NOI ไตรมาส 3 ปี 2026 ของ Brixmor เพิ่มขึ้น 6.6% ขณะที่อัตราการเช่าพื้นที่ทำสถิติสูงสุดเป็นประวัติการณ์

บริกซ์มอร์ พร็อพเพอร์ตี้ กรุ๊ป (NYSE: BRX) รายงานอัตราการเช่าพื้นที่และค่าเช่าปัจจุบันทำสถิติสูงสุดเป็นประวัติการณ์สำหรับไตรมาสที่ 3 ของปี 2026 ขณะที่รายได้จากการดำเนินงานสุทธิ (NOI) ของทรัพย์สินเดิมปรับตัวขึ้น 6.6% นอกจากนี้ ผู้บริหารศูนย์การค้าแบบเปิดโล่งรายนี้ยังเปิดเผยธุรกรรมการเข้าซื้อกิจการและการร่วมทุนขนาดใหญ่ ซึ่งคาดว่าจะช่วยขยายพอร์ตโฟลิโอที่มีซูเปอร์มาร์เก็ตเป็นผู้เช่าหลัก และสร้างผลตอบแทนต่อเงินกองทุนจากการดำเนินงานตามมาตรฐาน Nareit (Nareit FFO) ต่อหุ้นได้ในทันที

อัตราการเช่าพื้นที่รวมทำสถิติสูงสุดเป็นประวัติการณ์ที่ 95.6% ณ วันที่ 30 กันยายน เพิ่มขึ้น 150 basis points จากปีก่อนหน้า ส่วนอัตราการเช่าพื้นที่ของร้านค้าขนาดเล็กเพิ่มขึ้น 140 basis points แตะระดับสูงสุดเป็นประวัติการณ์ที่ 92.8% ขณะที่อัตราการเช่าพื้นที่ของผู้เช่าหลักอยู่ที่ 97.0% ทั้งนี้ ส่วนต่างระหว่างอัตราการเช่าพื้นที่ตามสัญญาและอัตราการเช่าพื้นที่ที่เริ่มเรียกเก็บเงินแล้วอยู่ที่ 420 basis points ซึ่งแสดงถึงพื้นที่ที่มีการทำสัญญาเช่าแล้วแต่ยังไม่ได้เริ่มเรียกเก็บค่าเช่า

ค่าเช่าต่อปีปัจจุบันต่อตารางฟุตเพิ่มขึ้น 5% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน แตะระดับสูงสุดเป็นประวัติการณ์ที่ 19.47 ดอลลาร์ ทั้งนี้ การเติบโตของ NOI ของทรัพย์สินเดิมที่ 6.6% ได้รับปัจจัยหนุนจากค่าเช่าพื้นฐาน 480 basis points ส่วน Nareit FFO อยู่ที่ 0.60 ดอลลาร์ต่อหุ้นปรับลด เทียบกับ 0.58 ดอลลาร์ในแต่ละไตรมาสของสองไตรมาสแรกปี 2026

การปล่อยเช่าและการลงทุนซ้ำสนับสนุนการเติบโตในตัว

บริกซ์มอร์ได้ลงนามในสัญญาเช่าใหม่และสัญญาต่ออายุรวม 1.6 ล้านตารางฟุตในระหว่างไตรมาส โดยมีส่วนต่างราคาเช่ารวมอยู่ที่ 25% แบ่งเป็นส่วนต่างสัญญาเช่าใหม่ 42.6% และส่วนต่างสัญญาต่ออายุ 19% ทั้งนี้ เอกสารนำเสนอระบุว่าส่วนต่างของสัญญาเช่าใหม่ยังคงสูงกว่า 30% ต่อเนื่องกันเป็นไตรมาสที่ 13 ขณะที่อัตราการต่อสัญญาของผู้เช่าต่อปี (ย้อนหลัง 12 เดือน) เพิ่มขึ้น 300 basis points เมื่อเทียบรายปี แตะที่ 88% ของพื้นที่ให้เช่ารวม

