El AFFO de W. P. Carey en el T3 de 2026 alcanza los $1,33 a medida que crece el volumen de inversión

W. P. Carey Inc. reportó un resultado ajustado de los fondos de las operaciones (AFFO) para el tercer trimestre de 2026 de 1,33 dólares por acción diluida y proyectó un AFFO para todo el año de 5,23 a 5,29 dólares por acción, a medida que el REIT de arrendamiento neto continuó desplegando capital mientras mantenía el crecimiento contractual de los alquileres en toda su cartera.

La empresa prevé un volumen de inversión para 2026 de 1.800 millones a 2.100 millones de dólares. Hasta el 23 de octubre había completado aproximadamente 1.600 millones de dólares en inversiones, de los cuales 182 millones correspondieron al tercer trimestre y 143 millones tras el cierre del trimestre. Para el cuarto trimestre estaba programada la entrega de otros 95 millones de dólares en proyectos de capital y compromisos.

En el punto medio de 5,26 dólares de sus previsiones de AFFO, W. P. Carey proyecta un crecimiento del AFFO por acción del 5,8% para todo el año. El AFFO es una medida no GAAP utilizada por la empresa para evaluar el rendimiento operativo tras realizar ajustes en los ingresos netos GAAP por partidas específicas no monetarias y no principales.

Crecimiento de los alquileres y actividad de inversión

El crecimiento contractual de los alquileres en las mismas propiedades fue del 2,6% interanual en el tercer trimestre, sin cambios con respecto al segundo trimestre y por encima del 2,4% registrado en todo 2025. Más del 99% del alquiler base anualizado proviene de contratos de arrendamiento con incrementos contractuales. Los aumentos fijos representan el 49% del alquiler, las cláusulas vinculadas al IPC representan el 48% y otras estructuras constituyen el 3% restante.

Las inversiones completadas hasta el 23 de octubre contaban con una tasa de capitalización inicial media ponderada del 7,5% y un plazo medio de arrendamiento de 19 años. W. P. Carey estimó la rentabilidad media de esas inversiones en el 9,2% tras incorporar los incrementos contractuales de los alquileres. Alrededor del 76% del volumen acumulado en el año se originó mediante operaciones de venta con arrendamiento posterior (sale-leaseback), mientras que el 70% correspondió a propiedades industriales y logísticas. Norteamérica representó el 71% de la actividad y Europa el 29%.

Las transacciones recientes de la empresa incluyeron una operación de sale-leaseback por 400 millones de dólares de 43 instalaciones de fabricación en Estados Unidos y una operación de sale-leaseback por 202 millones de dólares de ocho propiedades logísticas y de almacén en Polonia. W. P. Carey también tenía aproximadamente 325 millones de dólares comprometidos hasta finales de 2028 para proyectos orientados a inquilinos, incluidos desarrollos a medida (build-to-suit), remodelaciones y proyectos de energía.

Gestión de cartera y activos

Al 30 de septiembre, la cartera de W. P. Carey constaba de 1.755 propiedades arrendadas a 383 inquilinos, con 1.700 millones de dólares de alquiler base anualizado y un plazo medio ponderado de arrendamiento de 12 años. La ocupación fue del 98,6% en función de la superficie en pies cuadrados.

Las propiedades industriales y logísticas generaron el 64% del alquiler base anualizado, los inmuebles comerciales representaron el 22% y otros tipos de propiedades constituyeron el 14%. Norteamérica aportó el 67% de las rentas y Europa el 33%. Los 10 principales inquilinos representaron el 18,3% del alquiler base anualizado, mientras que los inquilinos con grado de inversión supusieron el 22,5%.

Los vencimientos de los contratos de arrendamiento se mantienen escalonados, con menos del 13% del alquiler base anualizado programado para vencer hasta 2029, asumiendo que los inquilinos no ejerzan las opciones de renovación o compra. La tasa de recaptura de alquileres de los últimos ocho trimestres fue del 102,2%, lo que indica que los alquileres en las transacciones de arrendamiento completadas superaron en conjunto los importes anteriores. La empresa señaló que este tipo de resultados suele requerir un gasto de capital mínimo, al tiempo que amplía los plazos de los contratos.

W. P. Carey vendió activos por 273 millones de dólares en 33 propiedades hasta el final del tercer trimestre, incluidos 27 millones de dólares durante el trimestre. Las previsiones de desinversión para todo el año se sitúan entre 350 millones y 450 millones de dólares.

Capital y perspectivas para 2026

El REIT cerró el trimestre con 2.600 millones de dólares en liquidez, compuestos por 1.930 millones de dólares disponibles en crédito rotativo, 143 millones de dólares en efectivo y 538 millones de dólares en acciones a plazo no liquidadas. La deuda neta sobre el EBITDA ajustado fue de 5,2 veces tras incluir las acciones a plazo no liquidadas, frente a las 5,5 veces anteriores a dicho ajuste.

W. P. Carey captó 889 millones de dólares en acciones a plazo y emitió el equivalente a 1.500 millones de dólares en bonos durante los primeros nueve meses de 2026. Esto incluyó 350 millones de dólares en pagarés al 5,20% con vencimiento en 2036, emitidos en julio. Los bonos emitidos durante el año contaban con una tasa de interés media ponderada del 3,9%.

El balance presentó un tipo de interés medio ponderado del 3,3% y un vencimiento medio ponderado de la deuda de 4,7 años. Los préstamos a tipo fijo representaron el 95% de la deuda, mientras que el 98% del alquiler base anualizado no estaba gravado. La empresa cuenta con calificaciones de Baa1 por parte de Moody's y BBB+ por parte de S&P, ambas con perspectiva estable.

Además de sus objetivos de AFFO e inversión, W. P. Carey prevé para 2026 unos gastos generales y administrativos de entre 104 millones y 106 millones de dólares, unos gastos inmobiliarios de entre 54 millones y 57 millones de dólares y un gasto fiscal del AFFO de entre 40 millones y 43 millones de dólares. Su dividendo trimestral actual equivale a 3,80 dólares por acción en términos anualizados, lo que supone un aumento interanual del 4,4%. La dirección prevé un flujo de caja retenido anual de entre 250 millones y 300 millones de dólares tras dividendos y gastos de capital.

Las perspectivas siguen sujetas a la ejecución de las inversiones, desinversiones y proyectos de capital planificados. W. P. Carey también identificó la fluctuación de los tipos de interés, la inflación, los aranceles, la presión sobre los inquilinos, los conflictos geopolíticos, la inestabilidad política y las interrupciones en la salud pública entre las incertidumbres que podrían hacer que los resultados reales difieran de las expectativas de la dirección.