Core FFO ไตรมาส 3 ของ Prologis ปรับตัวเพิ่มขึ้น แนวโน้มปี 2026 อยู่ที่ $6.25-$6.29

โปรโลจิส อิงค์ (NYSE: PLD) รายงานกำไรและเงินทุนจากการดำเนินงาน (FFO) ในไตรมาสที่สามปรับตัวสูงขึ้น โดยได้แรงหนุนจากการเติบโตของรายได้และการปรับขึ้นค่าเช่าอย่างต่อเนื่องในพอร์ตโฟลิโออสังหาริมทรัพย์เพื่อการขนส่งและโลจิสติกส์ ทั้งนี้ บริษัทคาดการณ์ Core FFO สำหรับปี 2026 ไว้ที่ 6.25 ถึง 6.29 ดอลลาร์ต่อหุ้นเจือจาง พร้อมกับการเติบโตของรายได้จากการดำเนินงานสุทธิของสาขาเดิมตามเกณฑ์เงินสดในส่วนของโปรโลจิส (Prologis Share cash same-store NOI) ที่ 7.0% ถึง 7.5%

สำหรับระยะเวลาสามเดือนสิ้นสุดวันที่ 30 กันยายน 2026 Core FFO ส่วนที่เป็นของผู้ถือหุ้นสามัญและผู้ถือหน่วยลงทุนเพิ่มขึ้นเป็น 1.60 ดอลลาร์ต่อหุ้นเจือจาง จาก 1.49 ดอลลาร์ในปีก่อนหน้า โดย Core FFO มีจำนวนรวม 1.54 พันล้านดอลลาร์ เมื่อเทียบกับ 1.43 พันล้านดอลลาร์ในไตรมาสที่สามของปี 2025 ทั้งนี้ หากไม่รวมรายได้หรือค่าใช้จ่ายสุทธิจากค่าธรรมเนียมผลตอบแทนส่วนเพิ่ม (net promote income or expense) Core FFO จะอยู่ที่ 1.61 ดอลลาร์ต่อหุ้น เพิ่มขึ้นจาก 1.50 ดอลลาร์

กำไรสุทธิตามหลักการบัญชีทั่วไป (GAAP) ส่วนที่เป็นของผู้ถือหุ้นสามัญเพิ่มขึ้นเป็น 815.7 ล้านดอลลาร์ หรือ 0.86 ดอลลาร์ต่อหุ้นเจือจาง จาก 762.9 ล้านดอลลาร์ หรือ 0.82 ดอลลาร์ต่อหุ้น ขณะที่ AFFO เพิ่มขึ้นเป็น 1.21 พันล้านดอลลาร์ จาก 1.06 พันล้านดอลลาร์ และ EBITDA ปรับปรุงเพิ่มขึ้นเป็น 2.08 พันล้านดอลลาร์ จาก 1.87 พันล้านดอลลาร์

รายได้รวมแตะที่ 2.39 พันล้านดอลลาร์ เมื่อเทียบกับ 2.21 พันล้านดอลลาร์ในปีก่อนหน้า โดยรายได้จากค่าเช่าเพิ่มขึ้นเป็น 2.21 พันล้านดอลลาร์ จาก 2.05 พันล้านดอลลาร์ และรายได้จากเงินทุนเชิงกลยุทธ์เพิ่มขึ้นเป็น 164.3 ล้านดอลลาร์ จาก 150.4 ล้านดอลลาร์ ส่วนกำไรจากการดำเนินงานก่อนกำไรสุทธิจากการทำธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์อยู่ที่ 936.7 ล้านดอลลาร์ เพิ่มขึ้นจาก 892.6 ล้านดอลลาร์

สำหรับเก้าเดือนแรกของปี 2026 กำไรสุทธิส่วนที่เป็นของผู้ถือหุ้นสามัญอยู่ที่ 2.86 พันล้านดอลลาร์ เมื่อเทียบกับ 1.92 พันล้านดอลลาร์ในช่วงเดียวกันของปีก่อน ขณะที่ Core FFO สำหรับช่วงเก้าเดือนเพิ่มขึ้นเป็น 4.54 พันล้านดอลลาร์ จาก 4.18 พันล้านดอลลาร์ และ AFFO เพิ่มขึ้นเป็น 4.00 พันล้านดอลลาร์ จาก 3.18 พันล้านดอลลาร์

อัตราการเช่าและการเติบโตของค่าเช่า

อัตราการเช่าเฉลี่ยในส่วนของโปรโลจิสอยู่ที่ 95.1% ในไตรมาสที่สาม ขณะที่อัตราการเช่า ณ สิ้นงวดอยู่ที่ 95.6% ตามเกณฑ์อสังหาริมทรัพย์ที่เป็นเจ้าของและบริหารจัดการ และอยู่ที่ 95.5% ตามเกณฑ์สัดส่วนของโปรโลจิส ทั้งนี้ พอร์ตโฟลิโอที่เปิดดำเนินการประกอบด้วยพื้นที่ประมาณ 1.23 พันล้านตารางฟุต ครอบคลุมอาคาร 5,492 แห่ง

