ผลประกอบการไตรมาส 2 ปี 2026 ของ ASIC: รายได้ลดลง ขณะที่ EBITDA ปรับปรุงแล้วเพิ่มขึ้น

American Strategic Investment Co. (NYSE: NYC) หรือ ASIC รายงานรายได้ไตรมาส 2 ปี 2026 ที่ระดับ 7.315 ล้านดอลลาร์ ลดลง 40.1% จาก 12.222 ล้านดอลลาร์ และขาดทุนต่อหุ้นปรับลดอยู่ที่ 3.04 ดอลลาร์ เมื่อเทียบกับผลขาดทุน 16.39 ดอลลาร์ต่อหุ้นในปีก่อนหน้า ทั้งนี้ ขาดทุนตามมาตรฐาน GAAP ลดลงอย่างมีนัยสำคัญ ขณะที่ EBITDA ปรับปรุงเพิ่มขึ้น แม้ว่า Cash NOI จะลดลงและพอร์ตอสังหาริมทรัพย์จะมีขนาดเล็กลงก็ตาม

ข้อมูลผลประกอบการหลัก

รายได้ที่ลดลงมีสาเหตุหลักมาจากการจำหน่ายอสังหาริมทรัพย์ 1140 Avenue of the Americas ในปีก่อนหน้า นอกจากนี้ ค่าใช้จ่ายในการดำเนินงานอสังหาริมทรัพย์ยังลดลงตามฐานรายได้ที่เล็กลง โดยลดลงสู่ระดับ 4.303 ล้านดอลลาร์ จาก 7.987 ล้านดอลลาร์

ผลขาดทุนสุทธิที่ลดลงอย่างมากสะท้อนให้เห็นว่าไม่มีการรับรู้การด้อยค่าของอสังหาริมทรัพย์จำนวน 30.558 ล้านดอลลาร์เหมือนในไตรมาส 2 ปี 2025 นอกจากนี้ ไตรมาสปัจจุบันยังบันทึกกำไรจากการจำหน่ายทรัพย์สินจำนวน 2.280 ล้านดอลลาร์ แต่ถูกหักลบด้วยดอกเบี้ยจ่ายจำนวน 2.280 ล้านดอลลาร์ที่เกี่ยวข้องกับอสังหาริมทรัพย์ที่อยู่ภายใต้การพิทักษ์ทรัพย์

EBITDA, EBITDA ปรับปรุง, NOI และ Cash NOI เป็นตัวชี้วัดที่ไม่ใช่มาตรฐาน GAAP การปรับตัวดีขึ้นหรือลดลงของตัวชี้วัดเหล่านี้ควรร่วมพิจารณากับผลขาดทุนตามมาตรฐาน GAAP และสถานะสภาพคล่องของบริษัท

ผลการดำเนินงานของพอร์ตโฟลิโอ

ณ วันที่ 30 มิถุนายน 2026 ASIC เป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ 5 แห่ง ซึ่งมีพื้นที่ให้เช่ารวมประมาณ 0.7 ล้านตารางฟุต โดยไม่รวม 1140 Avenue of the Americas ซึ่งอยู่ระหว่างกระบวนการบังคับจำนองโดยความยินยอม ทั้งนี้ พอร์ตโฟลิโอมีอัตราการเช่าอยู่ที่ 74.8% ส่งผลให้มีพื้นที่ว่างที่ยังไม่ได้ปล่อยเช่าคิดเป็นประมาณหนึ่งในสี่ของพื้นที่ทั้งหมด

ระยะเวลาเช่าคงเหลือถัวเฉลี่ยถ่วงน้ำหนักอยู่ที่ 6.1 ปี ซึ่งไม่เปลี่ยนแปลงจากสิ้นไตรมาสที่สี่ สำหรับผู้เช่ารายใหญ่ 10 อันดับแรก สัดส่วน 69% ของค่าเช่าวิธีเส้นตรงปรับเป็นรายปีมาจากผู้เช่าที่มีอันดับความน่าเชื่อถือระดับน่าลงทุน (Investment grade) หรือเทียบเท่าระดับน่าลงทุน โดยมีระยะเวลาเช่าคงเหลือถัวเฉลี่ยถ่วงน้ำหนัก 6.4 ปี

