El NOI de Brixmor en el 3T de 2026 sube un 6,6 % mientras la ocupación alcanza un récord

Brixmor Property Group (NYSE: BRX) informó un nivel récord de ocupación arrendada y rentas vigentes para el tercer trimestre de 2026, mientras que el ingreso operativo neto (NOI) de propiedades comparables aumentó un 6,6%. El propietario de centros comerciales al aire libre también detalló una importante transacción de adquisición y joint venture que prevé que amplíe su cartera de centros con supermercados ancla y contribuya de inmediato a los fondos de operaciones (FFO) Nareit por acción.

La ocupación arrendada total alcanzó un récord del 95,6% al 30 de septiembre, lo que supone un aumento de 150 puntos básicos con respecto al año anterior. La ocupación arrendada de locales pequeños se incrementó en 140 puntos básicos hasta alcanzar un máximo histórico del 92,8%, mientras que la ocupación de locales ancla se situó en el 97,0%. La diferencia entre la ocupación arrendada y la facturada fue de 420 puntos básicos, lo que representa espacio que se ha alquilado pero que aún no genera rentas facturadas.

El alquiler anual vigente por pie cuadrado subió un 5% interanual hasta alcanzar un récord de 19,47 dólares. El crecimiento del NOI de propiedades comparables del 6,6% incluyó una contribución de 480 puntos básicos del alquiler base. El FFO Nareit fue de 0,60 dólares por acción diluida, en comparación con los 0,58 dólares registrados en cada uno de los dos primeros trimestres de 2026.

El arrendamiento y la reinversión impulsan el crecimiento subyacente

Brixmor firmó contratos de arrendamiento nuevos y de renovación por 1,6 millones de pies cuadrados durante el trimestre. Los diferenciales combinados fueron del 25%, incluyendo un diferencial del 42,6% en nuevos contratos y del 19% en renovaciones. Los diferenciales de nuevos contratos se han mantenido por encima del 30% durante 13 trimestres consecutivos, según la presentación. La tasa de retención de inquilinos de los últimos 12 meses aumentó 300 puntos básicos interanuales hasta el 88% por superficie bruta alquilable.

Los contratos firmados pero aún no iniciados representaron 69 millones de dólares en alquiler anual, un 14% más que el año anterior. Brixmor señaló que está previsto que el 89% de esa renta comience a percibirse a finales de 2027, lo que proporcionará ingresos garantizados contractualmente a medida que los inquilinos empiecen a pagar el alquiler y los contratos alcancen su tasa de ejecución anual completa. Esta cartera de proyectos representa cerca de 500 puntos básicos de la superficie bruta alquilable total de la cartera, aunque 80 puntos básicos corresponden a espacio que se prevé que dejen libre los inquilinos actuales a corto plazo.

La compañía tenía 46 proyectos de reinversión en curso con unos costes netos estimados de 332 millones de dólares y un rendimiento incremental proyectado del NOI del 10%. Ese total incluía 15 proyectos de redesarrollo, 16 desarrollos de parcelas independientes y 15 proyectos de reposicionamiento de espacios ancla. Brixmor estabilizó proyectos por valor de 55 millones de dólares durante el tercer trimestre con un rendimiento del NOI del 10%.

Las adquisiciones completadas durante el trimestre sumaron un total de 50 millones de dólares, incluida la compra del centro comercial Village West Shopping Center, cuyo inquilino ancla es Stater Bros., en Inland Empire (California). Las desinversiones ascendieron a 43 millones de dólares.

La transacción con Slate ampliaría la cartera de centros con supermercados ancla

Brixmor planea adquirir 23 centros comerciales con supermercados ancla por un total de unos 3 millones de pies cuadrados por 636 millones de dólares. Todas las propiedades se encuentran dentro de su huella operativa actual y se concentran principalmente en Florida, Georgia y las Carolinas. La empresa indicó que no contempla desinversiones de esta cartera y ha identificado alrededor de 100 millones de dólares en oportunidades de redesarrollo y parcelas independientes dentro de la misma.

Por otra parte, Brixmor y Everview Partners tienen la intención de adquirir otros 92 centros que suman unos 12 millones de pies cuadrados por 1.710 millones de dólares a través de una joint venture en la que Brixmor poseerá el 20% y Everview el 80%. Brixmor actuará como gestor de activos, gestor de propiedades y representante de arrendamiento, e invertirá unos 174 millones de dólares en acciones preferentes que devengan un dividendo del 9%. La dirección también considera los activos de la joint venture como una cartera potencial para futuras adquisiciones.

Se prevé que la transacción se cierre en el primer trimestre de 2027, sujeta a la aprobación de los tenedores de participaciones de Slate y a las condiciones de cierre habituales. Brixmor espera que tenga un efecto positivo inmediato en el FFO Nareit por acción y proyecta que el apalancamiento en 2027 se mantendrá en línea con los niveles recientes.

La financiación prevista incluye unos 300 millones de dólares de efectivo disponible, de los cuales 115 millones de dólares corresponden a ingresos pendientes de liquidación procedentes del programa at-the-market (ATM) a plazo, y aproximadamente 500 millones de dólares de financiación mediante deuda. Se espera que el importe restante provenga de la rotación habitual de capital. Brixmor señaló que la estructura final de financiación dependerá de las condiciones de precio y de mercado y no requiere la emisión de acciones a los niveles de cotización actuales.

Balance de situación y perspectivas

Brixmor cerró el trimestre con una liquidez de 1.500 millones de dólares. La deuda neta principal fue de 5,2 veces el EBITDA ajustado anualizado, la cobertura de cargos fijos fue de 4,1 veces y la totalidad de la deuda era a tipo fijo. El tipo de interés nominal medio ponderado se situó en el 4,4%, con un vencimiento medio ponderado de 4,7 años.

La presentación mantuvo un objetivo a largo plazo de crecimiento del NOI de propiedades comparables de al menos el 4%, excluyendo el crecimiento de la ocupación. Brixmor identificó los incrementos contractuales de los alquileres, el ajuste a mercado de los arrendamientos y las reinversiones generadoras de valor como los pilares principales para alcanzar dicho objetivo. La empresa también anunció un aumento del 7% en su dividendo anual para 2027 hasta los 1,32 dólares.

Las principales incertidumbres incluyen las condiciones económicas, la inflación y los tipos de interés, el gasto de los consumidores, la salud financiera de los inquilinos, la competencia de otros inmuebles y del comercio electrónico, los mayores costes operativos y de redesarrollo, y los desastres naturales. La transacción pendiente con Slate también conlleva riesgos de cierre, financiación, integración y gestión de la joint venture, incluida la posibilidad de que no se alcancen los beneficios previstos o de que surjan pasivos y gastos imprevistos.