NOI ของสาขาเดิมตามเกณฑ์เงินสดในส่วนของโปรโลจิสเติบโต 5.9% จากปีก่อนหน้า และ NOI ของสาขาเดิมตามเกณฑ์ผลกระทบสุทธิเพิ่มขึ้น 5.7% การเปลี่ยนแปลงของค่าเช่าตามสัญญาเช่าที่เริ่มขึ้นในระหว่างไตรมาสเพิ่มขึ้น 38.0% ตามเกณฑ์ผลกระทบสุทธิในส่วนของโปรโลจิส และเพิ่มขึ้น 23.4% ตามเกณฑ์เงินสด ขณะที่อัตราการรักษาลูกค้าอยู่ที่ 75.9%

บริษัทได้เริ่มสัญญาเช่าพื้นที่รวม 55.9 ล้านตารางฟุตในระหว่างไตรมาส ซึ่งรวมถึงพื้นที่ 54.4 ล้านตารางฟุตในพอร์ตโฟลิโอที่เปิดดำเนินการ ยอดรวมดังกล่าวประกอบด้วยสัญญาต่ออายุเช่า 37.3 ล้านตารางฟุต และสัญญาเช่าใหม่ 17.1 ล้านตารางฟุต โดยมีระยะเวลาสัญญาเช่าเฉลี่ยถ่วงน้ำหนักของสัญญาที่เริ่มใหม่อยู่ที่ 58 เดือน

สหรัฐฯ ยังคงเป็นผู้สร้างรายได้รายใหญ่ที่สุด โดยคิดเป็น 84.2% ของ NOI พอร์ตโฟลิโอที่เปิดดำเนินการในส่วนของโปรโลจิสในไตรมาสนี้ ยุโรปมีสัดส่วน 8.9% ภูมิภาคอเมริกาอื่น ๆ 5.1% และเอเชีย 1.8% โดยแอมะซอน (Amazon) เป็นลูกค้ารายใหญ่ที่สุด คิดเป็น 5.6% ของค่าเช่าตามเกณฑ์ผลกระทบสุทธิ ขณะที่ลูกค้ารายใหญ่ที่สุด 25 อันดับแรกรวมกันคิดเป็นสัดส่วน 21.8%

การพัฒนาโครงการและการใช้เงินทุน

โปรโลจิสได้เริ่มโครงการพัฒนาต่างๆ คิดเป็นมูลค่าการลงทุนรวมที่คาดหวังในส่วนของโปรโลจิสจำนวน 964.2 ล้านดอลลาร์ในระหว่างไตรมาสที่สาม โครงการเหล่านี้ครอบคลุมพื้นที่ 7.7 ล้านตารางฟุต และมีอัตราการเช่าแล้ว 15.0% ณ ตอนเริ่มโครงการ ทั้งนี้ บริษัทประเมินผลตอบแทนเฉลี่ยถ่วงน้ำหนักเมื่อโครงการสถิต (stabilized yield) ไว้ที่ 6.6% และคาดว่าจะสร้างมูลค่าเพิ่ม (value creation) ประมาณ 155.4 ล้านดอลลาร์สำหรับโครงการที่เริ่มพัฒนานี้

นับตั้งแต่ต้นปีจนถึงปัจจุบัน การเริ่มพัฒนาโครงการในส่วนของโปรโลจิสมีมูลค่ารวม 4.09 พันล้านดอลลาร์ ซึ่งรวมถึงโครงการศูนย์ข้อมูล (Data Center) มูลค่าประมาณ 2.03 พันล้านดอลลาร์ ซึ่งทั้งหมดได้รับการปล่อยเช่าแล้วตั้งแต่เริ่มโครงการ ส่วนพอร์ตโฟลิโอการพัฒนาในภาพรวม ณ สิ้นไตรมาส มีมูลค่าการลงทุนรวมที่คาดหวังในส่วนของโปรโลจิสอยู่ที่ 6.77 พันล้านดอลลาร์ โดยมีอัตราการเช่าแล้ว 39.0% และมีผลตอบแทนเฉลี่ยถ่วงน้ำหนักเมื่อโครงการสถิตประมาณ 7.1% ทั้งนี้ โปรโลจิสประเมินการสร้างมูลค่าเพิ่มสำหรับพอร์ตโฟลิโอดังกล่าวไว้ที่ประมาณ 1.41 พันล้านดอลลาร์

โครงการพัฒนาที่เข้าสู่ภาวะสถิต (stabilizations) ในไตรมาสที่สามมีมูลค่ารวม 401.0 ล้านดอลลาร์ในส่วนของโปรโลจิส และสร้างมูลค่าเพิ่มประเมินได้ 38.9 ล้านดอลลาร์ สำหรับเก้าเดือนแรก โครงการที่เข้าสู่ภาวะสถิตมีมูลค่าแตะ 2.16 พันล้านดอลลาร์ โดยมีมูลค่าเพิ่มประเมินได้ 515.5 ล้านดอลลาร์ และมีผลตอบแทนเฉลี่ยถ่วงน้ำหนักเมื่อโครงการสถิตอยู่ที่ 6.9%

