Redwood Trust registra pérdidas en el 3T y planea su transición a C-Corporation para 2027

Redwood Trust reportó una pérdida GAAP en el tercer trimestre, ya que los ajustes de valoración vinculados a la desinversión de activos heredados pesaron sobre el valor en libros, al tiempo que presentó sus planes para poner fin a su trayectoria de 32 años como sociedad de inversión inmobiliaria (REIT) y convertirse en una corporación C sujeta a impuestos en 2027. La compañía señaló que este cambio alineará mejor su estructura con sus crecientes operaciones de banca hipotecaria, le permitirá retener más ganancias y hacer un mayor uso de los activos fiscales existentes.

La empresa de financiación hipotecaria registró una pérdida GAAP de 0,39 dólares por acción en el tercer trimestre de 2026 y una rentabilidad sobre el capital GAAP del -22,8%. El valor en libros cayó un 4,9% con respecto al trimestre anterior, ubicándose en 6,56 dólares por acción, mientras que la rentabilidad económica total, que incluye la variación del valor en libros y los dividendos declarados, fue del -2,3%.

Los resultados de los negocios principales de Redwood fueron más sólidos sobre una base no GAAP. Los segmentos principales generaron ganancias disponibles para distribución (EAD) de 0,18 dólares por acción y una rentabilidad sobre el capital ajustada por EAD del 12,7%. Dichos segmentos —banca hipotecaria y Redwood Investments— representaron el 93% de los 1.600 millones de dólares del capital por segmentos de la compañía.

La transición a corporación C busca una mayor retención de ganancias

Redwood planea mantener la condición de REIT hasta que solicite la cancelación de dicha opción, lo cual está programado actualmente para marzo de 2027. Se prevé que la transición entre en vigor para el año fiscal 2027.

El reconocimiento de un activo por impuesto diferido estimado entre 85 y 90 millones de dólares podría sumar de 0,73 a 0,77 dólares al valor en libros GAAP por acción en el cuarto trimestre de 2026, según la presentación. Aplicado al valor en libros al 30 de septiembre, esto generaría un nivel proforma de 7,29 a 7,33 dólares por acción.

La directiva también prevé que la nueva estructura incremente la flexibilidad financiera al permitir que Redwood retenga y reinvierta una mayor proporción de sus ganancias. Tomando como ejemplo ilustrativo una reducción del dividendo trimestral por acción ordinaria de 0,18 a 0,02 dólares, la compañía estimó que podría retener entre 70 y 75 millones de dólares adicionales de efectivo al año.

Redwood afirmó que las pérdidas operativas netas acumuladas disponibles podrían generar un ahorro fiscal anual de caja ilustrativo de entre 20 y 25 millones de dólares a lo largo de varios años, hasta que esos activos fiscales se utilicen por completo. La compañía también ve una oportunidad para reducir sus costes de endeudamiento a lo largo del tiempo mediante la mejora de su perfil crediticio y la ampliación del acceso a los mercados de financiación institucional. Una reducción de 100 puntos básicos en los costes de financiación sobre aproximadamente 900 millones de dólares en deuda no garantizada representaría un ahorro anual antes de impuestos de unos 9 millones de dólares, aunque la estimación es ilustrativa y no constituye una previsión.

Los cambios estructurales previstos incluyen asimismo una oferta de canje de acciones preferentes, un contrasplit (agrupación de acciones) y un plan de derechos concebido para proteger los activos fiscales de Redwood. Los términos de la oferta de canje y del contrasplit no se facilitaron en la presentación.

Las desinversiones en activos heredados presionan los resultados trimestrales

La pérdida del tercer trimestre reflejó principalmente el impacto del segmento Legacy Investments (inversiones heredadas), donde los ajustes asociados a las desinversiones contribuyeron a una pérdida en el segmento de 0,39 dólares por acción. Redwood indicó que el 85% de las variaciones del valor razonable del segmento estuvieron vinculadas a desinversiones realizadas.

La compañía reportó 125 millones de dólares en amortizaciones de préstamos heredados y ventas de inmuebles adjudicados durante el tercer trimestre y octubre. La morosidad a más de 90 días proforma en los préstamos heredados disminuyó a 123 millones de dólares desde los 241 millones de dólares del año anterior, lo que representa un descenso de aproximadamente el 33%.

