El FFO core del 3T de Prologis sube; previsión para 2026 en $6.25-$6.29

Prologis Inc. (NYSE: PLD) informó de un incremento en sus ganancias y fondos de operaciones (FFO) del tercer trimestre, impulsado por el crecimiento de los ingresos y las continuas subidas de los alquileres en su cartera logística. La empresa declaró que prevé un FFO subyacente (Core FFO) para 2026 de entre 6,25 y 6,29 dólares por acción diluida, junto con un crecimiento del ingreso operativo neto (NOI) en propiedades comparables en términos de caja atribuible a Prologis del 7,0% al 7,5%.

Durante los tres meses finalizados el 30 de septiembre de 2026, el FFO subyacente atribuible a los accionistas ordinarios y tenedores de participaciones aumentó a 1,60 dólares por acción diluida frente a los 1,49 dólares del año anterior. El FFO subyacente sumó 1.540 millones de dólares, en comparación con los 1.430 millones de dólares del tercer trimestre de 2025. Excluyendo los ingresos o gastos netos por comisiones de éxito, el FFO subyacente fue de 1,61 dólares por acción, por encima de los 1,50 dólares anteriores.

El beneficio neto GAAP atribuible a los accionistas ordinarios aumentó a 815,7 millones de dólares, o 0,86 dólares por acción diluida, desde los 762,9 millones de dólares, u 0,82 dólares por acción. El AFFO se elevó a 1.210 millones de dólares desde los 1.060 millones de dólares, mientras que el EBITDA ajustado se incrementó a 2.080 millones de dólares desde los 1.870 millones de dólares.

Los ingresos totales alcanzaron los 2.390 millones de dólares, en comparación con los 2.210 millones de dólares del año anterior. Los ingresos por alquileres aumentaron a 2.210 millones de dólares desde los 2.050 millones de dólares, y los ingresos de capital estratégico aumentaron a 164,3 millones de dólares desde los 150,4 millones de dólares. El resultado operativo antes de plusvalías netas por operaciones inmobiliarias fue de 936,7 millones de dólares, superior a los 892,6 millones de dólares previos.

En los primeros nueve meses de 2026, el beneficio neto atribuible a los accionistas ordinarios fue de 2.860 millones de dólares, frente a los 1.920 millones de dólares del mismo periodo del año anterior. El FFO subyacente de los nueve meses aumentó a 4.540 millones de dólares desde los 4.180 millones de dólares, mientras que el AFFO subió a 4.000 millones de dólares desde los 3.180 millones de dólares.

Ocupación y crecimiento de los alquileres

La ocupación media atribuible a Prologis fue del 95,1% en el tercer trimestre, mientras que la ocupación al cierre del periodo se situó en el 95,6% sobre una base de propiedad y gestión, y en el 95,5% sobre una base atribuible a Prologis. La cartera operativa abarcaba aproximadamente 1.230 millones de pies cuadrados repartidos en 5.492 inmuebles.

El NOI en propiedades comparables en términos de caja atribuible a Prologis creció un 5,9% respecto al año anterior, y el NOI efectivo neto en propiedades comparables aumentó un 5,7%. La variación del alquiler en los contratos de arrendamiento que comenzaron durante el trimestre fue del 38,0% sobre una base efectiva neta atribuible a Prologis y del 23,4% en términos de caja. La retención de clientes fue del 75,9%.

La empresa inició contratos de arrendamiento sobre 55,9 millones de pies cuadrados durante el trimestre, incluidos 54,4 millones de pies cuadrados en la cartera operativa. Ese total constaba de 37,3 millones de pies cuadrados en renovaciones y 17,1 millones de pies cuadrados en nuevos contratos. El plazo medio ponderado de los contratos iniciados fue de 58 meses.

Estados Unidos se mantuvo como el mayor contribuyente, al aportar el 84,2% del NOI de la cartera operativa atribuible a Prologis en el trimestre. Europa aportó el 8,9%, el resto de América el 5,1% y Asia el 1,8%. Amazon fue el cliente principal, representando el 5,6% del alquiler efectivo neto, mientras que los 25 clientes principales sumaron juntos el 21,8%.

