La pérdida de Alexandria en el T3 se amplía por deterioros de valor mientras el arrendamiento se fortalece

Alexandria Real Estate Equities registró una pérdida mayor en el tercer trimestre tras contabilizar 637,9 millones de dólares en cargos por deterioro de activos inmobiliarios, mientras que los fondos ajustados de las operaciones cayeron y la menor ocupación pesó sobre los resultados de las mismas propiedades. Sin embargo, el fideicomiso de inversión inmobiliaria (REIT) especializado en ciencias de la vida mantuvo el punto medio de sus previsiones de FFO ajustado para 2026, citando una mayor actividad de arrendamiento y los continuos esfuerzos para reducir los compromisos de construcción y reciclar capital.

La compañía registró una pérdida neta GAAP atribuible a los accionistas ordinarios de 638,5 millones de dólares, o 3,74 dólares por acción diluida, en el trimestre finalizado el 30 de septiembre de 2026. Esto se compara con la pérdida de 234,9 millones de dólares, o 1,38 dólares por acción, registrada un año antes.

Los deterioros de valor afectaron principalmente a propiedades clasificadas como mantenidas para la venta, incluido un proyecto de desarrollo en Fenway y activos en Palo Alto, San Carlos y Austin. Alexandria señaló que varias de las propiedades afectadas habrían requerido un capital adicional significativo para su finalización, conversión o arrendamiento.

Los fondos de las operaciones (FFO) atribuibles a los accionistas ordinarios se situaron en 269,1 millones de dólares, o 1,57 dólares por acción diluida. El FFO ajustado, que excluye determinadas ganancias y pérdidas de inversiones, deterioros de valor e partidas de financiación, cayó a 264,4 millones de dólares, o 1,54 dólares por acción, frente a los 377,8 millones de dólares, o 2,22 dólares por acción, del mismo trimestre del año anterior.

Los ingresos totales disminuyeron un 10,7% hasta los 671,2 millones de dólares, mientras que los ingresos por alquileres cayeron un 11,2% hasta los 653,6 millones de dólares. El margen operativo se ubicó en el 66% y el margen EBITDA ajustado fue del 65%.

El arrendamiento mejora mientras persiste la presión sobre la ocupación

Alexandria cerró arrendamientos por 1,24 millones de pies cuadrados alquilables durante el trimestre, su total trimestral más alto desde el cuarto trimestre de 2024 y aproximadamente un 26% por encima del promedio registrado desde el primer trimestre de 2025 hasta el segundo trimestre de 2026. El total incluyó 450.961 pies cuadrados alquilables de espacio previamente desocupado, la segunda cifra trimestral más alta en la historia de la empresa.

Las renovaciones y reingresos representaron 785.069 pies cuadrados alquilables. Las tarifas de alquiler de dicho espacio cayeron un 2,4%, o un 3,3% en términos de caja, en comparación con las tarifas salientes. Los contratos de arrendamiento firmados durante los primeros nueve meses de 2026 tuvieron un plazo promedio ponderado de 10,9 años, frente al promedio de 9,0 años registrado por la empresa entre 2017 y 2025. Los inquilinos existentes generaron el 74% de la actividad de arrendamiento en los últimos 12 meses.

La ocupación de las propiedades operativas fue del 87,1% al cierre del trimestre, por encima del 86,9% registrado al 30 de junio, pero por debajo del 90,6% de hace un año. Incluyendo 1,3 millones de pies cuadrados alquilables bajo contratos firmados que aún no han comenzado, la ocupación habría alcanzado el 90,8%. El inicio de estos futuros contratos tiene una fecha estimada de ocupación promedio ponderada de aproximadamente junio de 2027 y se prevé que generen unos 52 millones de dólares en ingresos anuales por alquiler. Alexandria prevé que el 32% de ese espacio esté ocupado a finales de 2026.

El ingreso operativo neto (NOI) de las mismas propiedades disminuyó un 6,7%, o un 2,8% en términos de caja. La empresa atribuyó el descenso a una menor ocupación en las mismas propiedades, debido principalmente a los vencimientos de contratos revelados anteriormente con períodos de inactividad previstos. La ocupación media de las mismas propiedades fue del 88,1%, en comparación con el 91,7% del mismo periodo del año anterior.

Alexandria entregó 529.061 pies cuadrados alquilables de espacio en desarrollo y reurbanización durante el trimestre. Los proyectos contaban con una ocupación del 84% en el momento de la entrega y generaron 40 millones de dólares en NOI anual incremental. La empresa prevé otros 85 millones de dólares en NOI anual incremental procedentes de proyectos programados para su entrega hasta 2028, excluyendo tres proyectos de reurbanización que continúan bajo revisión estratégica.