สัญญาเช่าที่ลงนามแล้วแต่ยังไม่เริ่มมีผลคิดเป็นค่าเช่าต่อปีมูลค่า 69 ล้านดอลลาร์ เพิ่มขึ้น 14% จากปีก่อนหน้า โดยบริกซ์มอร์ระบุว่า 89% ของค่าเช่าดังกล่าวมีกำหนดเริ่มสัญญาภายในสิ้นปี 2027 ซึ่งจะช่วยสร้างรายได้ที่ได้รับการคุ้มครองตามสัญญาเมื่อผู้เช่าเริ่มชำระค่าเช่าและสัญญาเช่าถึงอัตราสร้างรายได้เต็มปี ทั้งนี้ พื้นที่ตามสัญญารอเริ่มผลบังคับดังกล่าวคิดเป็นประมาณ 500 basis points ของพื้นที่ให้เช่ารวมทั้งพอร์ตโฟลิโอ แม้ว่า 80 basis points ในจำนวนนี้จะเกี่ยวข้องกับพื้นที่ที่คาดว่าผู้เช่ารายเดิมจะย้ายออกในระยะสั้นก็ตาม

บริษัทมีโครงการลงทุนซ้ำที่อยู่ระหว่างดำเนินการ 46 โครงการ คิดเป็นต้นทุนสุทธิประมาณ 332 ล้านดอลลาร์ และคาดว่าจะให้อัตราผลตอบแทน NOI ส่วนเพิ่มเฉลี่ยที่ 10% ทั้งนี้ รวมถึงโครงการพัฒนาใหม่ 15 โครงการ โครงการพัฒนาพื้นที่แปลงย่อย 16 โครงการ และโครงการปรับตำแหน่งการตลาดพื้นที่ผู้เช่าหลัก 15 โครงการ นอกจากนี้ บริกซ์มอร์ยังเปิดดำเนินงานโครงการได้เข้าสู่ภาวะคงที่ในไตรมาสที่ 3 มูลค่ารวม 55 ล้านดอลลาร์ โดยให้อัตราผลตอบแทน NOI ที่ 10%

การเข้าซื้อกิจการที่เสร็จสมบูรณ์ในระหว่างไตรมาสมีมูลค่ารวม 50 ล้านดอลลาร์ รวมถึงการซื้อศูนย์การค้าวิลเลจ เวสต์ ในย่านอินแลนด์เอมไพร์ รัฐแคลิฟอร์เนีย ซึ่งมีสเตเตอร์ บราเธอร์ส เป็นผู้เช่าหลัก ขณะที่การจำหน่ายทรัพย์สินออกไปมีมูลค่ารวม 43 ล้านดอลลาร์

ธุรกรรมกับ Slate ช่วยขยายพอร์ตโฟลิโอที่มีซูเปอร์มาร์เก็ตเป็นผู้เช่าหลัก

บริกซ์มอร์มีแผนเข้าซื้อศูนย์การค้าที่มีซูเปอร์มาร์เก็ตเป็นผู้เช่าหลักจำนวน 23 แห่ง คิดเป็นพื้นที่รวมประมาณ 3 ล้านตารางฟุต ในมูลค่า 636 ล้านดอลลาร์ โดยอสังหาริมทรัพย์ทั้งหมดตั้งอยู่ในพื้นที่ดำเนินงานเดิมของบริษัท และกระจุกตัวอยู่ในรัฐฟลอริดา จอร์เจีย และกลุ่มรัฐแคโรไลนาเป็นหลัก บริษัทระบุว่าไม่มีแผนจะจำหน่ายทรัพย์สินออกจากพอร์ตโฟลิโอนี้ และได้เล็งเห็นโอกาสในการพัฒนาใหม่และพัฒนาพื้นที่แปลงย่อยภายในพอร์ตนี้มูลค่าราว 100 ล้านดอลลาร์

นอกจากนี้ บริกซ์มอร์และเอเวอร์วิว พาร์ทเนอร์ส (Everview Partners) มีความประสงค์จะเข้าซื้อศูนย์การค้าอีก 92 แห่ง รวมพื้นที่ประมาณ 12 ล้านตารางฟุต คิดเป็นมูลค่า 1.71 พันล้านดอลลาร์ ผ่านกิจการร่วมค้าที่บริกซ์มอร์ถือหุ้น 20% และเอเวอร์วิวถือหุ้น 80% โดยบริกซ์มอร์จะทำหน้าที่เป็นผู้บริหารจัดการทรัพย์สิน ผู้บริหารจัดการอสังหาริมทรัพย์ และตัวแทนปล่อยเช่า พร้อมทั้งจะลงทุนในหุ้นบุริสสิทธิประมาณ 174 ล้านดอลลาร์ ซึ่งจ่ายเงินปันผล 9% ทั้งนี้ ผู้บริหารยังมองว่าสินทรัพย์ของกิจการร่วมค้าดังกล่าวเป็นโอกาสที่มีศักยภาพสำหรับการเข้าซื้อกิจการเพิ่มเติมในอนาคต

