Phillips Edison eleva sus previsiones para 2026 al fortalecerse los diferenciales de arrendamiento

Phillips Edison & Company, Inc. (Nasdaq: PECO) elevó varios de sus rangos de previsiones para el ejercicio completo de 2026 tras registrar sólidos datos de arrendamiento y un crecimiento del 4,3% interanual en lo que va de año del ingreso operativo neto (NOI) de los mismos centros hasta el tercer trimestre. El REIT de centros comerciales anclados por supermercados prevé ahora un beneficio neto diluido de 1,21 a 1,24 dólares por acción, frente a su rango anterior de 0,95 a 0,97 dólares, al tiempo que incrementa ligeramente los límites inferiores de sus previsiones de FFO Nareit, FFO subyacente (Core FFO) y crecimiento del NOI en los mismos centros.

Las perspectivas actualizadas de PECO contemplan un FFO Nareit diluido de 2,68 a 2,72 dólares por acción, en comparación con los 2,67 a 2,72 dólares anteriores. El FFO subyacente diluido se proyecta entre 2,75 y 2,79 dólares por acción, frente al rango previo de 2,73 a 2,79 dólares. En los nuevos puntos medios, la empresa señaló que el FFO Nareit y el FFO subyacente crecerían un 6,3% y un 6,5%, respectivamente.

La empresa también prevé un crecimiento del NOI en los mismos centros para todo el año de entre el 3,5% y el 4,0%, estrechando el rango anterior del 3,4% al 4,0%. El NOI de los mismos centros, una medida no GAAP centrada en las propiedades poseídas a lo largo de ambos periodos comparables, creció un 4,3% en lo que va de año. Hasta septiembre, PECO registró un beneficio neto de 1,05 dólares por acción diluida, un FFO Nareit de 2,03 dólares y un FFO subyacente de 2,09 dólares.

La demanda de arrendamiento respalda el crecimiento de los alquileres

La actividad de arrendamiento fue un eje operativo central en el trimestre. La ocupación arrendada de la cartera se situó en el 97,5% a 30 de septiembre, incluyendo un 95,1% en el caso de los locales comerciales contiguos (inline). PECO firmó 238 contratos de arrendamiento durante el trimestre y retuvo al 92,2% de los inquilinos con contratos que vencían.

Los diferenciales de alquiler en renovaciones comparables alcanzaron un récord para la empresa del 25,2%, mientras que los diferenciales en nuevos arrendamientos comparables fueron del 26,3%. Los arrendamientos por renovación produjeron una tasa de crecimiento anual compuesto del 3,1% en los alquileres, y los nuevos arrendamientos generaron una tasa del 2,0%. PECO afirmó que la alta ocupación y la competencia por los limitados espacios disponibles respaldaron su poder de fijación de precios.

El enfoque de la cartera en el sector de la alimentación sigue siendo la base de dicha demanda. Los centros anclados por supermercados representan el 94% del alquiler base anualizado, mientras que los inquilinos de bienes y servicios de primera necesidad generan el 74%. Cerca del 83% del alquiler base anualizado procede de centros donde el supermercado ancla ocupa el primer o segundo lugar por ventas en su mercado. La empresa informó que las visitas a supermercados a nivel nacional sumaron 17.600 millones en los últimos 12 meses hasta septiembre, en comparación con los 17.500 millones de 2025.

Al cierre del trimestre, PECO contaba con participaciones en 328 propiedades que abarcaban 37,4 millones de pies cuadrados en 31 estados, incluidos activos mantenidos a través de empresas conjuntas no consolidadas. Aproximadamente la mitad del alquiler base anualizado procedió de estados del Cinturón del Sol (Sun Belt). La alimentación fue la mayor categoría de inquilinos con un 27% del alquiler base anualizado, seguida por la restauración con un 21%.

