคงอยู่ที่ 4.0% สำหรับกลุ่มที่อยู่อาศัยผู้สูงอายุแบบ Triple-net และอยู่ที่ 2.5% สำหรับทั้งกลุ่มศูนย์การแพทย์ผู้ป่วยนอกและกลุ่มสถานดูแลผู้ป่วยระยะยาว

กิจกรรมการลงทุนขยายขนาดพอร์ต

เวลทาวเวอร์ได้ประกาศกิจกรรมการลงทุนตามสัดส่วนมูลค่า 2.10 หมื่นล้านดอลลาร์ ประกอบด้วยการลงทุนที่เสร็จสมบูรณ์ในไตรมาสที่สามจำนวน 1.33 หมื่นล้านดอลลาร์ และอีก 7.7 พันล้านดอลลาร์ที่ปิดดีลแล้วหรืออยู่ระหว่างสัญญา ณ วันที่ 26 ตุลาคม กิจกรรมตลอดทั้งปีครอบคลุม 196 ธุรกรรม โดยมีขนาดมัธยฐานอยู่ที่ 35.5 ล้านดอลลาร์

โครงการที่อยู่อาศัยผู้สูงอายุ SHO ที่เข้าซื้อในไตรมาสที่สามมีอายุเฉลี่ยประมาณ 4 ปี และมีอัตราการเข้าพักปัจจุบันอยู่ที่ประมาณ 66% ซึ่งเปิดโอกาสสำหรับการปรับปรุงผลการดำเนินงาน บริษัทระบุว่าระบบธุรกิจ Welltower Business System และศักยภาพด้านเทคโนโลยีมีเป้าหมายเพื่อสนับสนุนการเติบโตของกระแสเงินสดหลังการเข้าซื้อกิจการ แม้ว่าจะไม่สามารถรับประกันผลประโยชน์เหล่านั้นได้ก็ตาม

นอกจากนี้ เวลทาวเวอร์ยังได้ปิดดีลหรือประกาศจำหน่ายทรัพย์สินและรับชำระคืนเงินกู้มูลค่า 6.0 พันล้านดอลลาร์ในระหว่างปี ซึ่งรวมถึงรายได้จากการจำหน่ายทรัพย์สินตามสัดส่วนที่คาดว่าจะได้รับจำนวน 1.9 พันล้านดอลลาร์ โดยเงินทุนส่วนใหญ่ถูกนำไปหมุนเวียนลงทุนต่อในอสังหาริมทรัพย์ SHO บริษัทยังระบุด้วยว่า การจำหน่ายอสังหาริมทรัพย์กลุ่มศูนย์การแพทย์ผู้ป่วยนอกมูลค่ากว่า 7 พันล้านดอลลาร์และการเข้าซื้อกิจการ SHO มูลค่ากว่า 1.7 หมื่นล้านดอลลาร์นับตั้งแต่ประกาศจำหน่ายพอร์ตอาคารสำนักงานทางการแพทย์ ได้ปรับเปลี่ยนสัดส่วนพอร์ตไปสู่ที่อยู่อาศัยให้เช่าสำหรับประชากรผู้สูงอายุ

งบการเงินยังคงมีภาระหนี้ในระดับต่ำแม้จะมีมูลค่าการลงทุนจำนวนมาก อัตราส่วนหนี้สินสุทธิต่อ EBITDA ปรับปรุงแล้วอยู่ที่ 3.02 เท่า ณ สิ้นไตรมาส ขณะที่อัตราส่วนความสามารถในการชำระภาระผูกพันคงที่ปรับปรุงแล้วอยู่ที่ 6.9 เท่า เวลทาวเวอร์รายงานสภาพคล่องระยะสั้นที่มีอยู่ 9.5 พันล้านดอลลาร์ ซึ่งรวมถึงการรับชำระคืนเงินกู้และรายได้จากการจำหน่ายทรัพย์สินที่คาดว่าจะได้รับ พร้อมระบุว่าจำนวนดังกล่าวสามารถสนับสนุนการเข้าซื้อกิจการที่ประกาศไว้ได้อย่างเต็มที่ ทั้งนี้ S&P และ Moody’s ยังคงอันดับความน่าเชื่อถือไว้ที่ A- และ A3 ตามลำดับ ด้วยแนวโน้มเชิงบวก

แนวโน้มและความเสี่ยง

ฝ่ายบริหารคาดว่าอัตราการเข้าพักและการกำหนดราคาจะยังคงเป็นปัจจัยขับเคลื่อนรายได้ที่สำคัญ ขณะที่การก่อสร้างใหม่ที่จำกัดอาจช่วยจำกัดอุปทานของที่อยู่อาศัยผู้สูงอายุที่จะเข้ามาแข่งขัน รายงานนำเสนอระบุว่าการเริ่มต้นก่อสร้างใหม่อยู่ในระดับต่ำสุดในรอบกว่า 15 ปี และประเมินว่าโครงการที่อยู่อาศัยผู้สูงอายุระดับหรูแห่งใหม่ใช้เวลาเฉลี่ยประมาณ 7 ปีตั้งแต่เริ่มจัดตั้งจนถึงจุดที่มีเสถียรภาพ

แนวโน้มดังกล่าวยังคงมีความเสี่ยงทางเศรษฐกิจมหภาคและความเสี่ยงด้านการดำเนินงาน อัตราเงินเฟ้อและอัตราดอกเบี้ยที่ทรงตัวในระดับสูงอาจส่งผลกระทบต่อต้นทุนทางการเงินและต้นทุนอสังหาริมทรัพย์ ขณะที่ภาวะตึงเครียดทางการเงินของผู้ดำเนินการ การเปลี่ยนแปลงกฎระเบียบ การขาดแคลนแรงงาน และการแข่งขัน อาจกดดันผลประกอบการ ความไม่แน่นอนเพิ่มเติม ได้แก่ ความสามารถของเวลทาวเวอร์ในการรวมกิจการที่เข้าซื้อ การดำเนินการตามสัญญาการลงทุนและการจำหน่ายทรัพย์สินให้เสร็จสิ้น การปล่อยเช่าพื้นที่ใหม่ การรักษาสถานะ REIT และการได้รับผลประโยชน์ที่คาดไว้จากข้อริเริ่มด้านวิทยาการข้อมูลและระบบปฏิบัติการ นอกจากนี้ ความผันผวนของอัตราแลกเปลี่ยน ความขัดแย้งทางภูมิรัฐศาสตร์ ภาวะฉุกเฉินด้านสาธารณสุข ภัยธรรมชาติ และการจำกัดการเข้าถึงแหล่งเงินทุน ก็อาจส่งผลให้ผลการดำเนินงานจริงแตกต่างไปจากที่ฝ่ายบริหารคาดการณ์ไว้ได้เช่นกัน