Welltower eleva sus perspectivas de FFO para 2026 mientras el NOI de residencias para mayores sube un 21%

Welltower Inc. (NYSE: WELL) elevó en 0,10 dólares el punto medio de su previsión de fondos de las operaciones (FFO) normalizados para todo el ejercicio 2026, hasta los 6,50 dólares por acción diluida, tras unos resultados del tercer trimestre impulsados por el sólido desempeño en las operaciones de viviendas para personas mayores y la expansión de su cartera de inversión.

El fideicomiso de inversión en bienes raíces (REIT) del sector sanitario prevé ahora un FFO normalizado de entre 6,47 y 6,53 dólares por acción diluida, frente a su rango anterior de 6,36 a 6,44 dólares. Estas perspectivas incluyen 21.000 millones de dólares en inversiones proporcionales (pro rata) ya cerradas o bajo contrato de cierre, pero excluyen adquisiciones no anunciadas, transiciones, reestructuraciones y operaciones de capital.

El FFO normalizado se situó en 1,67 dólares por acción diluida en el trimestre finalizado el 30 de septiembre, un 25% más que los 1,34 dólares del mismo periodo del año anterior. El FFO normalizado atribuible a los accionistas ordinarios aumentó hasta los 1.260 millones de dólares desde los 919,2 millones. El beneficio neto atribuible a los accionistas ordinarios subió a 396,6 millones de dólares frente a los 280,6 millones anteriores, mientras que el beneficio neto diluido por acción se incrementó de 0,41 a 0,54 dólares.

El segmento de viviendas para personas mayores impulsa el crecimiento de la cartera

El ingreso operativo neto (NOI) de inmuebles comparables (same-store) creció un 15,8% en toda la cartera de Welltower, liderado por un aumento del 21,0% en su segmento operativo de viviendas para personas mayores (SHO, por sus siglas en inglés). El NOI de inmuebles comparables de viviendas para personas mayores en arrendamiento neto triple (Triple-net) subió un 4,2%, el de enfermería especializada (Skilled Nursing) aumentó un 2,8% y el de medicina ambulatoria (Outpatient Medical) avanzó un 2,4%.

Los ingresos de inmuebles comparables del segmento SHO crecieron un 9,1%, mientras que la ocupación media interanual aumentó 320 puntos básicos. La ocupación trimestral (secuencial) mejoró en 120 puntos básicos, en comparación con el incremento de 110 puntos básicos registrado en el tercer trimestre de 2025.

Los ingresos por habitación ocupada (RevPOR) subieron un 5,3% hasta los 6.066 dólares mensuales. Los gastos por habitación ocupada (ExpPOR) aumentaron solo un 0,8% hasta los 4.147 dólares, lo que permitió que el margen NOI de inmuebles comparables del segmento se expandiera 310 puntos básicos. Welltower atribuyó este desempeño a una mayor ocupación, precios más firmes y un crecimiento moderado de los gastos a nivel de unidad.

Para la totalidad del año, la empresa prevé ahora que el NOI de inmuebles comparables del segmento SHO aumente un 21,0% en el punto medio de su estimación, 100 puntos básicos por encima de su previsión anterior. Pronostica un incremento de los ingresos de inmuebles comparables del SHO del 9,3%, que incluye aproximadamente 350 puntos básicos de crecimiento en la ocupación y un aumento del 5,1% en el RevPOR. Se proyecta que el aumento de los gastos de inmuebles comparables sea del 4,6%, inferior al 5,0% asumido anteriormente, con una estimación de subida del ExpPOR del 0,6%.

La sólida previsión del segmento SHO elevó en 70 puntos básicos el punto medio de la estimación de crecimiento del NOI de inmuebles comparables de toda la cartera, hasta el 15,6%. Los puntos medios de las previsiones se mantienen en el 4,0% para viviendas para personas mayores en arrendamiento neto triple (Triple-net) y en el 2,5% tanto para medicina ambulatoria como para enfermería especializada.

La actividad inversora amplía la cartera

Welltower anunció 21.000 millones de dólares en actividades de inversión proporcional (pro rata), integradas por 13.300 millones completados hasta el tercer trimestre y otros 7.700 millones cerrados o bajo contrato a fecha de 26 de octubre. La actividad de todo el año abarca 196 transacciones con una mediana de importe de 35,5 millones de dólares.

Las comunidades del segmento SHO adquiridas durante el tercer trimestre tenían una antigüedad media de unos cuatro años y una ocupación actual de aproximadamente el 66%, lo que deja margen para una potencial mejora operativa. La compañía señaló que su sistema empresarial (Welltower Business System) y sus capacidades tecnológicas están diseñados para impulsar el crecimiento del flujo de caja tras la adquisición, aunque dichos beneficios no están garantizados.

Welltower también cerró o anunció desinversiones y amortizaciones de préstamos por valor de 6.000 millones de dólares durante el año, incluyendo 1.900 millones de dólares en ingresos previstos por desinversiones proporcionales. El capital se ha dedicado principalmente a la reinversión en propiedades SHO. La empresa indicó que más de 7.000 millones de dólares en desinversiones de centros médicos ambulatorios y más de 17.000 millones de dólares en adquisiciones de inmuebles SHO desde el anuncio de la desinversión de la cartera de oficinas médicas han desplazado su composición patrimonial hacia viviendas de alquiler para una población en envejecimiento.

El balance presentó un nivel moderado de apalancamiento a pesar del volumen de inversión. La ratio de deuda neta sobre EBITDA ajustado fue de 3,02 veces al cierre del trimestre, mientras que la cobertura de cargos fijos ajustada se situó en 6,9 veces. Welltower comunicó una liquidez disponible a corto plazo de 9.500 millones de dólares, incluidos las devoluciones de préstamos y los ingresos por desinversiones previstos, y afirmó que esa cifra podría financiar por completo las adquisiciones anunciadas. S&P y Moody's mantuvieron sus calificaciones crediticias en A- y A3, respectivamente, con perspectivas positivas.

Perspectivas y riesgos

La dirección prevé que la ocupación y los precios sigan siendo motores clave de los ingresos, mientras que la contención de las nuevas construcciones podría limitar la oferta competidora de viviendas para personas mayores. La presentación destacó que el inicio de nuevas obras se encuentra en mínimos de más de 15 años y estimó que un nuevo proyecto residencial de lujo para personas mayores tarda unos siete años de media desde su concepción hasta su estabilización.

Las perspectivas siguen expuestas a riesgos macroeconómicos y de ejecución. Una elevada inflación y unos tipos de interés altos podrían afectar a los costes financieros y de las propiedades, mientras que las tensiones financieras de los operadores, las modificaciones regulatorias, la disponibilidad de mano de obra y la competencia pueden presionar a la baja los resultados. Entre las incertidumbres adicionales destacan la capacidad de Welltower para integrar las adquisiciones, completar las inversiones y desinversiones contratadas, rearrendar espacios, mantener su condición de sociedad cotizada de inversión inmobiliaria (REIT) y hacer efectivos los beneficios previstos de sus iniciativas de ciencia de datos y sistemas operativos. Las variaciones en los tipos de cambio, los conflictos geopolíticos, las emergencias de salud pública, los desastres naturales y el acceso restringido al capital también podrían provocar que el desempeño real difiera de las expectativas de la dirección.