La directiva prevé liquidaciones adicionales de activos heredados durante el cuarto trimestre, seguidas de una menor carga sobre las ganancias y la financiación a partir del primer trimestre de 2027. Redwood también identificó la recompra de deuda no garantizada con descuentos atractivos como una prioridad a corto plazo y afirmó que tiene como objetivo volver al crecimiento orgánico del valor en libros a partir del primer trimestre de 2027.

Las plataformas de banca hipotecaria mantienen la producción y la distribución

Las operaciones de banca hipotecaria de Redwood continuaron generando una actividad sustancial de préstamos y titulizaciones. La compañía completó más de 20.000 millones de dólares en emisiones de titulizaciones durante los primeros nueve meses de 2026, incluidos 6.800 millones en el tercer trimestre. Las distribuciones de titulizaciones en lo que va de año aumentaron un 121% respecto al mismo periodo del año anterior.

Sequoia, la plataforma de corresponsalía residencial jumbo de Redwood, registró un volumen de reservas de 5.100 millones de dólares en el tercer trimestre. El volumen de reservas en lo que va de año aumentó un 40%, y los productos a tipo no fijo representaron el 36% de la combinación trimestral. Sequoia distribuyó 5.800 millones de dólares a través de 10 titulizaciones durante el periodo.

Aspire, la plataforma de hipotecas no cualificadas (non-QM) de la compañía, generó 1.100 millones de dólares en volumen de reservas y operó con más de 165 vendedores activos. Las compras continuas (flow purchases) representaron aproximadamente el 88% del volumen. La presentación también mostró que los diferenciales AAA de las hipotecas no cualificadas se ampliaron en 42 puntos básicos durante el periodo cubierto, lo que refleja un entorno de mercados de capitales más complejo.

CoreVest financió 406 millones de dólares en préstamos a inversores del sector residencial y distribuyó 427 millones de dólares mediante ventas directas, titulizaciones y transferencias a sociedades conjuntas (joint ventures). La financiación de préstamos puente alcanzó los 189 millones de dólares, el nivel más alto desde el tercer trimestre de 2023. El coste neto de originación de CoreVest se mantuvo en el 0,92% durante los primeros nueve meses de 2026, sin cambios con respecto a todo el año 2025.

En todo el negocio de banca hipotecaria, Redwood redujo el inventario final de préstamos a 2.500 millones de dólares desde los 3.100 millones de dólares registrados al cierre del segundo trimestre, tras comprar o financiar 6.900 millones de dólares y distribuir 7.500 millones. En lo que va de año, los préstamos permanecieron en el balance una media de 32 días, lo que respaldó una rápida rotación del capital.

El crecimiento de la producción siguió superando el ritmo de los costes operativos. El volumen total de los primeros nueve meses aumentó un 50% en comparación con el mismo periodo de 2025, mientras que los gastos subieron un 7%. Los gastos cayeron al 0,69% del volumen frente al 0,88% registrado en todo el ejercicio 2025, siendo variable y ligado a la producción aproximadamente el 60% de la base de costes en lo que va de año.

Redwood cerró el trimestre con aproximadamente 200 millones de dólares en liquidez. La directiva presentó una ruta ilustrativa para alcanzar entre 350 y 400 millones de dólares mediante actividades de empresas conjuntas, la optimización de la financiación y posteriores desinversiones de activos heredados. Los usos potenciales incluyen el crecimiento de la banca hipotecaria, el reembolso de deuda convertible con vencimiento en junio de 2027 y la recompra de deuda no garantizada a más largo plazo.

Las perspectivas siguen sujetas a riesgos de ejecución, financiación y mercado. Redwood advirtió que el calendario y los beneficios de la conversión a corporación C, el reconocimiento de activos fiscales, el reajuste del dividendo, la resolución de activos heredados y las reducciones de los costes de endeudamiento podrían diferir de las estimaciones actuales. La volatilidad del mercado hipotecario, las variaciones en los tipos de interés y las condiciones crediticias, así como la incertidumbre en torno a los datos del sector, también podrían afectar a los resultados reales.