สัดส่วนผู้เช่าตามค่าเช่าวิธีเส้นตรงปรับเป็นรายปี ประกอบด้วย หน่วยงานรัฐบาลและการบริหารภาครัฐ 29%, ค้าปลีก 15%, องค์กรไม่แสวงหากำไร 13%, ฟิตเนส 11% และอุตสาหกรรมอื่น ๆ 32%

การจ่ายค่าธรรมเนียมด้วยหุ้นช่วยหนุน EBITDA ปรับปรุงและรักษากระแสเงินสด

EBITDA ปรับปรุงเพิ่มขึ้นแม้ว่ารายได้, NOI และ Cash NOI จะลดลงทั้งหมด ปัจจัยสำคัญในการกระทบยอดคือการบวกกลับค่าธรรมเนียมการบริหารจัดการอสังหาริมทรัพย์และสินทรัพย์จำนวน 4.066 ล้านดอลลาร์ที่ชำระด้วยหุ้นสามัญแทนเงินสด

ASIC เปิดเผยแยกต่างหากว่า ที่ปรึกษาภายนอกได้ตอบรับการรับชำระเป็นหุ้นแทนค่าธรรมเนียมการปรึกษาที่ตั้งค้างรับจนถึงเดือนเมษายนและมิถุนายน จำนวนประมาณ 1.910 ล้านดอลลาร์ และ 2.107 ล้านดอลลาร์ ตามลำดับ วิธีการนี้ช่วยรักษากระแสเงินสดจากการดำเนินงาน แต่ส่งผลให้จำนวนหุ้นที่ชำระแล้วเพิ่มขึ้น

จำนวนหุ้นสามัญที่ชำระแล้วเพิ่มขึ้นจาก 2.693 ล้านหุ้น ณ วันที่ 31 ธันวาคม 2025 เป็น 3.164 ล้านหุ้น ณ วันที่ 30 มิถุนายน 2026 คิดเป็นการเพิ่มขึ้นประมาณ 17.5% ดังนั้น ความแตกต่างระหว่าง EBITDA ปรับปรุงที่สูงขึ้นกับ Cash NOI ที่ลดลง จึงสะท้อนถึงทั้งการปรับปรุงรายการค่าใช้จ่ายที่จ่ายด้วยหุ้นตามหลักเกณฑ์ของตัวชี้วัด และรายได้ระดับอสังหาริมทรัพย์ที่อ่อนตัวลง

สภาพคล่องและงบดุล

ASIC สิ้นสุดไตรมาสด้วยเงินสดและรายการเทียบเท่าเงินสดจำนวน 2.422 ล้านดอลลาร์ เพิ่มขึ้นจาก 1.297 ล้านดอลลาร์ ณ สิ้นปี ขณะที่เงินสดติดภาระผูกพันลดลงสู่ 5.517 ล้านดอลลาร์ จาก 6.750 ล้านดอลลาร์ ส่งผลให้เงินสดและเงินสดติดภาระผูกพันรวมอยู่ที่ 7.939 ล้านดอลลาร์

บริษัทระบุว่าข้อกำหนดในสัญญาจำนองบางฉบับกำหนดให้มีสินทรัพย์สภาพคล่องอย่างน้อย 5.0 ล้านดอลลาร์ ซึ่งรวมถึงเงินสด รายการเทียบเท่าเงินสด และเงินสดติดภาระผูกพัน ทั้งนี้ หนี้สินสุทธิที่รายงานอยู่ที่ 248.6 ล้านดอลลาร์ คิดเป็น 59.6% ของมูลค่าสินทรัพย์รวม โดยหนี้สินทั้งหมดที่รายงาน ณ วันที่ 30 มิถุนายน เป็นหนี้สินอัตราดอกเบี้ยคงที่ โดยมีอัตราดอกเบี้ยถัวเฉลี่ยถ่วงน้ำหนักอยู่ที่ 4.56%

