Phillips Edison ปรับเพิ่มคาดการณ์ผลประกอบการปี 2026 ขณะที่ส่วนต่างราคาค่าเช่าแข็งแกร่งขึ้น

ฟิลลิปส์ เอดิสัน แอนด์ คอมพานี (Nasdaq: PECO) ปรับเพิ่มกรอบประมาณการผลประกอบการตลอดปี 2569 หลายรายการ หลังจากรายงานผลการดำเนินงานด้านการให้เช่าที่แข็งแกร่ง และการเติบโตของกำไรจากการดำเนินงานสุทธิของสาขาเดิม (same-center net operating income: NOI) 4.3% นับตั้งแต่ต้นปีจนถึงไตรมาส 3 ทั้งนี้ REIT ที่เน้นลงทุนในศูนย์การค้าที่มีซูเปอร์มาร์เก็ตเป็นผู้เช่าหลักรายนี้ คาดว่าจะมีกำไรสุทธิต่อหุ้นปรับลดอยู่ที่ 1.21 ถึง 1.24 ดอลลาร์ เพิ่มขึ้นจากกรอบเดิมที่ 0.95 ถึง 0.97 ดอลลาร์ ขณะเดียวกันก็ปรับเพิ่มขอบล่างของประมาณการการเติบโตของ Nareit FFO, Core FFO และ NOI ของสาขาเดิมขึ้นเล็กน้อย

มุมมองที่ปรับปรุงใหม่ของ PECO คาดการณ์ Nareit FFO ต่อหุ้นปรับลดไว้ที่ 2.68 ถึง 2.72 ดอลลาร์ เทียบกับ 2.67 ถึง 2.72 ดอลลาร์ในก่อนหน้านี้ ด้าน Core FFO ต่อหุ้นปรับลด คาดว่าจะอยู่ที่ 2.75 ถึง 2.79 ดอลลาร์ เทียบกับกรอบเดิมที่ 2.73 ถึง 2.79 ดอลลาร์ โดยเมื่อพิจารณาที่ค่ากลางใหม่ บริษัทระบุว่า Nareit FFO และ Core FFO จะเติบโต 6.3% และ 6.5% ตามลำดับ

นอกจากนี้ บริษัทยังคาดว่าการเติบโตของ NOI จากสาขาเดิมตลอดทั้งปีจะอยู่ที่ 3.5% ถึง 4.0% ซึ่งแคบลงจากกรอบเดิมที่ 3.4% ถึง 4.0% โดย NOI จากสาขาเดิม ซึ่งเป็นตัวเลขวัดผลการดำเนินงานที่ไม่ใช่ GAAP ที่มุ่งเน้นอสังหาริมทรัพย์ที่บริษัทเป็นเจ้าของตลอดทั้งสองช่วงเวลาที่เปรียบเทียบกันนั้น เติบโต 4.3% นับตั้งแต่ต้นปีจนถึงปัจจุบัน ทั้งนี้ จนถึงเดือนกันยายน PECO รายงานกำไรสุทธิต่อหุ้นปรับลดที่ 1.05 ดอลลาร์ Nareit FFO ที่ 2.03 ดอลลาร์ และ Core FFO ที่ 2.09 ดอลลาร์

ความต้องการเช่าหนุนการเติบโตของค่าเช่า

กิจกรรมการให้เช่าถือเป็นประเด็นการดำเนินงานหลักในไตรมาสนี้ โดยอัตราการเช่าของพอร์ตการลงทุนอยู่ที่ 97.5% ณ วันที่ 30 กันยายน ซึ่งรวมถึง 95.1% สำหรับพื้นที่ร้านค้าย่อย PECO ได้ลงนามในสัญญาเช่า 238 ฉบับในระหว่างไตรมาส และสามารถรักษาผู้เช่าที่สัญญาเช่าหมดอายุไว้ได้ถึง 92.2%

ส่วนต่างค่าเช่าจากการต่ออายุสัญญาที่เปรียบเทียบกันได้แตะระดับสูงสุดเป็นประวัติการณ์ของบริษัทที่ 25.2% ขณะที่ส่วนต่างจากการทำสัญญาเช่าใหม่ที่เปรียบเทียบกันได้อยู่ที่ 26.3% โดยการต่อสัญญาเช่าทำให้อัตราการเติบโตเฉลี่ยต่อปีแบบทบต้นของค่าเช่าอยู่ที่ 3.1% และการทำสัญญาเช่าใหม่สร้างอัตราเติบโตได้ 2.0% PECO ระบุว่า อัตราการเข้าเช่าที่สูงและการแข่งขันเพื่อแย่งชิงพื้นที่ว่างที่มีจำกัด ได้ช่วยสนับสนุนอำนาจในการกำหนดราคาของบริษัท

