El beneficio del T3 de BrightSpire se impulsa por la venta de activos a medida que aumentan los riesgos crediticios

BrightSpire Capital Inc. (NYSE: BRSP) reportó un beneficio neto según GAAP en el tercer trimestre de 2026 de 46,9 millones de dólares, o 0,37 dólares por acción, impulsado por la ganancia obtenida en la venta de su mayor activo industrial bajo arrendamiento neto, en un contexto en el que aumentaron las reservas crediticias y los deterioros de activos inmobiliarios. El REIT de crédito inmobiliario comercial también amplió su cartera de préstamos mediante un despliegue neto de 193 millones de dólares, aunque su exposición a activos en lista de seguimiento aumentó durante el trimestre.

El beneficio neto atribuible a los accionistas ordinarios aumentó desde los 984.000 dólares, o aproximadamente cero dólares por acción, del mismo periodo del año anterior. El trimestre más reciente incluyó 60,3 millones de dólares en otras ganancias, asociadas principalmente con ventas de activos, así como un incremento de 15,0 millones de dólares en la reserva para pérdidas crediticias esperadas y 6,0 millones de dólares en deterioros de activos inmobiliarios en explotación.

Las ganancias distribuibles, una medida no GAAP, fueron de 10,3 millones de dólares, o 0,08 dólares por acción. Las ganancias distribuibles ajustadas sumaron 17,8 millones de dólares, o 0,14 dólares por acción, frente al dividendo trimestral de 0,16 dólares por acción.

El valor contable según GAAP aumentó a 7,08 dólares por acción desde los 6,81 dólares al cierre del segundo trimestre, impulsado principalmente por la ganancia en la venta del activo industrial y la recompra de acciones, lo que fue compensado en parte por el aumento de las reservas CECL y los deterioros inmobiliarios. El valor contable sin depreciar, otra medida no GAAP, se situó en 7,87 dólares por acción, por debajo de los 8,10 dólares registrados al 30 de junio.

La originación de préstamos amplía la cartera

BrightSpire cerró septiembre con una cartera de préstamos de 3.100 millones de dólares compuesta por 111 inversiones, por encima de los 2.890 millones de dólares y 106 inversiones registrados al final del trimestre anterior. La empresa comprometió 272 millones de dólares en siete nuevos préstamos senior y recibió 79 millones de dólares en amortizaciones de cuatro préstamos, lo que supuso un despliegue neto positivo de 193 millones de dólares.

La cartera presentó un rendimiento total promedio ponderado sin apalancamiento del 7,4%, mientras que el 98% de su valor en libros correspondía a tipo variable. El sector residencial multifamiliar se mantuvo como la mayor categoría de colateral, representando el 72% de la cartera de préstamos, seguido del sector de oficinas con el 19%. Los préstamos con un valor en libros inferior a 50 millones de dólares representaron el 81% de la cartera.

Hasta la fecha cubierta por la presentación, BrightSpire había comprometido otros 66 millones de dólares en dos préstamos senior que se habían cerrado o estaban en ejecución. El capital total comprometido para 2026, incluidas esas operaciones, ascendió a 936 millones de dólares repartidos en 26 préstamos, con un 87% destinado a propiedades multifamiliares.

Los indicadores crediticios se debilitan

Las medidas de riesgo de la cartera aumentaron durante el trimestre. La calificación de riesgo promedio ponderado subió a 3,1 desde 3,0, mientras que los préstamos en la lista de seguimiento aumentaron a 187 millones de dólares, o el 6% de la cartera de préstamos, frente a los 136 millones de dólares, o el 5%, al cierre del segundo trimestre.

Dos préstamos para oficinas en Blue Bell (Pensilvania), por un total de 60 millones de dólares, fueron rebajados del nivel de riesgo 3 al nivel de riesgo 4. BrightSpire también recibió el pago de un préstamo para oficinas de 11 millones de dólares con nivel de riesgo 4 durante el trimestre. La categoría de nivel de riesgo 4 de la empresa señala préstamos con un elevado riesgo de pérdida de capital.