คาดว่าธุรกรรมดังกล่าวจะเสร็จสมบูรณ์ในไตรมาสแรกของปี 2027 ขึ้นอยู่กับการอนุมัติของผู้ถือหน่วยลงทุนของสเลต (Slate) และเงื่อนไขการปิดธุรกรรมตามปกติ โดยบริกซ์มอร์คาดว่าธุรกรรมนี้จะช่วยเพิ่ม FFO ตามมาตรฐาน Nareit ต่อหุ้นได้ทันที และคาดการณ์ว่าอัตราส่วนหนี้สินในปี 2027 จะยังคงสอดคล้องกับระดับในปัจจุบัน

เงินทุนที่คาดว่าจะใช้ประกอบด้วยเงินสดที่มีอยู่ประมาณ 300 ล้านดอลลาร์ ซึ่งรวมถึงเงินรับจากการเสนอขายหุ้นตามราคาตลาดแบบส่งมอบล่วงหน้าที่ยังไม่ได้ชำระราคาจำนวน 115 ล้านดอลลาร์ และเงินกู้ยืมประมาณ 500 ล้านดอลลาร์ ส่วนจำนวนที่เหลือคาดว่าจะมาจากกระบวนการนำเงินทุนกลับมาหมุนเวียนใช้ตามปกติ ทั้งนี้ บริกซ์มอร์ระบุว่าสัดส่วนเงินทุนขั้นสุดท้ายจะขึ้นอยู่กับราคาและสภาวะตลาด โดยไม่ได้พึ่งพาการออกหุ้นใหม่ ณ ระดับราคาซื้อขายในปัจจุบัน

งบดุลและแนวโน้ม

บริกซ์มอร์สิ้นสุดไตรมาสด้วยสภาพคล่อง 1.5 พันล้านดอลลาร์ โดยมีหนี้สินเงินต้นสุทธิต่อ EBITDA ปรับปรุงแบบปรับเป็นมูลค่ารายปีที่ 5.2 เท่า อัตราส่วนความสามารถในการชำระภาระผูกพันคงที่อยู่ที่ 4.1 เท่า และหนี้สินทั้งหมดเป็นอัตราดอกเบี้ยคงที่ ทั้งนี้ อัตราดอกเบี้ยตามสัญญาเฉลี่ยถ่วงน้ำหนักอยู่ที่ 4.4% และมีระยะเวลาครบกำหนดเฉลี่ยถ่วงน้ำหนักอยู่ที่ 4.7 ปี

เอกสารนำเสนอยังคงเป้าหมายการเติบโตของ NOI ของทรัพย์สินเดิมระยะยาวไว้ที่อย่างน้อย 4% โดยไม่รวมการเติบโตของอัตราการเช่าพื้นที่ บริกซ์มอร์ระบุว่าการปรับขึ้นค่าเช่าตามสัญญา การปรับค่าเช่าให้เป็นไปตามราคาตลาด (mark-to-market) และการลงทุนซ้ำที่เพิ่มมูลค่า เป็นองค์ประกอบหลักในการบรรลุเป้าหมายดังกล่าว นอกจากนี้ บริษัทยังประกาศปรับเพิ่มเงินปันผลประจำปีสำหรับปี 2027 ขึ้น 7% เป็น 1.32 ดอลลาร์

ปัจจัยความไม่แน่นอนสำคัญ ได้แก่ สภาวะเศรษฐกิจ อัตราเงินเฟ้อและอัตราดอกเบี้ย การใช้จ่ายของผู้บริโภค สถานะทางการเงินของผู้เช่า การแข่งขันจากโครงการอื่นและอีคอมเมิร์ซ ต้นทุนการดำเนินงานและการพัฒนาใหม่ที่สูงขึ้น ตลอดจนภัยธรรมชาติ นอกจากนี้ ธุรกรรมสเลต (Slate) ที่อยู่ระหว่างดำเนินการยังมีความเสี่ยงด้านการปิดธุรกรรม การจัดหาเงินทุน การรวมกิจการ และการบริหารจัดการกิจการร่วมค้า ซึ่งรวมถึงความเป็นไปได้ที่ผลประโยชน์ที่คาดไว้เปิดเผยอาจไม่เกิดขึ้นจริง หรืออาจเกิดหนี้สินและค่าใช้จ่ายที่ไม่คาดคิด