การมุ่งเน้นร้านขายของชำในพอร์ตการลงทุนยังคงเป็นรากฐานของความต้องการดังกล่าว โดยศูนย์การค้าที่มีซูเปอร์มาร์เก็ตเป็นผู้เช่าหลักคิดเป็น 94% ของค่าเช่าฐานปรับเป็นรายปี ขณะที่ผู้เช่าสินค้าจำเป็นสร้างรายได้ 74% ทั้งนี้ ประมาณ 83% ของค่าเช่าฐานปรับเป็นรายปีมาจากศูนย์การค้าที่ซูเปอร์มาร์เก็ตที่เป็นผู้เช่าหลักมียอดขายติดอันดับหนึ่งหรืออันดับสองในตลาดนั้น ๆ โดยบริษัทรายงานว่าจำนวนผู้เข้าใช้บริการร้านขายของชำทั่วประเทศมีจำนวนรวม 1.76 หมื่นล้านครั้ง สำหรับช่วง 12 เดือนย้อนหลังจนถึงเดือนกันยายน เทียบกับ 1.75 หมื่นล้านครั้งในปี 2568

ณ สิ้นไตรมาส PECO ถือหุ้นในอสังหาริมทรัพย์ 328 แห่ง คิดเป็นพื้นที่ 37.4 ล้านตารางฟุต ครอบคลุม 31 รัฐ ซึ่งรวมถึงสินทรัพย์ที่ถือผ่านบริษัทร่วมทุนที่ไม่นำมาจัดทำงบการเงินรวม ทั้งนี้ ค่าเช่าฐานปรับเป็นรายปีประมาณครึ่งหนึ่งมาจากรัฐในแถบซันเบลต์ (Sun Belt) โดยซูเปอร์มาร์เก็ตเป็นกลุ่มผู้เช่าที่ใหญ่ที่สุด คิดเป็น 27% ของค่าเช่าฐานปรับเป็นรายปี ตามด้วยร้านอาหารที่ 21%

การซื้อกิจการและการพัฒนาโครงการใหม่ขยายโอกาสการเติบโต

PECO ยังคงคาดการณ์มูลค่าการซื้อกิจการขั้นต้นปี 2569 ไว้ที่ 600 ล้านดอลลาร์ ถึง 700 ล้านดอลลาร์ โดยมูลค่าการซื้อกิจการขั้นต้นนับตั้งแต่ต้นปีจนถึงไตรมาส 3 รวมอยู่ที่ 459.7 ล้านดอลลาร์ ซึ่งรวมถึงสัดส่วนการถือหุ้นตามสัดส่วนของบริษัทในบริษัทร่วมทุนที่ไม่นำมาจัดทำงบการเงินรวม ทั้งนี้ เมื่อรวมรายการที่เสร็จสมบูรณ์หลังสิ้นไตรมาสและที่ดินเพื่อการพัฒนา งานนำเสนอระบุว่ามีเงินลงทุนในปี 2569 ประมาณ 519.1 ล้านดอลลาร์ ณ วันที่ 26 ตุลาคม

บริษัทยังกำลังขยายกลยุทธ์ Everyday Retail ซึ่งมุ่งเป้าไปที่ศูนย์การค้าปลีกสินค้าจำเป็นโดยไม่จำเป็นต้องมีซูเปอร์มาร์เก็ตหลักเป็นของตัวเอง โดย PECO ได้ซื้อศูนย์การค้าลักษณะดังกล่าว 13 แห่ง มูลค่า 300 ล้านดอลลาร์ ณ วันที่ 26 ตุลาคม และระบุว่าแพลตฟอร์มนี้สามารถขยายขนาดเป็น 1 พันล้านดอลลาร์ได้ภายใน 24 เดือนข้างหน้า ทั้งนี้ ตามเอกสารนำเสนอระบุว่า อสังหาริมทรัพย์ที่ซื้อมาได้รับการประเมินว่าจะให้ผลตอบแทนภายในแบบไม่ใช้เลเวอเรจอย่างน้อย 10% โดยมีส่วนต่างค่าเช่าใหม่มากกว่า 40% และส่วนต่างการต่ออายุสัญญามากกว่า 25%

การพัฒนาและการปรับปรุงพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ถือเป็นอีกหนึ่งแหล่งการเติบโตภายใน โดย PECO มีโครงการที่อยู่ระหว่างการก่อสร้าง 25 โครงการ คิดเป็นเงินลงทุนรวมโดยประมาณ 86 ล้านดอลลาร์ และคาดว่าจะให้อัตราผลตอบแทนเฉลี่ยอยู่ที่ 9% ถึง 12% ทั้งนี้ ในปี 2569 มีโครงการที่เข้าสู่สภาวะเสถียรจำนวน 17 โครงการ ซึ่งเพิ่มพื้นที่เช่ามากกว่า 425,000 ตารางฟุต และสร้าง NOI ส่วนเพิ่มต่อปีประมาณ 8 ล้านดอลลาร์