La reserva CECL general aumentó a 107 millones de dólares, o 0,86 dólares por acción, frente a los 100 millones de dólares, o 0,79 dólares por acción, del trimestre anterior. BrightSpire no registró ninguna reserva CECL específica en su balance al 30 de septiembre. El colateral de oficinas representó el 35% de la reserva CECL total y el 56% de la exposición a los niveles de riesgo 4 y 5.

La empresa identificó 127 millones de dólares repartidos en tres activos en la lista de seguimiento que prevé resolver en el corto plazo, citando una ocupación estabilizada. Dichas resoluciones previstas siguen sujetas a la ejecución y a las condiciones a nivel del prestatario y de la propiedad.

La venta de activos reduce la exposición inmobiliaria directa

BrightSpire vendió su mayor activo industrial bajo arrendamiento neto por 300 millones de dólares durante el trimestre, asumiendo el comprador una hipoteca de 200 millones de dólares. La transacción redujo la cartera de arrendamiento neto de la compañía a 136 millones de dólares desde los 429 millones de dólares al cierre del segundo trimestre.

La empresa también vendió un inmueble multifamiliar adjudicado (REO) en Mesa (Arizona) por 25 millones de dólares. Tras el cierre del trimestre, completó la venta por 32 millones de dólares de un activo REO multifamiliar en Fort Worth (Texas). Sobre una base proforma para esa transacción posterior, el valor en libros de los activos REO se reduciría a 269 millones de dólares frente a los 330 millones de dólares al 30 de junio. BrightSpire afirmó que prevé sacar al mercado sus propiedades multifamiliares REO restantes en el corto plazo, mientras mantiene su hotel de San José de 145 millones de dólares como inversión a medio plazo.

Una propiedad de oficinas restante en régimen de arrendamiento neto en Aurora (Colorado) plantea un problema de refinanciación independiente. Su hipoteca venció en agosto de 2026 y está devengando un interés de demora del 4% además del tipo contractual del 4,08%. BrightSpire señaló que estaba negociando tanto un paquete de acondicionamiento del inmueble y prórroga del contrato de arrendamiento con el inquilino como una prórroga con el prestamista.

Liquidez y financiación

BrightSpire reportó 181 millones de dólares de liquidez disponible al 23 de octubre, compuesta por 106 millones de dólares de efectivo no restringido, incluidos los ingresos previstos de la venta de Fort Worth, y 75 millones de dólares de capacidad en la línea de crédito revolvente corporativa. También contaba con 1.400 millones de dólares disponibles en facilidades marco de recompra.

Tras el cierre del trimestre, la empresa cerró una obligación de préstamo garantizado por activos inmobiliarios comerciales (CLO) por 960 millones de dólares con un porcentaje de anticipo del 88% y un coste de financiación de SOFR más un 1,54% antes de costes de transacción. La financiación incluye 100 millones de dólares procedentes de la fase de captación (ramp-up) y un periodo de reinversión de 2,5 años. Tras esa transacción y la amortización de un CLO anterior, el 65% de los préstamos senior estaban financiados con deuda sin recurso y no sujeta a valoración a precio de mercado.

La deuda total pendiente era de 2.600 millones de dólares, con una ratio de endeudamiento sobre patrimonio neto de 2,7 veces y un coste de financiación ponderado total del 5,75%. BrightSpire también recompró 2,1 millones de acciones durante el trimestre por 9,9 millones de dólares, a un precio medio de 4,81 dólares.

Entre las principales incertidumbres de la empresa figuran los impagos de los prestatarios, el deterioro del rendimiento de las propiedades, las restricciones de refinanciación, la volatilidad de los tipos de interés y de los diferenciales de crédito, así como los efectos en la liquidez del apalancamiento y las posibles llamadas de margen. Su concentración en préstamos a tipo variable y garantías multifamiliares también deja los resultados expuestos a los cambios en los tipos de referencia y a las condiciones que afectan a los inmuebles que respaldan dichas inversiones.