FFO ในไตรมาส 3 ปี 2026 ของ Easterly Government Properties ปรับตัวสูงขึ้น ตามรายได้จากค่าเช่าที่เติบโตขึ้น

อีสเตอร์ลี กัฟเวิร์นเมนท์ พร็อพเพอร์ตี้ส์ (Easterly Government Properties, Inc.) (NYSE: DEA) รายงานรายได้และกระแสเงินสดจากการดำเนินงาน (FFO) ในไตรมาสที่ 3 ปี 2026 ที่สูงขึ้น โดยได้รับแรงหนุนจากรายได้ค่าเช่าที่เพิ่มขึ้น ขณะที่พอร์ตโฟลิโอยังคงกระจุกตัวอย่างมากในกลุ่มผู้เช่าที่เป็นหน่วยงานรัฐบาลสหรัฐฯ นอกจากนี้ กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ (REIT) ที่เน้นลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ภาครัฐรายนี้ ยังเปิดเผยถึงโครงการพัฒนา 3 โครงการ ซึ่งมีต้นทุนที่เกิดขึ้นจนถึงเดือนกันยายนรวมเกือบ 119 ล้านดอลลาร์

รายได้รวมสำหรับช่วงสามเดือนสิ้นสุดวันที่ 30 กันยายน เพิ่มขึ้นเป็น 93.6 ล้านดอลลาร์ จาก 86.2 ล้านดอลลาร์ในปีก่อนหน้า โดยรายได้ค่าเช่าซึ่งเป็นแหล่งรายได้ที่ใหญ่ที่สุดของบริษัท เพิ่มขึ้นเป็น 90.0 ล้านดอลลาร์ จาก 82.2 ล้านดอลลาร์ ซึ่งชดเชยการลดลงของเงินชดเชยจากผู้เช่าได้มากกว่าทั้งหมด

กำไรสุทธิส่วนที่เป็นของผู้ถือหุ้นสามัญอยู่ที่ 5.5 ล้านดอลลาร์ หรือ 0.11 ดอลลาร์ต่อหุ้นปรับลด เมื่อเทียบกับ 1.2 ล้านดอลลาร์ หรือ 0.02 ดอลลาร์ต่อหุ้น ในไตรมาสเดียวกันของปีก่อน โดยช่วงเดียวกันของปีก่อนรวมผลขาดทุนจากการด้อยค่าจำนวน 2.5 ล้านดอลลาร์ ขณะที่ไตรมาสล่าสุดรวมการกลับรายการผลขาดทุนด้านเครดิตจำนวน 752,000 ดอลลาร์ เมื่อเทียบกับสำรองผลขาดทุนจำนวน 302,000 ดอลลาร์ในปีก่อนหน้า

ค่าใช้จ่ายในการดำเนินงานอสังหาริมทรัพย์เพิ่มขึ้นเป็น 22.9 ล้านดอลลาร์ จาก 20.7 ล้านดอลลาร์ และค่าใช้จ่ายทั่วไปและการบริหารขององค์กรเพิ่มขึ้นเป็น 7.2 ล้านดอลลาร์ จาก 5.8 ล้านดอลลาร์ ขณะที่ค่าใช้จ่ายดอกเบี้ยเพิ่มขึ้นเป็น 20.0 ล้านดอลลาร์ จาก 19.0 ล้านดอลลาร์

FFO และผลประกอบการระดับอสังหาริมทรัพย์ปรับตัวดีขึ้น

กระแสเงินสดจากการดำเนินงาน (FFO) ซึ่งเป็นตัววัดที่ไม่ได้คำนวณตามมาตรฐาน GAAP ที่กองทุน REIT นิยมใช้ เพิ่มขึ้นเป็น 38.5 ล้านดอลลาร์ หรือ 0.79 ดอลลาร์ต่อหุ้นปรับลดเต็มที่ จาก 34.8 ล้านดอลลาร์ หรือ 0.74 ดอลลาร์ต่อหุ้น ด้าน Core FFO เพิ่มขึ้นเป็น 38.0 ล้านดอลลาร์ หรือ 0.78 ดอลลาร์ต่อหุ้นปรับลดเต็มที่ จาก 35.6 ล้านดอลลาร์ หรือ 0.76 ดอลลาร์ต่อหุ้น