Reciclaje de capital y menores compromisos de construcción

Alexandria está recurriendo a desinversiones, ventas de participaciones parciales y la reducción de sus compromisos de construcción para disminuir sus necesidades de financiación y cumplir sus objetivos de apalancamiento. Las desinversiones y ventas de participaciones parciales completadas sumaban aproximadamente 717 millones de dólares al 26 de octubre. Las transacciones pendientes, incluidas aquellas sujetas a depósitos no reembolsables, cartas de intención firmadas o negociaciones avanzadas, elevaron el importe total entre operaciones completadas y pendientes a aproximadamente 2.620 millones de dólares.

En octubre, la compañía vendió una participación no controladora de aproximadamente el 29% en el Campus Point by Alexandria Megacampus por 475 millones de dólares. Alexandria mantuvo el control de la empresa conjunta y continuó consolidando sus propiedades.

La empresa también acordó la venta del proyecto de 339.668 pies cuadrados situado en el número 421 de Park Drive, dentro de su Fenway Megacampus, a un usuario institucional. Se prevé que la transacción, cuya finalización se espera para el cuarto trimestre, reduzca el gasto potencial futuro en construcción en aproximadamente 136 millones de dólares.

En el 311 de Arsenal Street, Alexandria firmó contratos de arrendamiento por 66.859 pies cuadrados y se encontraba negociando contratos para otros 100.684 pies cuadrados destinados a uso tecnológico avanzado. La empresa reorientó la reurbanización de 339.020 pies cuadrados hacia un uso de menor coste y la reclasificó como operativa, lo que redujo el gasto potencial futuro en construcción en unos 220 millones de dólares. Otros tres proyectos que suman 667.002 pies cuadrados permanecen en fase de evaluación, con alternativas que incluyen continuar con la construcción de laboratorios, destinarlos a usos de menor inversión, pausar la construcción o proceder a su venta.

Se mantiene el punto medio de las previsiones

Alexandria ajustó su previsión de FFO ajustado para 2026 a un rango de entre 6,38 y 6,42 dólares por acción diluida, desde la horquilla previa de 6,35 a 6,45 dólares, manteniendo sin cambios el punto medio en 6,40 dólares. La empresa sigue esperando una ocupación operativa a cierre de año de entre el 86,2% y el 87,8%, y un descenso del NOI de las mismas propiedades de entre el 8,5% y el 10,5% para el conjunto del ejercicio.

El punto medio de los ingresos previstos por desinversiones y ventas de participaciones parciales se redujo a 1.900 millones de dólares desde los 2.900 millones anteriores, tras la emisión en agosto de 1.000 millones de dólares en pagarés subordinados junior al 7,25% con vencimiento en 2057. Estos valores reciben un tratamiento del 50% como capital por parte de las principales agencias de calificación para determinados cálculos crediticios. Alexandria no prevé emitir acciones ordinarias en 2026.

La empresa mantuvo su objetivo para el cuarto trimestre de la ratio entre deuda neta anualizada más acciones preferentes y EBITDA ajustado de entre 5,6 y 6,2 veces. Asimismo, redujo su objetivo de cobertura de cargos fijos a un rango de entre 3,4 y 3,9 veces, frente a la horquilla anterior de 3,6 a 4,1 veces, reflejando principalmente la emisión de los pagarés subordinados. Al 30 de septiembre, el apalancamiento anualizado del trimestre se situaba en 6,9 veces, o 6,6 veces sobre una base proforma tras la transacción de Campus Point, mientras que la liquidez totalizaba 4.560 millones de dólares.

Alexandria señaló que la posible liquidación o cese de actividad de inquilinos sigue siendo una fuente de incertidumbre. Sus perspectivas para 2026 incluyen una reducción de entre 30 y 35 millones de dólares en el FFO asociada a este tipo de situaciones, de los cuales ya se habían reconocido unos 30 millones de dólares al término del tercer trimestre. La dirección prevé de forma preliminar que en 2027 pueda requerirse una reducción al menos similar.

La compañía también prevé que 1,4 millones de pies cuadrados alquilables correspondientes a vencimientos clave de contratos en 2027, que representan 100,5 millones de dólares en ingresos anuales por alquiler, registren entre nueve y 24 meses de inactividad. Como resultado, la dirección anticipa que la ocupación operativa media disminuya temporalmente en 2027 en comparación con la ocupación proyectada para el cierre de 2026, antes de mejorar en 2028, sujeto a las condiciones del mercado y de arrendamiento.