งบดุลยังรวมถึงหนี้สินจำนวน 99.0 ล้านดอลลาร์ที่เกี่ยวข้องกับอสังหาริมทรัพย์ที่อยู่ภายใต้การพิทักษ์ทรัพย์ และดอกเบี้ยค้างจ่ายที่เกี่ยวข้องจำนวน 14.182 ล้านดอลลาร์ ขณะที่ ส่วนของผู้ถือหุ้นรวมลดลงสู่ 52.902 ล้านดอลลาร์ จาก 64.756 ล้านดอลลาร์ ณ สิ้นปี 2025

ดอกเบี้ยจ่ายเงินสดในระหว่างไตรมาสอยู่ที่ 7.775 ล้านดอลลาร์ เมื่อเทียบกับ 8.360 ล้านดอลลาร์ในปีก่อนหน้า ซึ่งจำนวนดังกล่าวยังคงสูงกว่า Cash NOI รายไตรมาสซึ่งอยู่ที่ 3.143 ล้านดอลลาร์อย่างมาก แม้ว่าตัวชี้วัดทั้งสองจะไม่สามารถเปรียบเทียบกันได้โดยตรงก็ตาม

สำหรับเหตุการณ์ภายหลังวันสิ้นงวด ASIC เปิดเผยว่าตลาดหลักทรัพย์นิวยอร์ก (NYSE) ได้แจ้งเมื่อวันที่ 22 กรกฎาคม 2026 ว่า บริษัทกลับมาปฏิบัติตามเกณฑ์ขั้นต่ำด้านมูลค่าตามราคาตลาดและส่วนของผู้ถือหุ้นแล้ว อย่างไรก็ตาม บริษัทยังคงอยู่ภายใต้กระบวนการติดตามการจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ตามปกติ

มุมมองของผู้บริหาร

นิโคลัส ชอร์ช จูเนียร์ ประธานเจ้าหน้าที่บริหารและประธานกรรมการ กล่าวว่าการเพิ่มขึ้นของ EBITDA ปรับปรุงเป็นผลมาจากกลยุทธ์การจัดสรรความสำคัญของเงินทุนและฐานผู้เช่าซึ่งส่วนใหญ่จัดอยู่ในระดับน่าลงทุน (Investment grade) โดยผู้บริหารยังคงมุ่งเน้นไปที่การจำหน่ายสินทรัพย์ที่เหลืออยู่ให้เสร็จสิ้น และจัดสรรเงินทุนไปยังโอกาสอื่น ๆ ที่เชื่อว่าจะสามารถสร้างมูลค่าที่ยั่งยืนให้แก่ผู้ถือหุ้นได้

รายการซื้อขายของคนในบริษัทเมื่อเร็ว ๆ นี้

บันทึกข้อมูลคนในบริษัท (Insider) ที่จัดหามาแสดงให้เห็นถึงรายการซื้อหุ้นทางอ้อมจำนวน 4 รายการ โดย นิโคลัส เอส. ชอร์ช ในช่วงระยะเวลา 6 เดือนที่ผ่านมา โดยมีมูลค่ารวมตามที่รายงานอยู่ที่ 219,655 ดอลลาร์ ส่วนอีก 2 รายการที่เหลือเป็นสิทธิประโยชน์ในรูปแบบหุ้น (Stock awards) แทนที่จะเป็นการซื้อ จึงควรพิจารณาแยกต่างหาก

บันทึกเหล่านี้ระบุประเภทและมูลค่าของรายการซื้อขาย แต่ไม่ได้สะท้อนถึงมุมมองของคนในบริษัทที่มีต่อแนวโน้มในอนาคตของบริษัท