เงินสดที่พร้อมจ่ายเป็นเงินปันผล (Cash available for distribution) เพิ่มขึ้นเป็น 32.8 ล้านดอลลาร์ จาก 29.3 ล้านดอลลาร์ โดยอีสเตอร์ลีระบุว่า ตัววัดดังกล่าวมีวัตถุประสงค์เพื่อเสนอข้อมูลเพิ่มเติมเกี่ยวกับความสามารถในการจ่ายเงินปันผล และไม่ควรมองว่าเป็นกระแสเงินสดตามมาตรฐาน GAAP

รายได้จากการดำเนินงานสุทธิ (NOI) แตะ 65.7 ล้านดอลลาร์ เพิ่มขึ้นจาก 60.5 ล้านดอลลาร์ ขณะที่ NOI เกณฑ์เงินสดเพิ่มขึ้นเป็น 60.1 ล้านดอลลาร์ จาก 57.9 ล้านดอลลาร์ ด้าน EBITDA เพิ่มขึ้นเป็น 59.0 ล้านดอลลาร์ จาก 54.2 ล้านดอลลาร์

สำหรับช่วงเก้าเดือนแรกของปี 2026 รายได้รวมอยู่ที่ 277.6 ล้านดอลลาร์ เมื่อเทียบกับ 249.1 ล้านดอลลาร์ในช่วงเวลาเดียวกันของปี 2025 ด้าน FFO เพิ่มขึ้นเป็น 112.5 ล้านดอลลาร์ หรือ 2.33 ดอลลาร์ต่อหุ้นปรับลดเต็มที่ จาก 101.7 ล้านดอลลาร์ หรือ 2.18 ดอลลาร์ต่อหุ้น ขณะที่ Core FFO สำหรับช่วงเก้าเดือนอยู่ที่ 112.5 ล้านดอลลาร์ หรือ 2.33 ดอลลาร์ต่อหุ้น เช่นกัน เมื่อเทียบกับ 103.3 ล้านดอลลาร์ หรือ 2.22 ดอลลาร์ต่อหุ้น

ผู้เช่าภาครัฐยังคงเป็นหัวใจสำคัญของพอร์ตโฟลิโอ

พอร์ตโฟลิโอการดำเนินงานของอีสเตอร์ลีมีพื้นที่ให้เช่ารวมประมาณ 10.7 ล้านตารางฟุต และสร้างรายได้ค่าเช่าต่อปีที่ 395.0 ล้านดอลลาร์ ณ วันที่ 30 กันยายน เมื่อคิดตามสัดส่วนของบริษัท พอร์ตโฟลิโอดังกล่าวประกอบด้วยพื้นที่ประมาณ 10.2 ล้านตารางฟุต และรายได้ค่าเช่าต่อปีที่ 371.1 ล้านดอลลาร์

ผู้เช่าที่เป็นหน่วยงานรัฐบาลสหรัฐฯ คิดเป็น 86.5% ของรายได้ค่าเช่าต่อปีทั้งหมด และ 84.6% ของพื้นที่ให้เช่า โดยกระทรวงกิจการทหารผ่านศึก (Department of Veterans Affairs) เป็นผู้เช่ารายใหญ่ที่สุด ซึ่งคิดเป็น 24.8% ของรายได้ค่าเช่าต่อปี ตามมาด้วยสำนักงานสืบสวนกลาง (FBI) ที่ 14.1% และสำนักงานปราบปรามยาเสพติด (DEA) ที่ 7.4%

ระยะเวลาสัญญาเช่าคงเหลือถัวเฉลี่ยถ่วงน้ำหนักของพอร์ตโฟลิโออยู่ที่ 9.2 ปี สัญญาเช่าที่คิดเป็น 7.3% ของรายได้ค่าเช่าต่อปีจะหมดอายุในปี 2027 ตามด้วย 5.7% ในปี 2028 และ 6.3% ในปี 2029 นอกจากนี้ ผู้เช่าหน่วยงานรัฐบาลสหรัฐฯ จำนวน 6 ราย ซึ่งคิดเป็นประมาณ 2.3% ของพื้นที่ให้เช่าและรายได้ค่าเช่าต่อปี ดำเนินการภายใต้ข้อกำหนดที่อนุญาตให้ยกเลิกสัญญาก่อนวันหมดอายุตามที่ระบุไว้ได้

