Las originaciones del T3 de Seven Hills Realty Trust alcanzan un máximo de cuatro años

Seven Hills Realty Trust informó de su mayor volumen trimestral de originación de préstamos en más de cuatro años durante el tercer trimestre de 2026, mientras que las amortizaciones y las resoluciones de préstamos redujeron su exposición a propiedades de oficinas. El REIT de hipotecas comerciales originó tres préstamos por un total de 122,3 millones de dólares y finalizó septiembre con préstamos de oficinas que representaban el 13% del principal de la cartera, frente al 19% registrado al comienzo del trimestre.

La empresa con sede en Newton, Massachusetts, generó en el tercer trimestre un beneficio neto GAAP de 8,1 millones de dólares, o 0,36 dólares por acción diluida, en comparación con los 3,4 millones de dólares, o 0,23 dólares por acción, del año anterior. El beneficio neto incluyó una reversión de pérdidas crediticias de 3,6 millones de dólares.

Las ganancias distribuibles, una medida no GAAP, fueron de 3,8 millones de dólares, o 0,17 dólares por acción diluida, en comparación con los 4,2 millones de dólares, o 0,29 dólares por acción, del tercer trimestre de 2025. Excluyendo una pérdida realizada de 1,5 millones de dólares vinculada a un préstamo para oficinas en Dallas, las ganancias distribuibles fueron de 5,3 millones de dólares, o 0,24 dólares por acción.

El beneficio neto por acción y las ganancias distribuibles por acción reflejan un mayor número de acciones tras la oferta de derechos de suscripción de acciones de la empresa en diciembre de 2025. El promedio ponderado de acciones diluidas ascendió a 22,5 millones en el último trimestre, frente a los 14,8 millones del año anterior.

La actividad prestamista alcanza su nivel más alto desde 2021

Seven Hills originó tres primeros préstamos hipotecarios a tipo variable durante el trimestre, su mayor volumen trimestral desde el cuarto trimestre de 2021. Las inversiones incluyeron un préstamo comercial de 24,3 millones de dólares en Park City, Utah; un préstamo comercial de 30 millones de dólares en Charlotte, Carolina del Norte; y un préstamo multifamiliar de 68 millones de dólares en Chattanooga, Tennessee.

Las tres originaciones tuvieron un tipo de cupón medio ponderado del 6,80%, un rendimiento total (all-in yield) del 7,26% y una relación préstamo-valor (LTV) media ponderada del 66%. Seven Hills también contaba con tres préstamos con compromisos combinados de 121,7 millones de dólares en proceso de diligencia debida que la dirección preveía cerrar durante el cuarto trimestre.

Las amortizaciones totalizaron 139 millones de dólares, superando la financiación de nuevo capital durante el periodo. Estas incluyeron 42,7 millones de dólares recibidos por el préstamo de oficinas en Dallas, que tenía 44,2 millones de dólares de principal pendiente. El préstamo se amortizó al 97% del valor nominal, lo que generó la pérdida realizada de 1,5 millones de dólares. Dicha pérdida estuvo por debajo de la reserva actual para pérdidas crediticias esperadas de 6,3 millones de dólares asignada a la inversión, lo que dio lugar a una reversión de pérdidas crediticias de 4,8 millones de dólares relacionada con el préstamo.

Dado que el préstamo de Dallas se había financiado a una tasa de anticipo relativamente baja, su resolución aumentó la capacidad crediticia estimada de Seven Hills en aproximadamente 46,1 millones de dólares. En octubre, la empresa también resolvió un préstamo para oficinas en Carlsbad, California, después de que el prestatario vendiera la garantía y reembolsara aproximadamente 22,1 millones de dólares. Seven Hills afirmó que esa transacción aumentó la capacidad crediticia en otros 10,7 millones de dólares y redujo la exposición a oficinas al 10% del principal de la cartera.

Cartera y liquidez

Al 30 de septiembre, Seven Hills contaba con 26 primeros préstamos hipotecarios con un compromiso total de 744,5 millones de dólares y un saldo de principal de 707,2 millones de dólares. La cartera, íntegramente a tipo variable, presentaba un rendimiento total medio ponderado del 7,80%, un LTV medio ponderado del 67% y una calificación de riesgo media de 3,2.

Las propiedades multifamiliares representaron el 19% del principal, seguidas de las propiedades industriales con el 16%. Los préstamos para oficinas y hoteles representaron el 13% cada uno, mientras que las residencias estudiantiles supusieron el 11%. Geográficamente, el 39% de la cartera se localizaba en el Sur, el 34% en el Este, el 23% en el Oeste y el 4% en el Medio Oeste.

La empresa cerró el trimestre con 51,5 millones de dólares en efectivo y 425,7 millones de dólares de capacidad no utilizada en instalaciones de financiación garantizada con un tamaño máximo combinado de 865 millones de dólares. Los préstamos pendientes en dichas instalaciones sumaron 439,3 millones de dólares y devengaban un tipo de cupón medio ponderado del 5,89%. La ratio de deuda sobre capital de Seven Hills fue de 1,4 veces. La empresa también amplió el vencimiento de su línea de recompra marco con Citibank hasta septiembre de 2028.

El valor contable al cierre del trimestre fue de 14,13 dólares por acción, mientras que el valor contable ajustado, que excluye las provisiones por pérdidas crediticias para la cartera de préstamos y compromisos no financiados, fue de 14,55 dólares por acción.

Seven Hills declaró una distribución trimestral de 0,28 dólares por acción ordinaria, lo que representa aproximadamente 6,4 millones de dólares en pagos totales. Se prevé que la distribución se pague el 12 de noviembre o en una fecha cercana a los accionistas registrados al 19 de octubre.

Perspectivas y riesgos

La dirección afirmó que mantenía su atención en desplegar el capital disponible en nuevas oportunidades de préstamo manteniendo al mismo tiempo sus criterios de suscripción. El calendario previsto y la culminación de los préstamos en fase de diligencia debida siguen siendo inciertos, y el rendimiento futuro de la sociedad depende en parte de la disponibilidad de oportunidades idóneas de préstamo en el sector inmobiliario comercial y de la capacidad de los prestatarios para ejecutar sus planes de negocio inmobiliarios.

El riesgo crediticio también sigue presente en la cartera. Al cierre del trimestre, el 19% del principal de los préstamos contaba con una calificación de mayor riesgo y el 4% estaba clasificado como deteriorado o con probabilidad de pérdida, aunque el préstamo deteriorado de Carlsbad se amortizó posteriormente en octubre. Seven Hills advirtió que las resoluciones de préstamos de elevado riesgo podrían implicar liquidaciones con descuento u otros términos que generen pérdidas realizadas, reduciendo potencialmente las ganancias distribuibles y su capacidad para mantener las distribuciones. Las variaciones de los tipos de interés y los diferenciales crediticios también podrían afectar a los rendimientos de la inversión, los costes de endeudamiento y los márgenes netos de intereses.