ปัจจัยเสี่ยงที่นักลงทุนต้องจับตา

• ขนาดการดำเนินงานที่ลดลง: การจำหน่ายอสังหาริมทรัพย์ในปีก่อนส่งผลให้รายได้ลดลง ขณะที่ Cash NOI ในไตรมาสนี้ลดลง 26.9% ทั้งนี้ แผนการจำหน่ายอสังหาริมทรัพย์เพิ่มเติมอาจทำให้ฐานรายได้และรายได้ระดับอสังหาริมทรัพย์ของบริษัทเปลี่ยนแปลงไปอีก
• แรงกดดันจากอัตราการเช่า: พอร์ตโฟลิโอมีอัตราการเช่าเพียง 74.8% โดยพื้นที่ว่างอย่างต่อเนื่องอาจจำกัดรายได้ค่าเช่าและความสามารถในการทำกำไรระดับอสังหาริมทรัพย์
• สภาพคล่องจำกัดเมื่อเทียบกับภาระหนี้: เงินสดและรายการเทียบเท่าเงินสดมีจำนวน 2.422 ล้านดอลลาร์ เมื่อเทียบกับหนี้สินสุทธิที่รายงานที่ 248.6 ล้านดอลลาร์ ส่งผลให้การรักษาสภาพคล่องและภาระผูกพันด้านดอกเบี้ยจ่ายเป็นประเด็นสำคัญที่ต้องพิจารณา
• ความเสี่ยงจากการพิทักษ์ทรัพย์และการบังคับจำนอง: พอร์ตโฟลิโอไม่ได้รวมอสังหาริมทรัพย์ที่อยู่ระหว่างกระบวนการบังคับจำนองโดยความยินยอม ขณะที่งบดุลแบกรับหนี้สินจำนวน 99.0 ล้านดอลลาร์ และดอกเบี้ยค้างจ่าย 14.182 ล้านดอลลาร์ที่เกี่ยวข้องกับอสังหาริมทรัพย์ที่อยู่ภายใต้การพิทักษ์ทรัพย์
• การเจือจางของหุ้น (Share dilution): การจ่ายค่าธรรมเนียมการปรึกษาและการบริหารจัดการด้วยหุ้นช่วยรักษากระแสเงินสด แต่จะเพิ่มจำนวนหุ้นที่ชำระแล้ว โดยจำนวนหุ้นที่ชำระแล้วเพิ่มขึ้นประมาณ 17.5% ในช่วงครึ่งแรกของปี 2026

สรุป

ผลประกอบการไตรมาส 2 ปี 2026 ของ ASIC แสดงให้เห็นถึงฐานรายได้ที่เล็กลงภายหลังการจำหน่ายอสังหาริมทรัพย์และรายได้ระดับอสังหาริมทรัพย์ที่ลดลง อย่างไรก็ตาม ขาดทุนตามมาตรฐาน GAAP ลดลงอย่างมากเนื่องจากไม่มีรายการตั้งสำรองการด้อยค่าเหมือนในปีก่อน ขณะที่ EBITDA ปรับปรุงปรับตัวดีขึ้นโดยได้รับแรงหนุนสำคัญจากการปรับรายการค่าธรรมเนียมที่จ่ายด้วยหุ้น ในขณะที่ Cash NOI ลดลงและสภาพคล่องยังคงมีจำกัดเมื่อเทียบกับภาระหนี้ ทั้งนี้ อัตราการเช่าของพอร์ตโฟลิโอ การจำหน่ายสินทรัพย์ที่เหลืออยู่ ความเสี่ยงจากการพิทักษ์ทรัพย์ และความสมดุลระหว่างการรักษากระแสเงินสดกับการออกหุ้นเพิ่มเติม เป็นประเด็นหลักที่ต้องติดตาม