อีสเตอร์ลีถือหุ้น 53% ในกิจการร่วมค้าอสังหาริมทรัพย์ที่ไม่ได้นำงบมารวมกัน ซึ่งเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ประเภทคลินิกผู้ป่วยนอกที่ปล่อยเช่าให้แก่หน่วยงานรัฐ ส่วนแบ่งรายได้ของบริษัทในกิจการร่วมค้าสำหรับไตรมาสที่สามอยู่ที่ 6.8 ล้านดอลลาร์ ขณะที่ส่วนแบ่งกำไรสุทธิอยู่ที่ 1.8 ล้านดอลลาร์ และ Core FFO อยู่ที่ 3.9 ล้านดอลลาร์

โครงการที่อยู่ระหว่างการพัฒนาและงบดุล

บริษัทมีโครงการที่อยู่ระหว่างการก่อสร้าง 3 โครงการ โดยมีพื้นที่ให้เช่า 154,812 ตารางฟุต และมีต้นทุนที่เกิดขึ้นจนถึงเดือนกันยายนจำนวน 118.8 ล้านดอลลาร์ โครงการเหล่านี้มีระยะเวลาสัญญาเช่า 20 ถึง 25 ปี ประกอบด้วยห้องปฏิบัติการในฟอร์ตไมเออร์ส รัฐฟลอริดา รวมถึงศาลในแฟลกสตาฟฟ์ รัฐแอริโซนา และเมดฟอร์ด รัฐออเรกอน

ห้องปฏิบัติการในฟอร์ตไมเออร์สมีกำหนดแล้วเสร็จและเริ่มสัญญาเช่าในไตรมาสที่สี่ของปี 2026 โดยอีสเตอร์ลีระบุว่ากิจกรรมการก่อสร้างสำคัญทั้งหมดเสร็จสิ้นแล้วในเดือนตุลาคม ส่วนศาลในแฟลกสตาฟฟ์คาดว่าจะแล้วเสร็จและเริ่มสัญญาเช่าในไตรมาสแรกของปี 2027 ขณะที่ศาลในเมดฟอร์ดมีกำหนดแล้วเสร็จในครึ่งแรกของปี 2028 โดยคาดว่าเงินชดเชยจ่ายครั้งเดียว (lump-sum) สำหรับโครงการแฟลกสตาฟฟ์และเมดฟอร์ดจะมีจำนวนรวม 53.3 ล้านดอลลาร์

หนี้สินสุทธิอยู่ที่ 1.68 พันล้านดอลลาร์ ณ สิ้นไตรมาส โดยมีหนี้สินสุทธิตัวเลขปรับปรุงอยู่ที่ 1.61 พันล้านดอลลาร์ หนี้สินสุทธิต่อ EBITDA ปรับเป็นมูลค่าต่อปีในไตรมาสคิดเป็น 7.1 เท่า ขณะที่หนี้สินสุทธิตัวเลขปรับปรุงคิดเป็น 6.8 เท่า หหนี้สินอัตราดอกเบี้ยคงที่คิดเป็น 87.2% ของหนี้สินทั้งหมด และอัตราดอกเบี้ยถัวเฉลี่ยถ่วงน้ำหนักอยู่ที่ 4.6% โดยมีอายุหนี้คงเหลือถัวเฉลี่ยถ่วงน้ำหนักอยู่ที่ 3.8 ปี

อีสเตอร์ลีรายงานว่ามีวงเงินสินเชื่อหมุนเวียนคงเหลือที่สามารถใช้ได้จำนวน 383.8 ล้านดอลลาร์ จากวงเงินรวม 400 ล้านดอลลาร์ การครบกำหนดชำระหนี้กระจุกตัวอยู่ในปี 2027 และ 2028 โดยมีหนี้สินที่จะครบกำหนดชำระคิดเป็น 13.7% และ 21.8% ของหนี้สินทั้งหมด ตามลำดับ

บริษัทระบุว่าการพึ่งพารัฐบาลสหรัฐฯ และหน่วยงานภาครัฐสำหรับรายได้เกือบทั้งหมดถือเป็นความเสี่ยงหลัก ความไม่แน่นอนอื่น ๆ ที่เปิดเผย ได้แก่ การเปลี่ยนแปลงในการใช้จ่ายอสังหาริมทรัพย์หรือความพึงพอใจในการเช่าของรัฐบาลกลาง การปิดทำการของรัฐบาล (government shutdown) การสูญเสียผู้เช่า อัตราการว่างของพื้นที่ เงื่อนไขการรีไฟแนนซ์ อัตราดอกเบี้ย การดำเนินงานด้านการพัฒนา และความสามารถในการรักษาสถานะกองทุน REIT