ฝ่ายบริหารเชื่อว่าพอร์ตการลงทุนที่มีอยู่สามารถสร้างการเติบโตของ NOI จากสาขาเดิมในระยะยาวที่ 3% ถึง 4% โดยไม่ต้องพึ่งการเพิ่มขึ้นของอัตราการเข้าเช่า ซึ่งได้รับการสนับสนุนจากการปรับขึ้นค่าเช่าตามสัญญาและส่วนต่างการให้เช่า นอกจากนี้ บริษัทมองเห็นโอกาสเติบโตเพิ่มเติมอีก 100 ถึง 150 basis points ในอัตราการเข้าเช่าพื้นที่ร้านค้าย่อยของสาขาเดิม และตั้งเป้าหมายโครงการพัฒนาและปรับปรุงพัฒนารายปีไว้ที่ 75 ล้านดอลลาร์ ถึง 100 ล้านดอลลาร์ โดยปัจจัยขับเคลื่อนการเติบโตทั้งจากภายในและภายนอกที่รวมกัน มีวัตถุประสงค์เพื่อสนับสนุนการเติบโตของ Core FFO ต่อหุ้นในระยะยาวที่ระดับหลักเดียวช่วงกลางถึงสูง แม้ว่าเป้าหมายเหล่านี้ยังคงเป็นการคาดการณ์ในอนาคตก็ตาม

PECO ได้ปรับลดกรอบการขายจำหน่ายสินทรัพย์ปี 2569 ที่คาดไว้ลงมาอยู่ที่ 175 ล้านดอลลาร์ ถึง 210 ล้านดอลลาร์ จากเดิม 200 ล้านดอลลาร์ ถึง 250 ล้านดอลลาร์ โดยยอดขายจำหน่ายสินทรัพย์นับตั้งแต่ต้นปีจนถึงไตรมาส 3 มีจำนวนรวมประมาณ 174 ล้านดอลลาร์ ขณะที่ประมาณการเงินสมทบสุทธิแก่บริษัทร่วมทุนยังคงอยู่ที่ 200 ล้านดอลลาร์ ถึง 250 ล้านดอลลาร์ และหลังจากสิ้นไตรมาส บริษัทได้อัดฉีดเงิน 138.6 ล้านดอลลาร์ให้แก่ Grocery Retail Partners I LLC

สภาพคล่องและปัจจัยความเสี่ยงที่ต้องพิจารณา

เมื่อปรับปรุงงบการเงินเสมือน (Pro forma) สำหรับเงินกู้ยืมระยะยาวชนิดไม่มีหลักประกันฉบับใหม่มูลค่า 350 ล้านดอลลาร์ ซึ่งดำเนินการแล้วเสร็จในวันที่ 23 ตุลาคม และการชำระคืนเงินกู้ยืมระยะยาวมูลค่า 162 ล้านดอลลาร์ PECO รายงานว่ามีสภาพคล่องประมาณ 950 ล้านดอลลาร์ โดยอัตราส่วนหนี้สินสุทธิต่อ EBITDAre ปรับปรุงแล้วอยู่ที่ 5.2 เท่าบนฐาน 12 เดือนย้อนหลัง และ 5.0 เท่าหากคำนวณแบบปรับเป็นรายปีตามไตรมาสล่าสุด ทั้งนี้ ประมาณ 85.2% ของหนี้สินเป็นอัตราดอกเบี้ยคงที่ โดยมีอัตราดอกเบี้ยถัวเฉลี่ยถ่วงน้ำหนักอยู่ที่ 4.5% และมีอายุเฉลี่ยถัวเฉลี่ยถ่วงน้ำหนัก 5.5 ปี นอกจากนี้ สินทรัพย์ประมาณ 89% ไม่มีภาระผูกพัน และบริษัทระบุว่าไม่มีหนี้สินที่มีนัยสำคัญที่ครบกำหนดชำระจนถึงปี 2573

แนวโน้มของ PECO ยังคงมีความเสี่ยงจากการเปลี่ยนแปลงของภาวะเศรษฐกิจและอสังหาริมทรัพย์ในท้องถิ่น การว่างลงของพื้นที่เช่าหรือปัญหาทางการเงินของผู้เช่า การเปลี่ยนแปลงของราคาค่าเช่าตลาด ต้นทุนการกู้ยืมที่สูงขึ้น และความสามารถในการรีไฟแนนซ์หนี้ ความไม่แน่นอนอื่น ๆ ที่ระบุไว้ยังรวมถึงการแข่งขันและอีคอมเมิร์ซ สภาพอากาศที่รุนแรงและความเสียหายที่เกี่ยวเนื่องกับภูมิอากาศ การหยุดชะงักทางความมั่นคงปลอดภัยไซเบอร์ ภาษีศุลกากรและการหยุดชะงักทางการค้า ตลอดจนความสามารถของบริษัทในการปล่อยเช่าใหม่หรือจำหน่ายอสังหาริมทรัพย์ในเงื่อนไขที่ยอมรับได้