นอกจากนี้ โปรโลจิสยังรายงานโครงการจัดหาพลังงานสำหรับศูนย์ข้อมูล (Data Center power pipeline) ขนาดรวม 5.8 กิกะวัตต์ ยอดรวมดังกล่าวประกอบด้วยพลังงานที่ได้รับหลักประกันแล้ว (secured power) จำนวน 1.7 กิกะวัตต์ ซึ่งรวมถึง 680 เมกะวัตต์ที่อยู่ระหว่างการพัฒนา และอีก 4.1 กิกะวัตต์ถูกจัดอยู่ในกลุ่มพลังงานระยะก้าวหน้า (advanced-stage power)

การซื้อสินทรัพย์จากบุคคลภายนอกในส่วนของโปรโลจิสมีมูลค่ารวม 701.8 ล้านดอลลาร์ในระหว่างไตรมาส และอยู่ที่ 2.09 พันล้านดอลลาร์สำหรับเก้าเดือนแรก ขณะที่การจำหน่ายและการโอนสินทรัพย์ในไตรมาสที่สามมีมูลค่า 169.2 ล้านดอลลาร์ตามเกณฑ์เดียวกัน ส่งผลให้ยอดรวมเก้าเดือนอยู่ที่ 1.85 พันล้านดอลลาร์

แนวโน้มผลประกอบการและงบดุล

สำหรับปี 2026 ฝ่ายบริหารคาดการณ์กำไรสุทธิส่วนที่เป็นของผู้ถือหุ้นสามัญไว้ที่ 4.05 ถึง 4.15 ดอลลาร์ต่อหุ้น และ Core FFO ที่ 6.25 ถึง 6.29 ดอลลาร์ต่อหุ้น นอกจากนี้ บริษัทยังคาดการณ์อัตราการเช่าเฉลี่ยในส่วนของโปรโลจิสไว้ที่ 95.25% ถึง 95.50% การเติบโตของ NOI ของสาขาเดิมตามเกณฑ์เงินสดที่ 7.0% ถึง 7.5% และการเติบโตของ NOI ของสาขาเดิมตามเกณฑ์ผลกระทบสุทธิที่ 5.5% ถึง 6.0%

สมมติฐานเป้าหมายอื่น ๆ รวมถึงรายได้จากเงินทุนเชิงกลยุทธ์ที่ไม่รวมรายได้จากค่าธรรมเนียมผลตอบแทนส่วนเพิ่ม (promote revenue) ที่ 650 ล้านดอลลาร์ ถึง 660 ล้านดอลลาร์ โดยไม่มีรายได้หรือค่าใช้จ่ายสุทธิจากค่าธรรมเนียมผลตอบแทนส่วนเพิ่ม และกำไรจากการพัฒนาที่รับรู้แล้วจำนวน 600 ล้านดอลลาร์ ถึง 700 ล้านดอลลาร์ ทั้งนี้ คาดว่าการเริ่มพัฒนาโครงการในส่วนของโปรโลจิสจะมีมูลค่ารวม 5.0 พันล้านดอลลาร์ ถึง 5.75 พันล้านดอลลาร์ โดยมีโครงการที่เข้าสู่ภาวะสถิตมูลค่า 2.5 พันล้านดอลลาร์ ถึง 3.0 พันล้านดอลลาร์

ณ วันที่ 30 กันยายน โปรโลจิสมีสภาพคล่อง 8.84 พันล้านดอลลาร์ อัตราส่วนหนี้สินต่อ EBITDA ปรับปรุงในส่วนของโปรโลจิสอยู่ที่ 4.5 เท่า เทียบกับ 4.7 เท่า ณ สิ้นไตรมาสที่สอง ขณะที่อัตราส่วนความสามารถในการชำระค่าใช้จ่ายประจำ (fixed-charge coverage ratio) อยู่ที่ 6.2 เท่า เทียบกับ 6.4 เท่า อัตราดอกเบี้ยเฉลี่ยถ่วงน้ำหนักอยู่ที่ 3.3% และ 5.1% ของหนี้สินเป็นอัตราดอกเบี้ยลอยตัว

แนวโน้มดังกล่าวอิงจากสมมติฐานปัจจุบันของฝ่ายบริหารเกี่ยวกับธุรกิจและตลาด ทั้งนี้ ต้นทุนการพัฒนา ผลตอบแทน และการประเมินการสร้างมูลค่าเพิ่มยังคงเป็นเพียงประมาณการและอาจเปลี่ยนแปลงได้ นอกจากนี้ พลังงานระยะก้าวหน้าจำนวน 4.1 กิกะวัตต์ในโครงการพัฒนาศูนย์ข้อมูลยังคงไม่ได้รับหลักประกันแน่ชัด และโปรโลจิสกล่าวว่ายังไม่มีหลักประกันใดๆ ว่ากำลังการผลิตดังกล่าวจะกลายเป็นพลังงานที่ได้รับหลักประกันแน่นอน