Desarrollo y despliegue de capital

Prologis inició proyectos que representan 964,2 millones de dólares de inversión total prevista atribuible a Prologis durante el tercer trimestre. Los proyectos abarcaban 7,7 millones de pies cuadrados y estaban alquilados en un 15,0% en el momento del inicio. La empresa estimó un rendimiento estabilizado medio ponderado del 6,6% y una creación de valor de aproximadamente 155,4 millones de dólares para estos inicios de obra.

En lo que va de año, los inicios de desarrollo alcanzaron un total de 4.090 millones de dólares sobre una base atribuible a Prologis. Esto incluyó cerca de 2.030 millones de dólares en proyectos de centros de datos, los cuales estaban alquilados en su totalidad desde el inicio. La cartera global de desarrollo se situó en 6.770 millones de dólares de inversión total prevista atribuible a Prologis al cierre del trimestre, con un 39,0% alquilado y un rendimiento estabilizado medio ponderado estimado del 7,1%. Prologis estimó una creación de valor de aproximadamente 1.410 millones de dólares para la cartera.

Las estabilizaciones de desarrollos del tercer trimestre sumaron 401,0 millones de dólares sobre una base atribuible a Prologis y generaron una creación de valor estimada de 38,9 millones de dólares. Durante los primeros nueve meses, las estabilizaciones alcanzaron los 2.160 millones de dólares, con una creación de valor estimada de 515,5 millones de dólares y un rendimiento estabilizado medio ponderado del 6,9%.

Prologis también informó sobre una cartera de desarrollo de capacidad energética para centros de datos de 5,8 gigavatios. Ese total comprendía 1,7 gigavatios de potencia asegurada, incluidos 680 megavatios en desarrollo, y 4,1 gigavatios clasificados como energía en fase avanzada.

Las adquisiciones a terceros sumaron 701,8 millones de dólares sobre una base atribuible a Prologis durante el trimestre y 2.090 millones de dólares en los primeros nueve meses. Las desinversiones y aportaciones del tercer trimestre alcanzaron los 169,2 millones de dólares sobre la misma base, lo que eleva el total de nueve meses a 1.850 millones de dólares.

Previsiones y balance de situación

Para 2026, la dirección prevé un beneficio neto atribuible a los accionistas ordinarios de entre 4,05 y 4,15 dólares por acción y un FFO subyacente de entre 6,25 y 6,29 dólares por acción. La empresa también proyecta una ocupación media atribuible a Prologis del 95,25% al 95,50%, un crecimiento del NOI en propiedades comparables en términos de caja del 7,0% al 7,5% y un crecimiento del NOI efectivo neto en propiedades comparables del 5,5% al 6,0%.

Otras hipótesis de sus previsiones incluyen entre 650 y 660 millones de dólares de ingresos por capital estratégico excluyendo los ingresos por comisiones de éxito, la ausencia de ingresos o gastos netos por comisiones de éxito, y entre 600 y 700 millones de dólares de plusvalías de desarrollo realizadas. Se espera que los inicios de desarrollo atribuibles a Prologis sumen entre 5.000 y 5.750 millones de dólares, con estabilizaciones de entre 2.500 y 3.000 millones de dólares.

Al 30 de septiembre, Prologis contaba con una liquidez de 8.840 millones de dólares. El ratio de deuda atribuible a Prologis sobre EBITDA ajustado fue de 4,5 veces, frente a las 4,7 veces a finales del segundo trimestre, mientras que la cobertura de cargos fijos se situó en 6,2 veces frente a las 6,4 veces anteriores. El tipo de interés medio ponderado fue del 3,3%, y el 5,1% de la deuda era a tipo variable.

Las perspectivas se basan en las hipótesis actuales de la dirección sobre su negocio y sus mercados. Los costes de desarrollo, las rentabilidades y las estimaciones de creación de valor siguen siendo proyecciones y están sujetos a cambios. Además, los 4,1 gigavatios de energía en fase avanzada en la cartera de proyectos de centros de datos aún no se han asegurado, y Prologis señaló que no hay garantía de que dicha capacidad se convierta en potencia asegurada.