ESRT eleva sus perspectivas de FFO central para 2026 ante el fuerte arrendamiento de oficinas

Empire State Realty Trust (ESRT) elevó sus previsiones de Core FFO para 2026 tras un tercer trimestre marcado por diferenciales positivos en el arrendamiento de oficinas y un modesto crecimiento del NOI en efectivo de propiedades comparables, a pesar de que la persistente debilidad en el mirador del Empire State Building pesó sobre los resultados operativos.

El fideicomiso de inversión inmobiliaria centrado en Nueva York prevé ahora un Core FFO para 2026 de entre 0,77 y 0,80 dólares por acción, por encima de su rango anterior de 0,75 a 0,79 dólares. Las perspectivas incorporan las recompras de acciones realizadas hasta la fecha y la venta de 1359 Broadway. ESRT también elevó su previsión de crecimiento del NOI en efectivo de propiedades comparables a un rango de entre el 1,75% y el 2,25%, frente a la horquilla anterior de entre el -1,5% y el +2,0%.

El Core FFO fue de 0,20 dólares por acción en el tercer trimestre. El NOI en efectivo de propiedades comparables aumentó un 0,5% respecto al año anterior, alcanzando los 66,7 millones de dólares. Excluyendo las partidas no recurrentes y el vencimiento previamente comunicado del contrato de arrendamiento con la FDIC en un espacio que ya ha sido prealquilado, el crecimiento fue del 1,9%.

El beneficio neto cayó a 5,9 millones de dólares frente a los 13,6 millones del año anterior, mientras que el EBITDA ajustado disminuyó a 83,4 millones desde los 88,1 millones de dólares. El NOI total en efectivo, que incluye el mirador y las comisiones por rescisión anticipada de contratos de arrendamiento, fue de 92,1 millones de dólares, frente a los 101,7 millones de dólares del tercer trimestre de 2025.

El arrendamiento de oficinas mantiene su impulso

La cartera comercial de ESRT estaba alquilada en un 95,6% y ocupada en un 92,3% al cierre del trimestre. La compañía firmó contratos de arrendamiento por 189.000 pies cuadrados durante el trimestre, con un plazo medio de 9,5 años para los nuevos contratos.

Los diferenciales en el arrendamiento de oficinas fueron positivos en un 9,9%, lo que supone el 21.º trimestre consecutivo de crecimiento positivo del alquiler ajustado a mercado. La empresa mantuvo sin cambios sus previsiones de ocupación para finales de año entre el 90% y el 92%, un rango que contempla la inactividad temporal del espacio ya prealquilado.

Las propiedades de oficinas representan alrededor del 60% del NOI proforma de ESRT. La cartera de oficinas de la empresa en Manhattan suma 6,6 millones de pies cuadrados y está concentrada cerca del transporte público, ofreciendo a los inquilinos instalaciones como salones, salas de conferencias, centros de gimnasio y zonas en las azoteas.

La dirección sigue centrada en reducir los costes operativos generales. ESRT prevé que sus gastos generales y administrativos proyectados a finales de 2026 se sitúen entre un 5% y un 10% por debajo del nivel de 2025, y señaló que hay iniciativas adicionales de reducción de costes en marcha.

El mirador sigue bajo presión

El mirador del Empire State Building generó un NOI en el tercer trimestre de 15,6 millones de dólares, por debajo de los 26,5 millones del año anterior. ESRT describió el rendimiento como continuamente débil y afirmó que el mercado de atracciones turísticas de la ciudad de Nueva York ha cambiado, lo que exige trabajar para diversificar la base de clientes y redefinir el modelo de ingresos.

La empresa mantuvo el marco de referencia anual de 55 millones de dólares de NOI para el mirador, introducido con los resultados del segundo trimestre. La atracción representa cerca del 16% del NOI proforma, lo que convierte su rendimiento en una variable significativa para el flujo de caja general de ESRT.

El sector minorista aporta aproximadamente el 18% del NOI proforma, mientras que las propiedades residenciales multifamiliares representan el 6%. La cartera comercial minorista suma unos 700.000 pies cuadrados repartidos por Manhattan y North 6th Street en Williamsburg, Brooklyn. La cartera multifamiliar de ESRT comprende 743 viviendas, ubicadas principalmente en Manhattan y en su mayoría con alquileres a precio de mercado libre.

La venta de activos y la recompra de acciones marcan la asignación de capital

Tras el cierre del trimestre, ESRT completó la venta de 1359 Broadway por 217,5 millones de dólares. La empresa indicó que parte de los fondos se utilizará para amortizar deuda y preservar la solidez y flexibilidad del balance.

ESRT recompró 85,8 millones de dólares en acciones ordinarias hasta el 2 de noviembre de 2026, a un precio medio ponderado de 4,56 dólares por acción. Su actividad de capital en 2026 también incluyó la venta de 250 West 57th Street, una reinversión fiscalmente eficiente en 130 Mercer Street y la adquisición del terreno subyacente a 1,7 millones de pies cuadrados de inmuebles que anteriormente estaban sujetos a contratos de arrendamiento sobre el terreno.

La deuda neta fue de 6,7 veces el EBITDA ajustado al cierre del trimestre. ESRT informó de aproximadamente 600 millones de dólares en liquidez y ningún vencimiento de deuda pendiente antes de marzo de 2029, tras tener en cuenta un préstamo a plazo con disposición diferida por valor de 245 millones de dólares previsto para enero de 2027.

Las perspectivas de la empresa siguen sujetas a las tendencias de arrendamiento y ocupación, los impagos de los inquilinos, la evolución de los tipos de interés y los mercados de capitales, y los cambios en los mercados de oficinas, comercio minorista, residencial multifamiliar y turismo de Nueva York. Los resultados del mirador también pueden verse afectados por los niveles de turismo, las fluctuaciones de las divisas, las condiciones geopolíticas, el clima y la competencia. Además, ESRT citó el riesgo de valoración inmobiliaria, las condiciones de refinanciación y las exigencias medioambientales, incluida la Ley Local 97 de la ciudad de Nueva York, entre sus principales incertidumbres.