Las adquisiciones y el redesarrollo amplían la cartera de proyectos de crecimiento

PECO mantuvo su expectativa de adquisiciones brutas para 2026 de 600 a 700 millones de dólares. Las adquisiciones brutas alcanzaron un total de 459,7 millones de dólares hasta el tercer trimestre, incluidas las participaciones prorrateadas de la empresa en empresas conjuntas no consolidadas. Incluyendo las transacciones completadas tras el cierre del trimestre y el terreno para desarrollo, la presentación detalló aproximadamente 519,1 millones de dólares en inversiones para 2026 hasta el 26 de octubre.

La empresa también está ampliando su estrategia Everyday Retail, centrada en centros comerciales de comercio minorista de primera necesidad sin requerir la propiedad de un supermercado ancla. Al 26 de octubre, PECO había adquirido 13 centros de este tipo por 300 millones de dólares y señaló que la plataforma podría escalar hasta los 1.000 millones de dólares en los siguientes 24 meses. Las propiedades adquiridas se suscribieron con tasas internas de retorno sin apalancamiento de al menos el 10%, con diferenciales de nuevos alquileres superiores al 40% y diferenciales de renovación por encima del 25%, según la presentación.

El desarrollo y redesarrollo representan otra fuente de crecimiento interno. PECO tenía 25 proyectos en construcción activa, con una inversión total estimada de unos 86 millones de dólares y rendimientos medios previstos del 9% al 12%. Durante 2026, 17 proyectos alcanzaron la estabilización, aportando más de 425.000 pies cuadrados y aproximadamente 8 millones de dólares en NOI anual incremental.

La dirección cree que la cartera actual puede generar a largo plazo un crecimiento del NOI en los mismos centros de entre el 3% y el 4% sin ganancias de ocupación, impulsado por incrementos contractuales de alquiler y diferenciales de arrendamiento. La empresa también ve un potencial de mejora de entre 100 y 150 puntos básicos en la ocupación de espacios contiguos en los mismos centros, y fija como objetivo una cartera anual de proyectos de desarrollo y redesarrollo de 75 a 100 millones de dólares. Se prevé que los motores combinados de crecimiento interno y externo respalden a largo plazo un crecimiento del FFO subyacente por acción de un dígito medio a alto, aunque estos objetivos siguen siendo proyecciones a futuro.

PECO redujo su rango previsto de desinversiones para 2026 a entre 175 y 210 millones de dólares, desde los 200 a 250 millones de dólares previos. Las desinversiones sumaron cerca de 174 millones de dólares hasta el tercer trimestre. Su previsión de aportaciones netas a empresas conjuntas se mantuvo entre 200 y 250 millones de dólares; tras el cierre del trimestre, la empresa aportó 138,6 millones de dólares a Grocery Retail Partners I LLC.

Consideraciones de liquidez y riesgo

De forma proforma tras un nuevo préstamo a plazo no garantizado de 350 millones de dólares completado el 23 de octubre y la amortización de un préstamo a plazo de 162 millones de dólares, PECO registró aproximadamente 950 millones de dólares de liquidez. La deuda neta frente al EBITDAre ajustado fue de 5,2 veces sobre una base de los últimos 12 meses y de 5,0 veces anualizando el último trimestre. Alrededor del 85,2% de la deuda devengaba tipo fijo, el tipo de interés medio ponderado era del 4,5% y el vencimiento medio ponderado era de 5,5 años. Aproximadamente el 89% de los activos no tenía cargas, y la empresa afirmó que no afronta vencimientos significativos de deuda hasta 2030.

Las perspectivas de PECO se mantienen expuestas a cambios en la coyuntura económica y el mercado inmobiliario local, vacantes de inquilinos o dificultades financieras de los mismos, variaciones en los precios de alquiler del mercado, mayores costes de endeudamiento y su capacidad para refinanciar deuda. Entre otras incertidumbres identificadas se incluyen la competencia y el comercio electrónico, los fenómenos meteorológicos adversos y daños ligados al clima, las interrupciones en la ciberseguridad, los aranceles y las perturbaciones comerciales, así como la capacidad de la empresa para volver a arrendar o enajenar propiedades en términos aceptables.