Los ingresos de Safehold en el T3 de 2026 aumentan un 23% mientras el BPA se mantiene en $0,41

Safehold Inc. (NYSE: SAFE) informó un aumento del 23% en los ingresos del tercer trimestre de 2026, pero las ganancias se mantuvieron prácticamente sin cambios, ya que los ingresos procedentes de la financiación de activos y las nuevas originaciones se vieron contrarrestados por las menores comisiones de gestión de Star Holdings y unas mayores provisiones generales no monetarias. El beneficio neto GAAP atribuible a los accionistas ordinarios cayó un 2% hasta los 28,8 millones de dólares, mientras que el beneficio diluido por acción se mantuvo estable en 0,41 dólares.

Los ingresos aumentaron a 118,7 millones de dólares desde los 96,2 millones del mismo periodo del año anterior. Los ingresos por intereses de arrendamientos de tipo venta ascendieron a 78,8 millones de dólares desde 72,4 millones, mientras que la empresa registró 18,0 millones de dólares en ingresos hoteleros tras asumir la explotación de dos propiedades cuyos arrendamientos de terrenos vencieron a finales de 2025. Los ingresos por arrendamientos operativos disminuyeron a 15,8 millones de dólares desde los 17,0 millones anteriores.

La incorporación de las operaciones hoteleras también elevó los gastos. Los costes hoteleros sumaron 14,7 millones de dólares en el trimestre, mientras que los gastos por intereses aumentaron a 55,9 millones de dólares desde 52,5 millones. La provisión para pérdidas crediticias subió a 1,7 millones de dólares desde 1,0 millones, y las comisiones de gestión incluidas en otros ingresos cayeron a 1,9 millones de dólares desde 2,7 millones.

Durante los nueve primeros meses de 2026, los ingresos aumentaron un 20% hasta los 344,2 millones de dólares. El beneficio neto GAAP atribuible a los accionistas ordinarios creció un 1% hasta los 87,8 millones de dólares, y el BPA diluido subió a 1,23 dólares desde 1,21 dólares. Excluyendo las ganancias y pérdidas no recurrentes, una medida no GAAP, el beneficio neto de los nueve meses disminuyó un 1% a 87,8 millones de dólares y el BPA diluido se mantuvo sin cambios en 1,23 dólares.

Originaciones y actividad de la cartera

Safehold originó dos arrendamientos de terrenos por un total de 38 millones de dólares durante el trimestre, incluidos 25 millones de dólares ya financiados y 13 millones de dólares en compromisos futuros sujetos a condiciones de financiación. Las originaciones abarcaron dos mercados y dos promotores, con una ratio terreno-valor del 39%, una cobertura de renta suscrita de 2,7 veces y un rendimiento económico del 7,3%.

La actividad total de financiación del tercer trimestre ascendió a 112 millones de dólares. Esto incluyó 25 millones de dólares para nuevos arrendamientos de terrenos con un rendimiento económico del 7,2%, 82 millones de dólares para arrendamientos de terrenos existentes con un rendimiento económico del 7,4% y 5 millones de dólares en préstamos sobre derechos de arrendamiento fijados al SOFR más 425 puntos básicos, incluidas las comisiones de originación y modificación.

La cartera principal de arrendamientos de terrenos tenía un valor contable bruto de 7.300 millones de dólares al 30 de septiembre, excluyendo 120 millones de dólares de compromisos futuros. El valor contable bruto agregado fue de 7.400 millones de dólares, en comparación con los 7.000 millones de dólares del año anterior. Safehold estimó la revalorización del capital no realizada total de la cartera en 9.900 millones de dólares.

El segmento multifamiliar representó 113 de los 174 activos de la cartera, o el 65% por recuento, y el 45% del valor contable bruto. Los inmuebles de oficinas representaron el 39% del valor contable bruto a pesar de constar de 36 activos. En toda la cartera, la cobertura de renta fue de 3,4 veces y el ratio terreno-valor del 52%. Manhattan fue el mercado más grande con un 21% del valor contable bruto, seguido de Washington D. C. con un 10% y Boston y Los Ángeles con un 8% cada uno.

El rendimiento en efectivo anualizado de la cartera fue del 3,9%, mientras que su rendimiento anualizado fue del 5,5% y el rendimiento económico del 6,1%. Safehold presentó un rendimiento ajustado por inflación del 6,3% y un rendimiento ilustrativo ajustado por Caret del 7,5%, los cuales dependen de supuestos específicos y no constituyen garantías de rendimiento futuro.

Hoteles, liquidez y posición de capital

La cartera de Park Hotels generó 18,0 millones de dólares en ingresos hoteleros y 14,7 millones de dólares en gastos hoteleros durante el trimestre. Incluyendo el alquiler del terreno y otras partidas, la cartera produjo 4,4 millones de dólares en ingresos operativos netos en efectivo y 2,8 millones de dólares en beneficio neto GAAP, frente a los 2,2 millones y 0,4 millones de dólares, respectivamente, del año anterior. Safehold comenzó a operar dos de las cinco propiedades hoteleras originales después de que el inquilino decidiera no prorrogar su contrato de arrendamiento maestro más allá de diciembre de 2025.

Safehold cerró el trimestre con 5.090 millones de dólares en deuda y 2.490 millones de dólares en fondos propios, lo que representa un apalancamiento corporativo de 2,04 veces. Su deuda conllevaba un tipo de interés en efectivo del 3,9% y un tipo de interés efectivo del 4,4%. La empresa registró 1.260 millones de dólares en efectivo y disponibilidad de líneas de crédito, 5.130 millones de dólares en activos libres de cargas y ningún vencimiento de deuda corporativa hasta 2029. También identificó 400 millones de dólares de capital discrecional restante en una joint venture con un fondo soberano, compuesto por 220 millones de dólares de Safehold y 180 millones de dólares de su socio.

El enfoque operativo declarado por la directiva sigue siendo la expansión de la cartera de arrendamientos de terrenos, especialmente a través de oportunidades multifamiliares, manteniendo al mismo tiempo el acceso al capital. La presentación no proporcionó previsiones formales de ganancias ni de originación.

Safehold advirtió que la estimación de la revalorización del capital no realizada y los valores combinados de las propiedades no son medidas GAAP y dependen en parte de valoraciones realizadas cada 12 a 24 meses. Como resultado, estas cifras pueden ir con retraso respecto a las condiciones actuales del mercado, incluidas las caídas de valor de las oficinas, y podrían reducirse de forma sustancial en periodos futuros. La empresa también señaló que la cobertura real de las rentas podría ser inferior a sus estimaciones y que no existe garantía de que vaya a obtener un valor incremental a partir de la revalorización no realizada estimada.

Otras incertidumbres identificadas incluyen los tipos de interés, los diferenciales crediticios, las concentraciones de inquilinos y de sectores, la disponibilidad y el coste de la financiación, la demanda de capital para arrendamientos de terrenos, el rendimiento financiero de los inquilinos, la protección contra la inflación en las estructuras de arrendamiento y la capacidad de Safehold para captar y financiar nuevas inversiones.